¿Puede la Comunidad de Propietarios privarme el uso de mi propiedad si la alquilo para uso turístico?

  María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

Mucho se ha escrito sobre este tipo de arrendamientos que provoca numerosas y conocidas, por ello, parecen inminentes las necesarias reformas, tanto en la Ley de Arrendamientos Urbanos como en la de Propiedad Horizontal.

Hasta el momento, sabemos que la Secretaria de Estado de Turismo ya se ha reunido con los consejeros y directores generales de todas las comunidades y representantes de la Federación de Municipios (FEMP) y, al parecer, cuenta con el respaldo de las autonomías para la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal: se pasa de la unanimidad del art. 17.6 LPH a los tres quintos, siendo este el acuerdo necesario en una Comunidad para prohibir las viviendas de uso turístico, es decir, se facilita el veto de los vecinos a las viviendas turísticas.

Con respecto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la reforma pretende definir y acotar el alquiler de temporada, el que se usa para los pisos turísticos, y propone que se defina como el que “se realiza por períodos mínimos de siete días consecutivos, pero que en su totalidad no suponga el arrendamiento de la vivienda durante más de 45 días al año”.

Ahora bien, en relación con las Comunidades de Propietarios, incluso en el caso de que se llegase a poder prohibir este uso, no puede aplicarse con efectos retroactivos, como ya se ha pronunciado la Sentencia del TSJ de Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, de 13 de septiembre de 2018, de tal modo que no solo no será efectiva para las viviendas que ya se estén arrendando para estos fines, sino tampoco para las que hayan obtenido la correspondiente licencia administrativa.

No obstante, ¿qué sucede en la actualidad?, ¿puede el propietario arrendar su propiedad para uso turístico sin ningún tipo de limitaciones?, ¿podrá la Comunidad impedírselo de alguna forma?

Actualmente, siempre que se cumplan los requisitos que establece cada comunidad autónoma, un vecino puede decidir cómo utilizar su vivienda, aunque, previamente habrá de comprobarse si existe alguna limitación en los estatutos, teniendo en cuenta que este tipo de prohibiciones deberán ser específicas de forma que la mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos no supone, por sí misma, limitación del uso o de las facultades dominicales, como establecen, entre otras, las Sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, 729/2014, de 3 de diciembre (SP/SENT/791521); TS, Sala Primera, de lo Civil, 728/2011, de 24 de octubre (SP/SENT/652885); AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 159/2017, de 8 de septiembre (SP/SENT/931277), y AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 139/2016, de 12 de mayo (SP/SENT/860921).

Así, la Comunidad solo podría prohibir algún uso modificando los estatutos, lo que, ahora mismo, solo se conseguía con acuerdo unánime, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.6 LPH.

Si esta prohibición existiese y la Comunidad quisiera permitirlo (caso extraño pero posible), por tratarse igualmente de una modificación estatutaria, sería necesario el consentimiento de todos los propietarios (la unanimidad).

De este modo, la Comunidad no podría prohibir, a priori, el desarrollo o arrendamiento de esta actividad, pero, ¿qué sucede si estas actividades son molestas?

En este caso, podríamos aplicar el art. 7.2 de la citada LPH, donde se establece “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento“.

Es decir, no se podría limitar el destino, pero sí sancionar al propietario si la actividad resulta molesta. Así se ha pronunciado la reciente Sentencia del Jugado  de 1.ª Instancia n.º 14 de Granada de 18 de septiembre de 2018 comentada por Sepín (SP/DOCT/75926), donde se declara la prohibición de seguir arrendando como apartamento turístico, consecuencia  de las molestias que, de forma concreta, se llevaban a cabo en las viviendas. Ahora bien, tales actividades han de probarse, pues el simple arrendamiento para estos fines no supone, sin más, que se puedan considerar molestas.

