Límite a la actualización de renta en el alquiler de vivienda hasta el 30 de junio de 2022

 Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

La inflación, la subida de precios, los últimos porcentajes elevadísimos de variación anual de los índices de precios al consumo (IPC), afectan, una vez más, de forma muy directa al alquiler, al resultar difícil asumir el pago de la renta en muchos casos. El indicador adelantado del Índice de Precios de Consumo (IPC) anual del mes de marzo se ha situado en el 9,8%, por encima de la tasa de febrero, 7,6%, según los datos adelantados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y que el organismo tendrá que confirmar el próximo 13 de abril.

Ante dicha situación, el Gobierno en Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania (SP/LEG/37052), que ofrece entre sus medidas, en el Título VI Título IV-Otras medidas de apoyo a trabajadores y colectivos vulnerables, artículo 46, un límite a las actualizaciones de la renta para los alquileres de viviendas, concretamente un máximo de un 2%, para los tres próximos meses. El propio Ministerio indica que «Para un contrato de alquiler de vivienda de 600 euros, la aplicación de la nueva medida podría suponer un ahorro de más de 33 euros mensuales en el pago del alquiler».

Para ello, no se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, sino que el Gobierno acude a una medida extraordinaria y temporal, como las que hemos podido comprobar a través de numerosos Reales Decretos Leyes desde el comienzo de la pandemia, y que a día de hoy continúan vigentes, como la suspensión de los desahucios y lanzamientos y compensaciones a los arrendadores y propietarios hasta el 30 de septiembre y 31 de octubre de 2022, respectivamente, por ampliación de sus plazos por el RDL 2/2022, de 22 de febrero.

La aplicación de esta medida de limitación del incremento de renta no es tan simple como pueda parecer, como siempre hay que analizar a quién afecta, qué tipo de contrato, cuándo entra en vigor, por cuánto tiempo se aplicará, cuál es el porcentaje y su índice.

Guía práctica de Arrendamientos de vivienda y de locales de negocio y COVID-19. 7.ª ED: Adaptada a los RDL 35/2020 y 37/2020, 1/2021 y 2/2022. Normativa, Doctrina, Consultas, Jurisprudencia y Formularios

Tipo de contrato de arrendamiento: Debe tratarse de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. De nuevo, cabe plantear la duda de qué ocurre con los contratos anteriores al 1 de enero de 1995, de renta antigua, ya que, aunque se regulan en sus Disposiciones Transitorias, no cabría afirmar que se encuentran «sujetos” al régimen de la LAU. Nuestro criterio, dicho con toda cautela, es que también podrán beneficiarse de esta medida, ya que entendemos que el fin es ofrecer ayuda económica a todo arrendatario.

Por otra parte, los locales de negocio quedan excluidos de esta medida de limitación en la revisión de renta, ya que dependen del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo.

 Arrendatarios y tipos de arrendadores.  Debemos diferenciar dos tipos de arrendadores.

Arrendador gran tenedor: El incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia el último índice publicado en la fecha de revisión del contrato (Enero 2022-2,02%). En ausencia de este nuevo pacto, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

Por gran tenedor se entiende la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Arrendador no gran tenedor: El incremento de la renta será el que acuerden las partes, pero si no existe tal pacto, el aumento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia el último publicado en la fecha de revisión del contrato.

En conclusión, el arrendatario tendrá derecho a que la renta revisada nunca exceda del 2%, si no existe acuerdo, e independientemente del tipo de arrendador.

 

Periodo de aplicación: El arrendatario de un contrato de vivienda sujeto a la LAU 29/1994, puede negociar con el arrendador el incremento anual de renta, y en su caso beneficiarse del límite del 2%, siempre que la actualización se produzca dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este Real Decreto-ley (31 de marzo de 2022, según D. Final cuadragésima tercera) y el 30 de junio de 2022, es decir, la renta no excederá de dicho porcentaje durante tres meses.

En principio, una vez se supere este plazo, para aquellos contratos cuya actualización corresponda desde el mes de julio de 2022, volverá a aplicarse la revisión según el índice pactado en el contrato. No obstante, tal como ocurrió con las medidas aprobadas en el RDL 11/2020, de 31 de marzo, durante la pandemia, podría ser una medida prorrogable si la inflación continua en estos niveles tan elevados.

 Utilización del Índice de Garantía de Competitividad (IGC)

Es fundamental partir de que la revisión de la renta anual debe encontrarse pactada expresamente en el contrato, ya que en caso contrario no cabría dicho aumento. El artículo 18 de la LAU, con la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la Economía Española, en su Disposición Final Primera, dio un giro absoluto, ya que desde entonces la renta solo puede ser revisada por el arrendador o el arrendatario en los términos pactados por las partes, ya que establece, “En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.” Para estos contratos posteriores al 1 de abril de 2015, si las partes pactaban la revisión, pero no establecían el índice o metodología de referencia, la renta se revisaría para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. Lo cierto es que, en casi todos los contratos, las partes pactan la revisión en base al índice de IPC y no al IGC.

