Alberto Torres López
Director Jurídico de Sepín. Abogado. Presidente de la Sección de AU-PH e INM. del ICAM
A la espera de que la próxima semana se reanude la actividad de los Tribunales de Justicia, habrá que esperar a ver su alcance, uno de los misterios por resolver va a ser el tratamiento que aquellos den a los Juicios de desahucio de vivienda tras el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo y, por lo tanto, la interpretación que van a seguir de su Art. 1 que prevé la suspensión extraordinaria durante un periodo máximo de seis meses de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
Guía práctica de Arrendamientos Urbanos y COVID-19: Viviendas y Locales de negocio. Normativa, Doctrina, Esquemas, Preguntas y Respuestas y Formularios
No deja de provocar cierta hilaridad que se hable de suspensión de los procedimientos judiciales ante el colapso que se avecina que con toda seguridad prolongará los lanzamientos, sin necesidad de esta norma, más allá de los seis meses previstos. Por otro lado, resulta llamativo que la primera gran medida que pretende paliar los efectos de la crisis del covid-19 en los arrendamientos de vivienda, sea precisamente la suspensión de los juicios de desahucio, y prueba de ello es que figure en su artículo primero de un Real Decreto que contiene 54 artículos, 22 Disposiciones Adicionales, 5 Transitorias y 13 Finales, cuando cualquiera de las otras medidas puede ser mucho más importante, máxime cuando los juicios de desahucio ya tenían prevista la protección de las situaciones de vulnerabilidad tras la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo. Pero es que, en cualquier caso, el alcance del Real Decreto-Ley es muy reducido y es de desear que los Tribunales, y especialmente los Letrados de la Administración de Justicia, lo apliquen en su justa medida sin extenderlo a más supuestos de los que realmente se refiere.
Con el objeto de seguir una mínima sistemática en el análisis del Real Decreto en este punto y de sus consecuencias, distinguiré:
1º.- Presupuestos necesarios para su solicitud
2º.- Requisitos procedimentales
3º.- Arrendadores en situación de vulnerabilidad
1º.- Como indicaba con anterioridad, la suspensión extraordinaria solamente se refiere a los juicios de desahucio de vivienda y en absoluto a todos ellos, por lo que ya en principio quedan excluidos los desahucios de locales de negocio.
De este modo en primer lugar es necesario que los arrendatarios de vivienda demandados se hallen en situación de vulnerabilidad económica y social sobrevenida por el covid-19 que es distinta de la situación de vulnerabilidad que actualmente ya recogen los Arts. 441.5 y 549.4 de la LEC tras la reforma introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo. Es decir, mientras que los presupuestos para definir la situación de vulnerabilidad de la LEC son los fijados en la práctica por los Servicios Sociales en base a los acuerdos alcanzados por el Consejo General del Poder Judicial y las Comunidades Autónomas, los definidos en el Real Decreto-Ley 11/2020, vienen tasados en su Art. 5, siendo en general más estrictos estos segundos que aquellos.
En segundo término, solamente se ven afectados, siguiendo la literalidad de la norma, los juicios de “… desahucio regulado(s) en la Ley 1/2000 … derivado(s) de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, …”. Las cuestiones que surgen inmediatamente son múltiples:
- Atendiendo a literalidad indicada podemos afirmar que quedan fuera los lanzamientos de otros tipos de procedimientos que no sean de desahucio, como por ejemplo podría ser un precario o una resolución de un contrato de arrendamiento que se haya seguido a través de un juicio declarativo ordinario.
- Mayores dudas ofrece la exclusión de determinados arrendamientos de vivienda como pueden ser por ejemplo los sujetos al T.R. de 1964, por cuanto son arrendamientos a los que por ejemplo hacen referencia las Disposiciones Transitorias Primera y Segunda de la LAU, lo que no debería ser suficiente, dado que su norma reguladora es el T.R. y no la LAU.
- Por otro lado, no deja de ser un contrasentido que se exija como presupuesto necesario que la situación de vulnerabilidad económica y social sea sobrevenida como consecuencia del covid-19 y se permita la suspensión de procedimientos ya iniciados, lo que supone que son debidos a impagos anteriores a la situación actual y cuya suspensión por lo tanto no debería tener lugar.
2º.- En cuanto a los requisitos procedimentales, es necesario que el arrendatario que se halle en situación de vulnerabilidad económica y social sobrevenida, presente un escrito en el Juzgado con la documentación prevista en el Art. 6 del Real Decreto-Ley 11/2020, acreditativa de aquella situación. Mientras no se levante el Estado de Alarma, podrá sustituirse por una declaración responsable, lo que no implica que no deba aportarse con posterioridad, dentro del mes siguiente a su finalización.
Una vez presentado el escrito, el Letrado de la Administración de Justicia comunicará dicha situación a los Servicios Sociales y dictará Decreto de suspensión del lanzamiento, plazo para contestación de la demanda, Vista etc, hasta que se adopten por aquellos las medidas oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, es decir hasta el 2 de octubre (dado que su entrada en vigor se produjo el 2 de abril). La suspensión se producirá “con carácter retroactivo” “por el tiempo estrictamente necesario” “atendido el Informe de los Servicios Sociales”, señalando “expresamente que transcurrido el plazo fijado se reanudará el cómputo de días”.
Mucho me temo que los Letrados de la Administración de Justicia, dados los efectos devastadores que puede suponer decretar una suspensión “con carácter retroactivo”, van a optar por la suspensión de facto de los procedimientos afectados, hasta tanto en cuanto no hayan recibido el citado Informe de los Servicios Sociales.
3º.- Por último, resulta importante recodar que el Real Decreto-Ley prevé que el arrendador pueda hallarse, al igual que el arrendatario, en situación de vulnerabilidad económica y social sobrevenida, algo mucho más habitual de lo que pueda parecer, en cuyo caso deberá presentarse igual escrito que el comentado con anterioridad, acompañando la misma documentación prevista en el Art. 6.
El efecto en este caso no va a ser la reanudación del juicio de desahucio, sino simplemente la comunicación de la situación por parte del LAJ a los Servicios Sociales para que la tengan en consideración cuando recomienden el plazo de suspensión extraordinaria y “agilicen” la adopción de las medidas a adoptar.
En definitiva, nos hallamos ante unas medidas más efectistas que efectivas, que no eran estrictamente necesarias dado que la protección de las personas en situación de vulnerabilidad ya estaba prevista en la LEC, y que lamentablemente acaba cargando sobre los particulares una función social que, en realidad, corresponde al Estado.
