Principales novedades de la próxima reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Daniel Loscertales Fuertes

Presidente del Consejo editorial de Sepín. Abogado

A la vista de los recientes comentarios en el Congreso de los Diputados por el Presidente del Gobierno este martes 17 de julio, es evidente que se precisa modificar la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, existiendo grandes posibilidades de que el texto presentado por el Grupo Parlamentario Socialista, en el que este autor ha participado activamente, sea muy parecido al publicado en el Boletín Oficial Congreso de los Diputados de 23 de marzo de 2018, sin perjuicio de que alguna propuesta sea modificada a través de enmiendas.

A continuación, exponemos los cambios contenidos en la PROPOSICIÓN DE LEY DE MEDIDAS DE FOMENTO DEL ALQUILER ESTABLE DE VIVIENDA.

I. LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 29/1994

En primer lugar, tengo que señalar que lo más importante son las reformas verdaderamente significativas en relación con la redacción actual, que fueron fruto de la Ley 4/2013, volviendo casi en su integridad a la LAU 29/1994 antes de la citada reforma.

Voy a hacer un resumen, aunque quizá peque de parcialidad, porque se han tenido en cuenta prácticamente todas mis propuestas y forman parte del texto, que seguirá los trámites parlamentarios correspondientes. Tal vez ahora, con el nuevo Gobierno, al ser del partido que propuso esta reforma de la LAU, se siga un camino más rápido.  No obstante, creo que pasaran muchos meses, teniendo en cuenta cómo actúan habitualmente el Congreso y el Senado, salvo que la clasifiquen como “urgente”, lo que sería posible al tratarse de una cuestión social, como es el alquiler de las viviendas.

Pues bien, como decía en el párrafo anterior, voy comentar brevemente cada uno de los preceptos que llevan consigo una reforma de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, haciendo constar que los demás preceptos seguirán vigentes a todos los efectos:

Art. 3.2. Cuando se habla de arrendamientos de “temporada” hay una clarificación importante, sobre todo para diferenciar las distintas versiones sobre los arrendamientos turísticos, de tal manera que solo tendrán este concepto aquellos alquileres que se hagan por un plazo menor a 15 días y se presten servicios, con remisión al art. 5, letra e) de la misma LAU. Me parece perfecta esta modificación y evitar así interpretaciones diferentes, pues no hay que olvidar que estamos hablando de una Ley Estatal y que ninguna Administración Autonómica o Municipal puede establecer normas diferentes al respecto, aunque, desgraciadamente, esto no se tiene en cuenta en muchos casos con perjuicio para la seguridad jurídica.

Art. 5 e). A fin de determinar que se trata de una “vivienda turística” se hace constar en la Proposición de Ley que, para que así se consideren, las mismas se tienen que arrendar con servicios similares a los prestados por los establecimientos hoteleros, con independencia del canal o sistema de promoción, dejando en manos de la autoridad administrativa los requisitos al respecto. Esto supone, sin duda, determinar las condiciones básicas para este tipo de arrendamientos, de tal manera que, por lo menos en mi opinión, a tenor de este precepto y del art. 3.2 antes mencionado, es necesario que haya “servicios tipo hotel”, pues, en otro caso, se estará ante un arrendamiento de “temporada”, reiterando lo dicho en el art. 3.2 sobre las administraciones autonómicas y municipales.

 Art. 7.2. Se suprime totalmente, por lo que ya no hay referencias al Registro de la Propiedad, algo que se venía pidiendo desde hace tiempo, pues, antes, ahora y después, será posible inscribir el arrendamiento, pero con distinto efecto al previsto en la Ley 4/2013.

Art. 9. Lo más importante es que se vuelve al plazo de duración de cinco años mínimo de la LAU 29/1994, algo que considero trascendente, dado que la actual Ley 4/2013, de tres años, no permite al arrendatario ubicarse debidamente en el nuevo domicilio a efectos de transporte, colegios, etc., por lo que hay que aplaudir esta nueva redacción.

Art. 10. El mismo establece que, en caso de que no se denuncie al vencimiento con un mes de antelación, el contrato se renovará por plazos anuales con un máximo de tres. No obstante, hay que añadir por mi parte que, pasado este plazo, luego también habrá “renovación tácita,” caso de no denunciar en la forma y plazos que establece el art. 1.566 y 1.581 del Código Civil.

Art. 13. Se vuelve claramente a la LAU 29/1994, en el sentido de que por “sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra”, el arrendamiento sigue hasta los cinco años mínimo, sin posibilidad alguna del nuevo propietario de rescindir el contrato, lo que sí estaba previsto en la Ley 4/2013. Es totalmente acertada esta modificación, porque no puede ser responsable el arrendatario que cumple con todas sus obligaciones, por el hecho que no lo haga el arrendador y que el castigo le vaya al primero, lo que, jurídicamente, no tiene sentido.

