¿Me pueden privar del uso de mi propiedad si resulto “molesto” a mis vecinos?

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María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

La respuesta sería sí, así está contemplado como máxima sanción en el régimen de propiedad horizontal.

Un gran problema en las Comunidades de Propietarios son las actividades molestas, algo bastante complejo de definir y que, desde luego, tampoco tiene las mismas repercusiones para todas las personas, un ejemplo de esa complejidad es el propio art. 7-2 de la LPH, donde se establece: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

Ante esta lectura, podríamos decir que, si no están prohibidas por los estatutos ni en contra de disposición alguna, entre ellas podríamos incluir las dañosas para la finca, al ejercer, por ejemplo, una actividad sin licencia, no existe problema para que, por ejemplo, todos los sábados del año pruebe la potencia de mi equipo de música, eso sí, sin rebasar los decibelios permitidos, de tal modo que no esté vulnerando disposición legal alguna. Quizá esta sea una interpretación literal, pero realmente en la práctica no podemos decir que esto sea así, pues no se trata solo de una potencia, sino quizá de una reiteración, es decir, no es tanto que yo eleve al máximo la música, sino que sábado, tras sábado la ponga a tal volumen que no respete el descanso de los vecinos o que mi conducta no sea cívica con respecto al resto.

Es decir, si soy molesto, ¿la Comunidad puede solicitar judicialmente esta sanción? La respuesta es sí, aunque siempre que se cumplan determinados requisitos, así lo contempla el citado precepto legal, cuando señala: “si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento”.

A la vista de lo dispuesto, es obligatoria una prueba concluyente; incluso los Tribunales tienden, en determinados supuestos, a resolver de forma intermedia, de tal forma que la sentencia obliga, por ejemplo, a la retirada de los aparatos que causan las molestias, aire acondicionado o chimeneas, a la insonorización de las salas, o al cese de la actividad, sin ir más allá.

Ahora bien, no debemos desconocer que esta sanción existe y que, efectivamente, la Comunidad me puede privar del uso de mi propiedad en el caso de actividades ”molestas” o en contra de los estatutos, siempre cumpliendo los requisitos que señala la citada LPH, así, es necesario un requerimiento previo; según el precepto legal, el único que puede requerir es el Presidente, por propia iniciativa o por petición de cualquier propietario, sin que sea necesario el acuerdo previo de la Junta. La Ley no exige “fehaciencia”, pero, desde luego, habrá que acreditar que el requerimiento ha llegado a su destino.

¿A quién se ha de requerir?

A quien realice las actividades prohibidas, sea o no propietario. No obstante, no estará nunca de más que, siendo el infractor el ocupante no propietario, se haga constar igualmente al propietario la situación, pues quizá por esta vía se encuentre la solución extrajudicial, aparte de que el art. 9.1 g) se hace al titular responsable de los actos que tengan lugar en su piso o local (http://blog.sepin.es/2012/07/que-puede-hacer-una-comunidad-ante-unos-arrendatarios-ruidosos/). En todo caso, el requerimiento previo es imprescindible y supone un requisito totalmente necesario para las actuaciones posteriores.

En el citado requerimiento se dará al propietario u ocupante la posibilidad de que, una vez requerido, cese en la actividad o tome las medidas oportunas a estos efectos, pues el precepto establece que corresponderá la posible privación cuando el “infractor persistiese en su conducta“, lo que significa que, si admite la exigencia o llamada de atención de la Comunidad, entonces la solicitud de sanción no tendrá lugar, faltará el motivo o la causa infractora. Esto es, la rectificación resuelve el problema de la mejor manera posible para todos.

Además, la LPH señala que es necesario un acuerdo de la Junta, de tal modo que, cuando se ha intentado actuar sin este acuerdo, la jurisprudencia ha rechazado la posibilidad de sancionar.

Ahora bien, según la citada Ley de Propiedad Horizontal parece que pretende que sea solo la Comunidad la que tenga esta capacidad sancionadora, pues, como hemos expuesto, si no se dan los requisitos necesarios, requerimiento y acuerdo, no se podrá “optar” por la máxima sanción. Entonces, ¿qué sucede si el Presidente y/o la Junta se inhiben, a pesar de que hay actuación indebida de algún propietario u ocupante en perjuicio de uno o de la minoría? Pues cualquier comunero puede actuar en beneficio de la Comunidad, pero, en este caso, cuando la Ley exige exactamente unos requisitos previos (requerimiento y acuerdo) y no se cumplen, solo cabe la acción individual que deberá llevarse por el proceso ordinario, buscando la orden judicial de cesación y, en su caso, retirada de las obras que afectan a elementos comunes o le producen individualmente molestias, pero sin que la Ley permita pedir también la privación o el lanzamiento del piso o local.