Este Índice de Garantía de Competitividad se trata de una tasa de revisión de precios que tiene en cuenta la evolución de precios, pero también la evolución de la competitividad de España en relación con sus socios europeos. Tiene la característica de contar con unos topes entre el 0% y el 2%. Es decir, tanto si fuera negativo o si fuera superior, no podría aplicarse más índice a las revisiones de renta. Este porcentaje que publica el INE, y que puede localizar en Utilidades de nuestra web es al que se acoge ahora el Gobierno, concretamente el dato de Enero 2022, 2% , el próximo índice Febrero 2022 se publicará el 22 de abril.

Contratos de arrendamiento de vivienda con revisión de renta anterior y posterior al RDL 6/2022.  La medida extraordinaria limita los aumentos que tengan lugar desde su entrada en vigor, el 31 de marzo de 2022, por lo que no afecta a aquellos arrendamientos cuya revisión anual de renta hubiera sido en meses anteriores, no tiene efectos retroactivos, postura que no compartimos, ya que al menos, de tomar esta decisión de ayuda al arrendatario, debería contemplarse la aplicación de esta limitación a los revisados desde enero de 2022, cuando el dato de variación anual de IPC ya se encontraba en un 6,1%.  Por ejemplo, si a un contrato le correspondía actualizar la renta el pasado 15 de marzo de 2022, no habrá podido beneficiarse de esta medida, y se habrá aplicado el dato de IPC de febrero (último conocido), del 7,6%.

El Gobierno se ha ceñido a un concreto período, de tal forma que los contratos cuya revisión anual no esté dentro de los tres meses, sino que la misma sea posterior al 30 de junio de 2022, ya podrán subir el alquiler conforme al IPC pactado.  Sin embargo, tal como señalamos antes, si la inflación continúa en estos altísimos niveles, nos encontraremos con una medida prorrogable.

En conclusión, de nuevo, el Gobierno interviene el mercado del alquiler en ayuda del arrendatario, como ya hizo durante la pandemia, dejando al margen las consecuencias económicas que para los arrendadores tiene la falta de revisión de la renta, insistiendo que el 80% son pequeños propietarios y no grandes tenedores, y que todos sufren los datos elevadísimos de la inflación. No se ha contemplado esta vez compensación alguna por este periodo, lo que nos consta es otra gota más para que los propietarios se encuentren cada día más temerosos en alquilar sus viviendas, y estemos más lejos del esperado fomento del parque del alquiler que pretende el Gobierno.

4 comentarios en “Límite a la actualización de renta en el alquiler de vivienda hasta el 30 de junio de 2022

  1. Buenos días,
    Como siempre, muy agradecido a los post que enviáis; muy interesantes.
    A raíz de este nuevo RDL, me pregunto qué opinión tenéis si, en lugar, de actualizar la renta a fecha 1 de marzo (inicio de la nueva anualidad del contrato en que el arrendador pudo exigir ya la renta actualizada), la parte arrendadora ha comunicado hace 10 días (con anterioridad a la entrada en vigor del nuevo RDL) el importe de la renta actualizada que, con base al artículo 18.2 LAU, «será exigible» a partir del 1 de abril, con el RDL en vigor.
    La actualización se ha realizado, conforme a contrato, conforme a la variación interanual del IPC publicada a fecha del inicio de la nueva anualidad del contrato.
    Según el art. 46 RDL la limitación resulta aplicable para los contratos » cuya renta debe ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia» en el período indicado.
    Ahora bien, siendo la fecha a partir del cual puede actualizarse la renta el 1 de marzo, ¿puede exigir como renta actualizada a partir del 1 de abril, la que resulta de aplicar la variación interanual del IPC a fecha de actualización del contrato, o bien, se tiene que ajustar a la limitación del art. 46 RDL?
    En este caso el arrendador no es un gran tenedor.
    Muchas gracias.

  2. Hola. Tengo una duda

    Mi contrato de alquiler tuvo su renovación anual el pasado mes de febrero. No así la renta

    El arrendador me anunció la subida de la renta en marzo para ser efectiva desde el 1 de abril. ¿Puedo beneficiarme de la medida del gobierno? ¿Prima la fecha de renovación del contrato o la fecha en la que se marcó la actualización de la renta?

    Gracias

  3. hola, mi alquiler se ha renovado el 1 de abril con lo cual entiendo que entra en lo descrito por el R.D y podrá subir como máximo un 2%. Sin embargo no entiendo si es para todos o solamente para «colectivos y trabajadores vulnerables». Y después de junio, que pasará? El 2% vale para toda la duración de la anualidad de alquiler o se aplicará una subida IPC de julio?
    Muchas Gracias

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