Art. 14. En la misma línea establece que el comprador de una vivienda arrendada, tiene que aceptar la duración mínima de cinco años, naturalmente desde el inicio del arrendamiento, no de la adquisición.

Art. 16.4. Establece que, si el arrendamiento es superior a los cinco años, los subrogados por fallecimiento del arrendador deben admitir igualmente esa duración mínima, salvo que el arrendamiento se haya hecho por más tiempo, en cuyo caso se deben respetar dichos pactos, salvo que se den los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.

Art. 17.5. Se mantiene la libertad de rentas y también que el pago durante un plazo determinado se compense por obras de reforma o rehabilitación del inmueble, pero se añade algo importante, concretamente que, en “caso de discrepancia en el valor de las obras realizadas en relación con la renta no satisfecha, las partes estarán a la decisión de un perito dirimente”. Esta novedad es muy necesaria, para evitar que esas diferencias tengan que llevarse a cabo por medio de un juicio, siempre lento. No obstante, creo que falta indicar que ese perito debe ser ya señalado en el contrato, que fue la propuesta del firmante, pues, en otro caso, el problema aún es mayor para llegar a acuerdos para su nombramiento posterior.

Art.18.1. Se limita la actualización de la renta al IPC general, es decir, se suprime la libertad de pactos actual al respecto, lo que evita, en su caso, abusos por cualquiera de las partes, especialmente del arrendador, esto es, se vuelve a la seguridad jurídica.

Art. 19.1. Solo cabe el aumento de la renta por obras de mejora si el contrato es de plazo superior a cinco años, siempre que haya pacto al respecto, pero solo a partir de cumplir dicho mínimo. El aumento de la renta será a tenor del interés legal del coste de las obras, incrementado en tres puntos, pero nunca se podrá exceder del 20 % de la renta que se esté pagando en dicho momento.

Art. 20.2. Se establece que la repercusión máxima que puede hacerse por los gastos generales del inmueble, que figuran en el apdo. 2 del mismo precepto, no puede exceder del doble que el IPC, con remisión al art. 18.1.

Personalmente, antes y ahora, sigo aconsejando al arrendador que tenga en cuenta aproximadamente los gastos de Comunidad de Propietarios (normalmente las viviendas alquiladas están en dicho régimen) y que ya al inicio se incluyan estos como renta; así, no tendrá que justificar cada año lo que haya subido, en su caso, la respectiva Junta de Propietarios, ya que, teniendo en cuenta el máximo a repercutir, la diferencia es absolutamente mínima en el peor de los supuestos. Lo estimo muy conveniente, evitando posibles discrepancias al respecto.

Art. 25.8. Solo se permite la renuncia al derecho de tanteo y retracto del arrendamiento en contratos de duración superior a cinco años, aunque este precepto se debería aclarar con más rotundidad, para evitar confusiones, en el sentido que dicha posibilidad únicamente cabe cuando la venta se produce después de ese plazo mínimo.

Art. 27.4. Igual que ha pasado con el art. 7.2, este precepto queda suprimido, toda vez que la LAU no es el Iugar adecuado para cuestiones del Registro de la Propiedad, puesto que, ahora mismo, aun suprimiendo esta norma, no hay dificultad en la inscripción, incluso con efectos a terceros. Es uno de los cambios en el que más se ha insistido desde la promulgación de la Ley 4/2013, aparte de que en esta norma no tenía finalidad alguna, toda vez que era evidente que el Registrador nunca puede anular o resolver ningún arrendamiento, aparte de que las inscripciones han sido nulas o mínimas, según indican los titulares del Registro.

Art. 36.5. En cuanto a la fianza se refiere, con independencia de que lo puedan exigir la autoridad administrativa en la mayoría de las Comunidades Autónomas al respecto, el arrendador puede exigir una garantía adicional a tenor de los siguientes límites:

  • Si la renta mensual es inferior a 750 euros, lo máximo que cabe son 2 mensualidades.
  • Si la mensualidad convenida está entre 750 y 1.200 Euros, lo máximo es de 3 mensualidades.
  • Si la repetida renta mensual es superior a 1.200 euros, no hay limitación en cuanto a la exigencia de fianza.
  • Si el contrato pasa de los cinco años, no se pueden exigir mayores garantía de las ya establecidas anteriormente, aunque la renta entonces, en base a los posibles incrementos del IPC (art. 18), sea superior a la inicial.

