Llevamos varios meses indicando que la reforma de la LAU 29/1994, aprobada por la Ley 4/2013 y con entrada en vigor el pasado 6 de junio, supone, si cabe, una mayor atención y especialidad para los profesionales de esta materia, pues si ya convivían distintas normativas según la fecha del contrato, el Texto Refundido de la LAU 1964, el RDL 2/1985 y la LAU 29/1994, ahora surge un cuarto período contractual a tener presente: los contratos posteriores al 6 de junio de 2013. De esta forma, ante cualquier acción del arrendador o del arrendatario y para su contestación, tendremos que preguntarnos qué fecha tiene el contrato, dado que las consecuencias y los preceptos legales a aplicar serán muy distintos. Así sucede en la cuestión aquí analizada, resolución anticipada del contrato por parte del arrendatario.
El art. 11, reformado por la Ley 4/2013, respecto al desistimiento del contrato en los arrendamientos de vivienda, ha supuesto uno de los cambios sustanciales a favor del arrendatario.
Requisitos:
– El arrendatario puede desistir una vez que hayan transcurrido seis meses de la duración del contrato, independientemente de que el mismo tenga un plazo superior o no a los tres años que establece el art. 9.
– El plazo mínimo previo de comunicación será de 30 días.
– Es posible pactar una indemnización al arrendador de un mes de renta por cada año en vigor que reste de cumplir y, para períodos inferiores, la parte proporcional de la indemnización. No cabe pactar una indemnización superior, estaríamos ante una cláusula nula y sin efecto, según lo dispuesto en el art. 6 LAU 29/1994, al tratarse de un pacto que va en contra de los derechos del arrendatario.
En cuanto a los contratos de uso distinto al de vivienda, ninguna de estas reglas es aplicable, pues los mismos se rigen por la voluntad de las partes, tal indica el art. 4, apdo. 3, LAU 29/1994.
Continua aplicándose para estos arrendamientos de vivienda el texto del art. 11 antes de la Reforma.
Requisitos:
– El arrendatario puede desistir una vez que hayan transcurrido cinco años y siempre en contratos de duración superior a este período.
– El plazo de preaviso mínimo de comunicación es de dos meses, debiendo acudir a un sistema de notificación que permita acreditar la recepción por el arrendador, vía notarial, burofax, telegrama con acuse de recibo.
– Es posible pactar en el contrato una indemnización al arrendador de un mes de renta por cada año en vigor que reste de cumplir y, para períodos inferiores, la parte proporcional de la indemnización. Si no hubiese pacto, en principio, no hay ningún tipo de indemnización, aunque se admite por la jurisprudencia la exigencia de daños y perjuicios.
En los contratos de duración inferior a cinco años, la Ley no regula esta posibilidad de resolución unilateral por parte del arrendatario, nada indica el art. 11 LAU. Sin embargo, es evidente que se produce incumplimiento del contrato, pues aquel tiene obligación de permanecer durante el plazo pactado y de ahí surge el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado, conforme a los arts. 1.101, 1.124, 1.256, 1.556 y otros concordantes del Código Civil. En este sentido responden diversos autores en la Encuesta Jurídica de nuestra Editorial, SP/DOCT/15874.
Respecto a los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, al igual que en los contratos posteriores al 6 de junio de 2013, se regirán por la voluntad de las partes, según el art. 4, apdo. 3, LAU 29/1994, como muestra la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2012.
Para estos arrendamientos, ya sean de vivienda o de local de negocio, hay que acudir al artículo 56 del Texto Refundido de la LAU de 1964, que continua vigente.
Requisitos:
– El arrendatario puede desistir en cualquier momento, el precepto tan solo indica “durante el plazo estipulado”.
– La notificación del abandono antes del tiempo pactado debe realizarse por escrito con 30 días de antelación.
– La indemnización será la cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que quede sin cumplir. Se trata de la cuestión que más se ha modificado desde entonces hasta los actuales contratos, donde ya no cabe exigir la totalidad de las rentas.
Ahora bien, en aquellos arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, sometidos imperativamente al régimen de prórroga forzosa del art. 57 del Texto Refundido de la LAU de 1964, lógicamente tal indemnización por el desistimiento nunca se solicitará por el arrendador, pues el inmueble ha sido sorprendentemente recuperado.
Hoy en día, ante el abandono de la vivienda o local por parte del arrendatario, los Tribunales suelen moderar la indemnización atendiendo a los daños y perjuicios realmente producidos. Y por estos, deben considerarse entre otros, el tiempo que transcurre hasta que volvió a arrendarse, la publicidad para su alquiler, reformas para la habitabilidad etc., como indican las recientes resoluciones del Tribunal Supremo sentencias de 22 de mayo, 12 de junio y 2 de octubre de 2008, y 18 de marzo de 2010.