La tan esperada fecha para la extinción de determinados arrendamientos de local de negocio sujetos al Texto Refundido de 1964 ha llegado. Ya entrados en el año 2015, se empiezan a ver las reacciones de propietarios y arrendatarios; firma de un nuevo contrato, entrega voluntaria de la posesión de los locales, oposición frontal a la extinción, recibos de la renta que no se pasan al cobro, etc.
No me voy a detener ahora en analizar los contratos que se han extinguido el 31 de diciembre, pues ya lo comenté extensamente en el artículo «¿Qué contratos de arrendamientos urbanos se extinguen el 31 de diciembre de 2014?» , sino en los efectos que se derivan de esta extinción, también tratados en dicho artículo, pero a los que quiero dar la relevancia necesaria.
Son muchos los que ignoran:
A) Que el propietario va a tener que abonar una indemnización igual al importe de 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento, si antes del transcurso de un año, cualquier persona comienza a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que el antiguo arrendatario ejercitaba.
B) Que este mismo arrendatario que acaba de dejar el local va a tener un derecho preferente a continuar en el mismo, si el arrendador celebra un nuevo contrato con distinto arrendatario, igualmente, antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento, estando obligado legalmente a realizar una serie de notificaciones a tal efecto.
Es la Disposición Transitoria Tercera.10 y 11 de la LAU la que regula los efectos que se producen una vez extinguido el contrato. Nos encontramos ante una regla que se me antoja bastante desconocida; prueba de ello es que apenas ha generado controversia en los contratos que se extinguieron en otras fechas anteriores, aunque probablemente ahora no ocurra lo mismo, pues son muchos más los contratos que van a verse afectados.
Lo que en cualquier caso es indudable es que los abogados deben informar a propietarios y arrendatarios de la existencia de estas reglas, evitando sorpresas desagradables que la ignorancia de las mismas puede originar. La correcta información impedirá que el propietario firme contratos que puedan ser conflictivos y que el arrendatario, en su caso, haga uso de los derechos que le asisten, o incluso que derechos que se otorgan a este segundo favorezcan el acuerdo para la firma de un nuevo contrato.
De este modo, los arrendatarios de los locales extintos tendrán ambos derechos, que son incompatibles, aunque podrán optar por uno u otro:
A) Derecho a una indemnización igual al importe de 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquel ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque solo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario (Disposición Transitoria Tercera.10 de la LAU).
Lo que pretende, por tanto, esta Disposición es evitar cualquier tipo de aprovechamiento de la clientela que haya podido generar el último arrendatario. Afortunadamente, la Disposición se limita a fijar con claridad el importe de la indemnización, y no acude a un sistema diabólico como el previsto para la fijación de la prevista en el art. 34 LAU. Aquella se generará realmente, a diferencia de esta, cuando en el mismo local, y dentro del año siguiente a la extinción del contrato, se desarrolle una misma actividad u otra afín, independientemente de que sea por el mismo propietario o un nuevo arrendatario.
No es difícil aventurar que la controversia surgirá en los casos en los que la nueva actividad sea “afín”, puesto que, a pesar de que la propia Disposición, de forma un tanto peculiar, intenta fijar el ámbito de lo que debe entenderse por actividad afín, no creemos que siempre resulte claro cuáles son las actividades “típicamente aptas para beneficiarse, aunque solo sea en parte, de la clientela captada”. De este modo, si en un local existía la tradicional charcutería, parece lógico entender que existirá actividad afín cuando, a raíz del nuevo contrato, se instale una carnicería, pero menos afinidad en cuanto a la clientela existirá en el caso, por ejemplo, de una tienda “gourmet”, entre cuyos muchos productos se dispensan algunos propios de charcutería, pero en las que el prototipo de cliente no es el mismo. Si el supuesto lo enmarcamos en un centro comercial constituido por un conjunto de locales en los que pueden desarrollarse actividades de todo tipo, eludir la afinidad en el nuevo contrato resultará prácticamente imposible.
B) Derecho preferente a continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento (Disposición Transitoria Tercera.11 LAU).
En este caso, resulta irrelevante la actividad que vaya a desarrollarse con el nuevo contrato de arrendamiento, puesto que el derecho surge independientemente de la misma. La Disposición lo configura a modo de un tanteo y retracto.
De esta forma, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario: a) el propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento; b) la renta ofrecida; c) las condiciones esenciales del contrato, y d) el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario. A continuación, el arrendatario dispondrá de un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al de la notificación, para ejercitar su derecho, manifestando el precepto que en este plazo debe procederse a la firma del contrato, lo que no acaba de resultar muy coherente, puesto que dicha notificación podrá haberse realizado hasta las 24 horas del último día.
Transcurrido el mencionado plazo de 30 días naturales desde la notificación sin que el arrendatario hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, el arrendador deberá formalizar el nuevo en el plazo de 120 días naturales, a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se extinguió. La Ley le exige, por último, remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de 15 días desde su celebración.
Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio de la Ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de 60 días naturales desde que el arrendador le hubiere remitido fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado.
Lógicamente, el problema surgirá cuando el arrendador no cumplía estos requisitos, en cuyo caso la LAU legitima al arrendatario para ejercitar “la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto”. Dicha expresión del texto legal resulta incompatible con la legislación procesal vigente que emana de la LEC 1/2000, por lo que habrá que entender que dicha acción deberá sustanciarse a través de un juicio declarativo ordinario, consecuencia de la previsión que para las acciones de retracto recoge el art. 249.1.7.º LEC y que, en cualquier caso, el n.º 1.6.º de este mismo precepto impone al juicio ordinario la reserva por razón de la materia para todas las cuestiones arrendaticias fuera de las reclamaciones de rentas o cantidades debidas o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.