II. LEY 35/2006 DEL IMPUESTO DE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS

Por otro lado, esta Proposición de Ley reforma la LEY 35/2006 DEL IMPUESTO DE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS, algo que es muy importante, pues, como el firmante siempre ha mantenido, la propiedad privada tiene reconocimiento en el art. 33 de la Constitución y el art. 47 de la misma, a favor de la vivienda como factor social, corresponde más bien a la Administración Pública, por lo que cualquier iniciativa para que la propiedad destine un piso al alquiler siempre debe ser bienvenida.

Pues bien, el art. 23.2 de la Ley mencionada propone, siempre que la renta de la vivienda no supere el importe máximo establecido por la Administración competente, las siguientes deducciones en la declaración anual ante la Autoridad Fiscal:

  • El 60 % de la cantidad que recibe en alquiler, con incremento del 10 % en las “viviendas clasificadas que hayan hecho obras para mejorar al menos dos categorías, de acuerdo con el certificado energético para edificaciones
  • El 100 % de exención en el Impuesto de la Renta de Personas Físicas, si el arrendatario tiene una “edad comprendida entre 18 y 30 años y cuyos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo son superiores al indicador público de renta de efectos múltiples”.

Igualmente, se añade el apdo. 2 del art. 38, de la misma Ley 35/200, que permite que el “propietario esté exonerado del gravamen de las ganancias patrimoniales, siempre que el importe de la transmisión se reinvierta en la adquisición de un inmueble destinado al alquiler en un período mínimo de diez años”.

Y se añade un nuevo párrafo al art. 68 de esta Ley, indicando que los contribuyentes cuya renta sea inferior a 30.000 euros anuales se podrán deducir el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, determinando las cantidades correspondientes en sus apdos. a) y b).

III. LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL

Se modifica el art. 249.1.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a fin de que los procesos sean a tenor de la cuantía que se valore el proceso, de acuerdo con las normas generales de dicha Ley Procesal, esto es, que no hay que acudir siempre al declarativo ordinario, lo que permite acceder a los Juzgados con mayor facilidad. Es algo de aplaudir y ahora hay que seguir insistiendo para que también ocurra en la Ley de Propiedad Horizontal.

CONCLUSIÓN

En definitiva, admitiendo otros criterios, considero que la reforma en general, con algunas puntualizaciones, es muy correcta y satisfactoria (aunque quizá no sea objetivo por esa participación personal), pues lleva consigo una mayor seguridad jurídica para las partes, aparte de que le permite determinadas exoneraciones si el precio del alquiler se ajusta a las rentas “sociales” que indique la Administración, aunque eso no impide que dicha renta sea libre si así lo estima la propiedad, aunque no tenga bonificaciones fiscales.

¡10.ª Edición de la Ley de Arrendamientos Urbanos comentada por Daniel Loscertales!

6 comentarios en “Principales novedades de la próxima reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

  1. Gran interés suscita distinguir entre arrendamiento de temporada o arrendamiento de vivienda o apartamento por tiempo fijo cualquiera que sea su duración y alquiler turístico que necesariamente parece va a requerir de unos servicios complementarios.

    Mayor interés me suscita el tratamiento fiscal previsto para el alquiler de la vivienda al permitirse una deducción del 10% en IRPF a aquellos contribuyentes con ingresos inferiores a 30.000€. Y digo esto porque las nuevas políticas de buen gobierno deben evitar perjudicar más a las unidades familiares y empezar a tenerlas en cuenta para no generar una mayor contribución de estas a los imparables gastos públicos. Así una unidad familiar de 4 miembros que dependen dels salario de uno de ellos superior al importa antes indicado, por ejemplo de 50.000€, pero que dividido entre el total de componentes es inferior (en el caso seria de 12.500, es decir inferior en mas del 50%) también deberían acogerse a la bonificación en caso de vivir en una misma vivienda de alquiler.

  2. El gran problema de la falta de alquiler no se soluciona.
    El miedo a los impagos de rentas y desahucios se tendrian que poder solucionar en notarías de forma más rápida, no esperar años a una sentencia judicial. Y los inquilinos/propietarios que incumplan alguna norma deberían no poder acogerse a las ayudas fiscales o sociales.

