Aunque, en principio, podría considerarse que se trata de una cuestión clara, de sobra conocida y sobre la que no existe duda legal alguna, nos parece interesante la respuesta, sobre todo cuando el citado propietario se comporta de manera diferente con cada una de estas propiedades, por ejemplo, mientras que está al corriente de pago en relación a uno de los inmuebles, es moroso por el resto.
La respuesta sería la misma tanto para el régimen estatal como para el de propiedad horizontal en Cataluña, aplicando la legislación vigente en cada caso, por eso las sentencias citadas, aunque referidas a la LPH, sirven de ejemplo para ambos regímenes.
Hemos de partir del cómputo de las votaciones, teniendo en cuenta que, para la adopción de los acuerdos, siempre es necesaria la doble mayoría, tanto de propietarios como de cuotas, luego se imputará, en cada supuesto, el quorum previsto, en estos casos, por los arts. 553.25 y 553.26 del CCCat, recordemos que tras la reforma de la Ley catalana 5/2015 y con la supresión de la doble convocatoria, se estableció un nuevo régimen general para la adopción de acuerdos, pues hasta ese momento y tras la entrada en vigor de la Ley catalana 5/2006, los acuerdos de las Juntas se pudieron adoptar en segunda convocatoria únicamente por la mayoría de cuotas de los asistentes a la Junta.
Esta, repetimos, ha sido la fórmula aplicada en el régimen de propiedad horizontal, pues con ella, considerándolo más equitativa, teniendo en cuenta que si una persona es titular de varios pisos o locales, varios inmuebles dentro de la misma finca, solo contará como una unidad, según reiterada jurisprudencia al respecto, aunque se sumen los distintos porcentajes de sus inmuebles, de tal modo, que aunque tenga 2, 3 o más propiedades se contará como un solo titular, un voto, si bien se sumarán las cuotas de participación. En este sentido se han pronunciado entre otras las sentencias de las Audiencias Provinciales de Vizcaya de 14 de abril de 2011 (SP/SENT/643404), Cantabria, Sección 4.ª, de 26 de mayo de 2010 (SP/SENT/526197), Huesca de 21 de septiembre de 2004 (SP/SENT/61506), Madrid de 7 de septiembre de 2001 (SP/SENT/32672), Zaragoza, Sección 4.ª, de 18 de enero de 2000 (SP/SENT/35132) y Alicante de 15 de septiembre de 1999 (SP/SENT/18021).
Servidumbres y restricciones forzosas en el régimen de Propiedad Horizontal en Cataluña
El problema, en el caso expuesto, es que siendo este derecho al voto uno de los fundamentales en el régimen de propiedad horizontal, hasta la reforma de la LPH, por la Ley 8/1999, podía ser ejercido sin limitación alguna, aunque tras la introducción del art, 15.2. de la citada Ley de Propiedad Horizontal, el propietario que no se encuentra al corriente de pago con las deudas vencidas con La Comunidad y siempre que no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, se verá privado de este derecho.
Esta privación es recogida igualmente en el art. 553.24 del CCCat que establece: “1. Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente”
Entonces, ¿qué consecuencias tendría que el propietario múltiple fuese moroso solo por algunas de estas propiedades?
El citado art. 553.24 del CCCat del mismo modo que lo hace el art. 15.2 de la LPH se refiere a «propietarios» y no a «propiedades», lo que permitiría interpretar que si un comunero tiene varias de estas propiedades y debe sólo en una, es moroso, la privación es para el total y no sólo en relación con el coeficiente del piso o local deudor.
No se trata de una cuestión pacifica, los tribunales se han pronunciado en ambos sentidos, a favor de esta privación siempre que no esté al corriente de la totalidad, las sentencias de las Audiencias de Madrid, Sec. 11.ª, 1 de junio de 2017 (SP/SENT/912220), Huesca, Sec. 1.ª, 21 de mayo 2013 (SP/SENT/723305), y La Rioja, Sec. 1.ª, 8 de septiembre 2011 (SP/SENT/645694).
En contra, es decir, admitiendo el voto al propietario por aquellas propiedades que no es moroso, la sentencias de la AP Madrid, Sec. 12.ª, 30 de diciembre de 2010 (SP/SENT/637809), AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 23 de febrero 2004 (SP/SENT/56942).
Nuestro criterio, siempre con cautela y prudencia, está en contra de la privación por la totalidad pues, en caso contrario, resultaría que a una norma de carácter excepcional y que priva de derechos se le estaría dando una interpretación extensiva, en contra del criterio admitido pacíficamente de que las prohibiciones al dominio deben ser aplicadas de forma restrictiva, en el mismo sentido se pronunciaron la mayoría de los encuestados, colaboradores, a los que hicimos esta misma pregunta, (SP/DOCT/1026).
De tal modo, consideramos que si bien a la hora de votar el que tiene varios pisos o locales solo tiene un voto único, aparte de la suma de coeficientes, no se le puede privar de su facultad por el hecho de tener deudas en una determinada finca, es decir, seguirá pudiendo influir con su voto, aunque a la hora de aportar la suma de coeficientes deberá descontarse la cuota del que está pendiente de pago, toda vez que, repetimos, todo lo que sea privación de derechos debe tener siempre una interpretación restrictiva.
Cuestión distinta sería la posibilidad de impugnación por parte de este propietario, cuestión sobre la que parecen existir más dudas que serán expuestas en otro de nuestros comentarios.
