Félix López-Dávila Agüeros
Director de Sepín Derecho Inmobiliario
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria establecía una limitación en cuanto a la inscripción de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, al determinar que, no surtirían efectos frente a terceros, hasta que no hubieran pasado dos años desde la muerte del causante, con la excepción, de aquellos casos en los que la inscripción era a favor de los herederos forzosos.
Esa limitación, influía en el mercado inmobiliario, pues muchos compradores, ante la posibilidad, que aunque remota, era existente, de que apareciera un tercero que pudiera reclamar el bien adquirido, se echaban atrás a la hora de realizar la operación, además de que, ante esta circunstancia, las entidades bancarias denegaban el préstamo hipotecario necesario para la financiación de la compra, al no querer correr con ningún tipo de riesgo en la operación y poder verse privados de la garantía.
Esta situación, llevó al legislador a entender que, mantener la vigencia del citado artículo 28 LH, no tenía sentido, puesto que los supuestos en los que era aplicable, eran muy escasos en comparación con el perjuicio que ocasiona en las sucesiones de colaterales y extraños, además de las situaciones antieconómicas que se generaban, con la consiguiente perturbación del tráfico, motivo por el que se determinó su supresión, tal y como se establece en el artículo 3 apartado 2 de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.
Teniendo en cuenta que la Ley 8/2021, entró en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE, lo que tuvo lugar el 3 de junio de 2021, los efectos de la supresión del artículo 28 LH, se producían a partir del 3 de septiembre de 2021.
Como la Ley 8/2021 no establecía nada al respecto sobre los posibles efectos retroactivos de la supresión, entre los profesionales del derecho, surgió la duda acerca de si, en aquellas herencias inscritas con anterioridad al 3 de septiembre de 2021, era posible o no cancelar las limitaciones que constaban sobre los inmuebles cuando, en el momento en que entra en vigor la supresión del artículo 28 LH, todavía no habían transcurrido los dos años desde la fecha de fallecimiento del causante.
Las posturas doctrinales contradictorias no se hicieron esperar, motivo por el que, desde nuestra Editorial, realizamos una encuesta jurídica sobre la cuestión y en la que, como era de esperar, debido a lo controvertida de la cuestión, tampoco obtuvimos una respuesta unánime, pues nuestros colaboradores, defendían unos, que sí que era posible cancelar ya la limitación, aunque no hubieran transcurridos los dos años desde la muerte del causante, mientras que otros, eran partidarios de la postura que mantiene que no era posible dicha cancelación, al no establecerse de forma expresa la retroactividad de la supresión en la Ley 8/2021.
Ante esta situación de inseguridad jurídica, era necesario esperar a ver cuál sería la postura que iba a mantener sobre esta cuestión la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y dicha Dirección, se ha manifestado en su Resolución de 5 de enero de 2022 (SP/SENT/1129363).
Así, en primer lugar, a efectos de la aplicación del artículo 28 LH, establece que la fecha del fallecimiento del causante no es lo determinante, sino que lo será la fecha de inscripción de los títulos relativos a la sucesión hereditaria, lo que implica, que, si los títulos son presentados después del 3 de septiembre de 2021, no será de aplicación el art. 28 LH, aunque la herencia se hubiera causado anteriormente.
En segundo lugar y en cuanto al fondo del asunto examinado, aborda la cuestión relativa a qué ocurre con las inscripciones practicadas con anterioridad a la supresión del artículo 28 LH y en las que se había hecho constar la limitación.
La DGSJFP, llega a la conclusión de que la limitación que contenía el artículo 28 LH, era adjetiva, sin que atribuyera derecho subjetivo alguno y también que, el motivo que ha llevado al legislador a su supresión, es la perturbación grave del tráfico jurídico en la actualidad, pues los fundamentos que pudieran justificar su existencia, ya no existen y los efectos que producen son perjudiciales en la economía.
En base a ese criterio, considera que, si a una herencia causada antes del 3 de septiembre de 2021 y que se presenta a inscripción después, no le es de aplicación un precepto que ya está derogado, no tiene lógica que, a las que estén presentadas antes y sobre las que conste registralmente esa limitación, esta se haya de mantener hasta que pasen dos años desde la muerte del causante.
Por ello, determina que, en este supuesto, no es de aplicación al asiento registral practicado, el principio sobre la salvaguardia de los tribunales, de modo que no quepa cancelar la limitación hasta pasados dos años desde el fallecimiento, pues por encima de esa teórica salvaguardia, está y prevalece, la imperatividad de la Ley.
Y por tanto, llega a la siguiente conclusión de que, si una herencia, en la que el causante ha fallecido con anterioridad al 3 de septiembre de 2021, pero es presentada con posterioridad, queda incólume a la aplicación de un precepto derogado, con mayor razón y por un criterio de pura igualdad y de estricta justicia material, habrá de suceder lo mismo con aquellas herencias inscritas con anterioridad en las que conste la limitación del artículo 28 LH, ante la falta de operatividad y de virtualidad de un precepto que ha sido expulsado del ordenamiento jurídico.
Bienes inmuebles en proindiviso
