Begoña Costas de Vicente
Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada
Y de nuevo, limitaciones en el alquiler de vivienda durante 2022 por Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio. Como responsable de esta materia de arrendamientos urbanos en la Editorial Sepín, tanto Real Decreto-ley empieza a producir cierto cansancio e indignación. Continuamos asistiendo desde hace ya más de dos años a la aprobación de numerosas medidas, la mayoría de ellas ineficaces e incompletas, y lo que es peor, con imposiciones gubernamentales en un sinfín de Reales Decretos Leyes, olvidando que nos encontramos ante una relación privada entre arrendador y arrendatario, y que no procedería tal intervención.
Es cierto que la situación de vulnerabilidad de algunas personas, ya sea como consecuencia de la pandemia por COVID-19, por la crisis de la guerra Rusia-Ucrania o por cualquier otro problema, debe ser considerada y estudiada seriamente por nuestros políticos a efectos de buscar soluciones para estos colectivos vulnerables sin suficientes medios para afrontar el pago de la renta, o sin hogar, pero las medidas no deben repercutir directamente en los arrendadores y propietarios de viviendas, extendiendo sus plazos de forma continua. No debemos olvidar que no todos los arrendamientos derivan de grandes tenedores, ni de enormes empresas, sino que el 80% de los contratos de arrendamiento de vivienda son realizados por pequeños propietarios, y que, en la mayoría de los casos, es el complemento necesario para cubrir su economía, no digamos más ahora con la subida de precios en todos los sectores, o es que, quizás se piense que el aumento del IPC (previsto para junio de 2022 en un 10,2%) no les afecta…. Las preguntas son muchas, ¿Qué ocurre si un desahucio por falta de pago o contra los okupas ha sido suspendido desde hace dos años y medio por las medidas aprobadas? ¿Realmente las compensaciones por tal suspensión se obtienen? ¿Tiene el arrendador que asumir la limitación estatal sobre la revisión de renta?, desde mi punto de vista, todas obedecen a un abusivo traslado de responsabilidades del Estado al propietario particular, que cada día se aleja más de esta actividad, contrariamente al pretendido fomento del alquiler.
Todo esto, mientras seguimos a la espera de la polémica Ley por el derecho a la Vivienda, que, en principio, ofrecerá importantes medidas para la protección de los hogares más vulnerables en el ámbito de la vivienda y fomentará el incremento de vivienda en alquiler.
Pero dicho esto, exponemos las medidas que continúan en vigor hasta el 31 de diciembre de 2022.
Límite de la actualización de la renta en los arrendamientos de vivienda
El Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, ofrecía entre sus medidas, en el Título VI-Otras medidas de apoyo a trabajadores y colectivos vulnerables, artículo 46, un límite a las actualizaciones de la renta que se produjeran hasta el 30 de junio de 2022 para los alquileres de viviendas. Sin embargo, ante la evolución del IPC, el Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, por el que se adoptan y se prorrogan determinadas medidas para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma, en su Capítulo Primero, artículo 1, apartado 13, extiende dicho límite para las revisiones de renta realizadas desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2022.
Debemos ser conscientes, que, para ello, no modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, sino que el Gobierno acude a una medida extraordinaria y temporal, sin que el legislador deje claro numerosas cuestiones, a qué contratos afecta, si se aplicará a toda la anualidad del contrato o cuál es el porcentaje aplicable del IGC, ya que el Gobierno anuncia un límite del 2%, pero si atendemos a la literalidad del precepto, no es ese el porcentaje, temas analizados en Sepín. (SP/DOCT/119028).
Guía práctica de Arrendamientos de vivienda y de locales de negocio y COVID-19. 8.ª ED
Suspensión de los juicios de desahucios para arrendatarios y okupas
El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, ha sido modificado ya hasta siete veces por los Reales Decretos Leyes 37/2020, de 22 de diciembre, 1/2021, de 19 enero, 2/2021, de 26 de enero, 8/2021, de 4 de mayo, 16/2021, de 3 de agosto, 21/2021, de 26 de octubre, y 2/2022, de 22 de febrero. Pues bien, de nuevo, y sin haber alcanzado las fechas señaladas en las disposiciones finales segunda y tercera del último Real Decreto-ley 2/2022, de 22 de febrero, 30 de septiembre de 2022 para la suspensión de los procedimientos desahucios y lanzamientos y 31 de octubre de 2022, para solicitar la compensación por parte del arrendador o propietario, el Gobierno aprueba el Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, por el que se adoptan y se prorrogan determinadas medidas para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma. En el artículo 29, modifica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID, concretamente los arts. 1 y 1 bis, con extensión del plazo de suspensión de los desahucios también hasta el 31 diciembre de 2022.
Esta medida de suspensión de los desahucios y lanzamientos continúa vigente desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020, el 2 de abril de 2020 y hasta el 31 de diciembre de 2022 a tenor del Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, para los arrendatarios que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, lo que deberá acreditar según la forma descrita en las letras a) y b) del artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020 y con la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1.
Los procedimientos que pueden acogerse a la suspensión son los desahucios regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración, que pretendan recuperar la posesión de la finca (Art. 1 Real Decreto-ley 11/2020). También los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la LEC 1/2000, que fueron añadidos por el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, en el nuevo artículo 1 bis. Precepto, que a su vez fue modificado por el posterior Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, que añade la rúbrica «…y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal» y establece en la letra c), que tan solo se excluirá la suspensión «c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas» modificando el texto anterior, que señalaba, «c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito.
Solicitud de compensación por arrendadores y propietarios
Por otra parte, el nuevo Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, también amplia el plazo de solicitud para las compensaciones por parte de arrendadores y propietarios ante la suspensión de los desahucios, modificando el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda, plazo que ya ha sido ampliado en numerosas ocasiones por Reales Decretos Leyes 16/2021, de 3 de agosto, 21/2021, de 26 de octubre y 2/2022, de 22 de febrero. La normativa recién aprobada (SP/LEG/37781), en el artículo 30, modifica la disposición adicional segunda del citado RDL 37/2020, extendiendo el plazo para la solicitud de compensación por arrendadores y propietarios hasta el 31 de enero de 2023.
El requisito para esta compensación a los arrendadores es que la Administración no hubiese adoptado las medidas adecuadas facilitando una vivienda digna, dentro de los tres meses siguientes a la fecha de emisión del informe de los servicios sociales. Igualmente, en el caso de los propietarios de viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme al artículo 1 bis, tienen derecho a solicitar una compensación siempre que acrediten perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.
El procedimiento para acogerse a esta solicitud, lo regula el art. 3 del Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, que también ha sido modificado por el Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, en cuanto a los plazos en la disposición final tercera. Se inicia a instancia de parte con la solicitud ante el órgano competente en materia de vivienda de cada Comunidad Autónoma, con una exposición razonada y justificada de la compensación por el período entre el acuerdo de suspensión del art. 1 o art.1 bis del del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, y el momento en que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 31 de diciembre de 2022.
Un análisis pormenorizado de estas cuestiones de suspensión del juicio de desahucio y la posible compensación puede localizarlas en la Editorial Sepín (SP/DOCT/118868).