  3. Con todos mis respetos hacia el autor del artículo y consultor de la nueva reforma, a excepción de la definición y exclusión de la ley de las denominadas viviendas turísticas me parece completamente innecesaria, demagógica y contraproducente la reforma planteada.
    Partimos de la base que uno de los objetivos perseguidos por la reforma debe ser el flexibilizar el mercado de arrendamiento, dotar de mayor seguridad jurídica a AMBAS partes (arrendador y arrendatario) y facilitar el acceso al arrendamiento evitando la escalada en el precio de los arrendamientos que viene apreciándose de un tiempo a esta parte.
    Pues bien, más allá de la regulación de las viviendas turísticas -algo que sí considero necesario- las nuevas (retrógradas) medidas en cuanto a el establecimiento de plazo mínimo de 5 años, imposibilidad de excluir tanteo y retracto en contratos de duración inferior a 5 años o la limitación más profunda de la fianza y garantías dadas para garantizar el cumplimiento del contrato, lo único que hacen es hacernos retroceder a tiempos pretéritos y tendrán, sin lugar a dudas, un efecto contrario al pretendido, haciendo reducir el stock de viviendas en arrendamiento disponibles y por tanto, provocando un encarecimiento exacerbado de los precios.
    En efecto, el interés del “malvado” arrendador no se encuentra en aprovecharse del “apacible” y “débil” arrendatario, sino que lo que pretende es, en la medida de sus posibilidades, rentabilizar económicamente un inmueble que pudiera tener ocioso (Menudo especulador!)
    El incentivo que nuestro “malvado” y “especulador” arrendador tiene para poner su vivienda en arrendamiento es que de esa manera obtendrá un rédito económico (Aunque parezca sorprendente, en nuestra sociedad la gente necesita del perverso dinero para satisfacer sus necesidades), por lo que sólo en el caso de que pueda tener garantizado que va a cobrar mensualmente y que no tendrá problemas con el arrendatario y el mantenimiento del inmueble, pondrá su vivienda en alquiler.
    Es evidente que por regla general el arrendador, si ha tomado la decisión de poner su vivienda en alquiler, lo que querrá es recibir su renta mensual y si esto se está dando y no hay problemas con el arrendatario, que el arrendamiento se prolongue el mayor tiempo posible para seguir cobrando su dinero, por lo que no tiene sentido obligarle a una duración mínima del contrato puesto que él será el primer interesado en que se prolongue el contrato más allá de los 5 años previstos.
    Por el contrario, conociendo la obligación de “tragarse” a un inquilino problemático durante un plazo mínimo de 5 años, sabiendo que si el contrato es inferior a 5 años no va a poder excluir los derechos de adquisición preferentes y que va a tener limitadas las fianzas y garantías, este “malvado” arrendador tendrá que exigir un precio de alquiler superior al que exigiría si hubiera mayor flexibilidad, contara con mayores garantías y supiera que en caso de problemas con el arrendatario el contrato podría acabar en un periodo más corto, por lo que la escalada de precios en el arrendamiento será inevitable.
    En la actualidad, se encuentran cientos de viviendas vacías en nuestras ciudades, de “malvados” propietarios que ante la disyuntiva entre alquilar la vivienda sacándole un rédito económico o tenerlo cerrado evitando problemas y enfrentamientos con arrendatarios, optan por esta segunda opción, reduciendo el parque disponible de viviendas.
    Si a estos propietarios se les diera mayor flexibilidad, garantía y seguridad y se acortaran los plazos judiciales para proceder al desahucio de inquilinos morosos o incumplidores (encomiable pero insuficiente fue la reforma de la LEC para agilizar estos plazos), sin duda sacarían sus viviendas al mercado, incrementando el stock de viviendas disponibles y reduciéndose por tanto el precio de los alquileres.
    Tenemos que dejar de ver al arrendador como el malvado tirano que se aprovecha del débil arrendatario y a éste como la víctima de la situación, porque por experiencia, en la mayoría de ocasiones no se da esta situación y es el arrendador la parte débil y a quien debería protegerse frente a indeseables arrendatarios, con lo cual conseguiríamos realmente el efecto de reducir el precio de los arrendamientos y proteger a su vez a la mayoría de arrendatarios cumplidores.

  4. Pues yo veo bastante acertados casi todos los puntos. Discrepo en la limitación de fianza y garantía adicional, pero el resto creo que está bastante acertado.

  5. en todo el texto no se nombran los derechos del arrendador, así no conseguirán que salgan más viviendas al alquiler residencial o se deriven al turístico, que adolece de esos problemas, el turista paga con seguridad y se va, el alquiler residencial da mucha inseguridad al arrendador, todos sabemos los problemas, los plazos de tiempo inadmisibles para un desahucio y los costos asumidos por el arrendador, sin posibilidad de cortar ni luz ni agua en todos esos periodos, demosles mayores garantías y seguridad al arrendador, que pueda echar con agilidad al los arrendatarios incumplidores y muchos más propietarios se decantarán por esa opción, lo dicho a esa ley le falta asegurar a los arrendadores

  6. Bravo. Va a conseguir que los propietarios cerremos a cal y canto las viviendas, o que aumentemos el precio brutalmente por el riesgo asumido de comerse un mal inquilino durante 5 años. Bravo.

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