En Cataluña, ¿los gastos comunes no abonados por el anterior propietario son responsabilidad del comprador?
Cuando compro una propiedad, una de las preguntas más recurrentes es: ¿tengo alguna obligación respecto a esos gastos que no asumí ni aprobé?
El comprador estará obligado por la denominada “afección o afectación real”. Se trata de un gravamen preferente, de tal modo que el elemento privativo, por imperativo legal, responde con el límite temporal de la parte vencida del año en curso y, en el caso del régimen de propiedad horizontal en Cataluña, de los cuatro años inmediatamente anteriores contados del 1 de enero al 31 de diciembre, como señala el art. 553-5.1 CCCat.
Aquí se deja claro que ha ser por todos los gastos, tanto los ordinarios como los extraordinarios, que pueda tener frente a la Comunidad, independientemente de quién sea el titular y quién el responsable del último del pago, es decir, la afección real grava el elemento privativo.
¿Qué otros gastos se deben pagar? La jurisprudencia ha admitido también la obligación de pagar las derramas que se giren con posterioridad a la venta, aunque se hubiesen aprobado con anterioridad, así se han pronunciado las Sentencias de la AP Barcelona, Sec. 17.ª, 223/2012, de 4 de mayo (SP/SENT/682784); AP Barcelona, Sec. 16.ª, 555/2004, de 19 de octubre (SP/SENT/63207), entre otras. Está claro que son derramas que se giran cuando el comprador ya es propietario, pero el rechazo viene, en muchas ocasiones, por el desconocimiento de las mismas que, en otro caso, habrían podido ser, incluso, un instrumento de negociación con respecto al precio de compra.
Precisamente para evitar este desconocimiento, se fija en la ley la obligación de presentar un certificado, en el que, según señala el art. 553-5.2 CCCat., deben aparecer, además de las deudas, los gastos, ordinarios y extraordinarios, las aportaciones al fondo de reserva, y los pagos aprobados pendientes de vencimiento (SP/FORM/6185). Esta es, sin duda, una de las mejoras introducidas en la legislación catalana que no aparece en la estatal, lo que supone también mayor seguridad, tanto para el comprador como para la Comunidad.
En cualquier caso, con independencia de la deuda que pueda existir y que así se haga constar, el nuevo propietario solo responde por el período de afección real y por las nuevas derramas.
Pero, qué sucede si el certificado es erróneo:
- Si aparece una cantidad mayor, en este caso, parece no existir duda. Si se hace por un importe superior a la deuda existente, el comprador no responderá, es decir, no va a suponer que tenga que hacerse cargo de la misma, siempre que así se demuestre.
- Si la cantidad certificada es menor, ¿queda vinculado el comprador? Es en este segundo supuesto donde parecen surgir las dudas. Mi criterio es a favor, es decir, se trata de un tercero de buena fe, con independencia de que la Comunidad puede exigir daños y perjuicios al secretario. Este certificado vincula a la Comunidad, de tal modo que, si no aparece deuda, no se le podrá reclamar.
Desde luego, el propietario que adquiere una vivienda o local y le entregan una certificación de deuda negativa, luego no tiene que responder de los posibles errores del anterior o actual administrador. Se podría exigir al responsable del error la indemnización correspondiente.
No obstante, a este respecto, existe jurisprudencia a favor y en contra:
Siguiendo mi criterio, la SAP Las Palmas, Sec. 5.ª, 151/2016, de 31 de marzo (SP/SENT/860010), establece que no puede negarse que el comunero esté al corriente de pago cuando obtuvo el certificado del Presidente y del administrador anteriores, aunque el documento no tenga el sello de la Comunidad.
En contra de este criterio:
La SAP Barcelona, Sección 16.ª, de 25 de febrero de 2009 (SP/SENT/449967), señala que habrá de estarse al verdadero estado de la deuda y no a lo que se hubiere señalado por error.
La SAP Barcelona, Sección 16.ª, 10/2012, de 13 de enero (SP/SENT/664837), fija que los compradores deben pagar los gastos de Comunidad que estén pendientes, aunque el certificado no los documente.
Todo ello, repetimos, con independencia de que, en caso de error, con respecto de la persona que ha extendido este certificado, aquí el secretario, pueda existir responsabilidad, que puede ser exigida por la Comunidad.
Por último, como hemos expuesto, las partes pueden renunciar a la repetida certificación, como señala la resolución de la DGRN, de 25 de abril de 2012 (SP/SENT/677787), pero, como dice la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 1.ª, 580/2014, de 15 de diciembre (SP/SENT/803850), que no se aporte no significa que el adquirente se subrogue en la deuda personal que el transmitente tenga con la Comunidad de Propietarios, el comprador solo estará obligado a la denominada afección real y a las derramas giradas después de la compra, es decir, nuevamente, a lo legalmente establecido. La seguridad de la Comunidad no debe verse perjudicada por la voluntaria renuncia de las partes.