La citada sentencia se refiere específicamente al uso de los apartamentos turísticos, pero la sanción no ha sido por el destino, sino por las consecuencias de su ejercicio, por lo que se podría aplicar la jurisprudencia existente a este respecto, y, en este sentido, repetimos que, la Comunidad puede privar al propietario del uso de la vivienda o local por actividades molestas, en este caso, realizadas por los arrendatarios. Es cierto que el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla la posibilidad de que se pueda resolver el contrato de arrendamiento en los pisos o locales en que se lleven a cabo actividades de las contempladas en dicho precepto legal, pero esta solución no es buena cuando los arrendamientos son de poca duración y el propietario arrienda de forma continuada a personas distintas, todas de la misma condición y que realmente producen molestias al resto. En estas circunstancias, sería posible acudir a la privación del piso o local hasta tres años, aplicando el espíritu del precepto antes mencionado, así se han pronunciado las Sentencias de la AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 211/2015, de 26 de junio (SP/SENT/824116), y de la AP Barcelona, Sec. 11.ª, 598/2004, de 3 de septiembre (SP/SENT/62351). Es cierto que esta será una solución lenta, pero supone una gran sanción para la propiedad que dejará de poder ocupar y obtener beneficio alguno durante el período en el que se vea privado del uso de su propiedad.

Podrán localizar más información a este respecto en el estudio de jurisprudencia al detalle Actividades molestas realizadas por el ocupante no propietario en la Comunidad de propietarios.

4 comentarios en “¿Puede la Comunidad de Propietarios privarme el uso de mi propiedad si la alquilo para uso turístico?

  1. Salvo mejor criterio (que lo habrà, claro que sí) todos los temas referidos a las comunidades de propietarios han tenido y van a seguir teniendo, serios problemas, salvo que el asunto pueda tratarse conforme lo dispuesto en el actual numero 7, del artículo 17 de la vigente LPH SIEMPRE Y CUANDO LA JUNTA SE CELEBRE EN SEGUNDA CONVOCATORIA. Trato de explicarme: las Juntas de Propietarios no se celebran nunca, o prácticamente nunca, en primera convocatoria. En segunda convocatoria, sí, pero con pírrica presencia de propietarios ya lo sea in situ (es decir personalmente) o a distancia (es decir por representación) El porcentaje de asistentes y representados es “sencillamente” ridícula (cuantitativamente hablando, claro). Pero no obstante se toman acuerdos válidos (salvo impugnaciones de los presentes y/o representados que voten no y luego ejerzan acciones judiciales y en ellas encuentren satisfacción a sus pretensiones impugnativas, cuestión ésta de acudir a los Juzgados que es más utópica que real, puesto que los “disidentes” luego se conforman con criticar, etc pero de Juzgados, nada. (Con sus excepciones, claro). O sea para algo concreto (en general) segunda convocatoria y tema que pueda resolverse ex art. 17.7, apartado 1º párrafo 2º de la LPH. Aceptaré con buen talante y agradecimiento, cualquier opinión en contra, mejor fundada en derecho.

  2. En mi comunidad se alquila y ademas sin disponer ni de licencia de obra ni de ocupacion, y a precios escandalosos y me consta sin pagar impuestos ,¿ que puedo hacer?

    • Denunciar y/o demandar. Si lo puede justificar.
      Según las Comunidades Autónomas, se necesitará disponer de nº de registro o no. Debe usted averiguarlo en la Consejería competente.
      ¿Licencia de obra? si no han hecho obras, no la necesitan, es absurdo.
      Licencia de ocupación… según la normativa de cada Comunidad Autónoma, pregunte en la Consejería.
      Respecto al impago de impuestos, si lo puede demostrar, puede denunciarlo en Hacienda, como en cualquier otro caso.
      Tras todo esto, le quedan los juzgados, demande.

  3. Con el cambio de ley seran necesarios tres quintos solo para todas las decisiones que requirian anteriormente unanimidad o solo para el tema de las vivienda turistica?

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