En definitiva, sí a la sanción legal, pero con exigencia de que se cumplan los requisitos de forma clara y rigurosa.

Lo que ha de quedar claro es que las actividades se tienen que dar en la propia finca y que la prueba es fundamental, no caben unas simples manifestaciones o un interés subjetivo, la acreditación de la infracción debe ser plena y convincente para lograr que los Tribunales tomen la decisión de privar temporalmente del derecho dominical o de resolver un contrato; pero está claro, que sí se puede llegar a privar del uso de la propiedad, en este sentido se han pronunciado las sentencias siguientes:

AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 166/2015, de 30 de abril (SP/SENT/813272): Acreditada la existencia de una actividad insalubre, malos olores procedentes del piso de la propietaria, procede la prohibición de un año de privación del uso de la vivienda, al considerarse un verdadero abuso del derecho de propiedad.

AP Madrid, Sec. 13.ª, 19/2014, de 27 de enero (SP/SENT/753780): Consta acreditado que los demandados llevan años realizando actividades molestas, por lo que procede la condena de privación del uso de la vivienda por 12 meses.

AP Sevilla, Sec. 6.ª, 3/2013, de 11 de enero (SP/SENT/722207). Se considera ajustada a Derecho la sanción de privación de uso de vivienda durante un año y medio a la propietaria que no ha cesado en su actividad ruidosa, en horas de descanso nocturno, a pesar de las reiteradas solicitudes de la Comunidad.

AP Alicante, Sec. 5.ª, 59/2012, de 9 de febrero (SP/SENT/674238): Procede la privación de la vivienda por plazo de tres años, al haberse tratado en Junta el problema de las actividades molestas habiendo intentado notificar al propietario infractor en varias ocasiones, aunque sin resultado.
AP Madrid, Sec. 8.ª, 196/2011, de 16 de mayo (SP/SENT/637830): Las actividades molestas de emisión de ruidos y música durante la noche justifican la privación del derecho al uso de la vivienda durante tres años, aunque las mismas hayan cesado durante la tramitación del proceso.
AP Valencia, Sec. 8.ª, 233/2011, de 20 de abril (SP/SENT/639682): Procede el cese del uso de su vivienda durante tres años para el comunero que no ha respetado las normas más elementales de la convivencia en Comunidad
AP A Coruña, Sec. 4.ª, 143/2011, de 4 de abril (SP/SENT/631127): Se considera proporcionada la prohibición de residir en la vivienda durante tres años para el comunero que no ha cesado en sus actividades incívicas e insalubres tras tres requerimientos notariales por parte de la Comunidad.
AP Badajoz, Sec. 2.ª, 163/2010, de 12 de mayo (SP/SENT/512366): Se confirma la condena por inmisión acústica del local de la demandada, por acreditarse la alteración de la convivencia, sin que fuera necesaria la aportación de una medición administrativa. Se acuerda la privación temporal por seis meses del uso del local, en lugar de la total, por ser más proporcionada y permitir acometer al demandado las medias de aislamiento acústico necesarias.

Y todo ello con independencia del aspecto administrativo, pues, como señala la Sentencia de la AP Madrid, Sec. 21.ª, de 9 de febrero de 2014 (SP/SENT/852261), refiriéndose a los ruidos; que se cumpla con la normativa administrativa no significa que no exista responsabilidad civil, ya que dicha jurisdicción no queda sujeta a que la citada norma determine o no la existencia de infracción.

 

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One thought on “¿Me pueden privar del uso de mi propiedad si resulto “molesto” a mis vecinos?

  1. ENHORABUENA MUY DOCUMENTADO. LE PLANTEO CON SENTENCIA QUE PRIVA POR UN AÑO EL USO DE LA VIVIENDA AL PROPIETARIO. SIN INCIAR LA EJECUCIÓN PUES NO HAY MANERA DE NOTIFICARLO COMPROBAMOS QUE HA VENDIDO EL INMUEBLE CON POSTERIORIDAD A LA SENTENCIA. PODEMOS EJECUTAR ESA PRIVACIÓN? PUEDE SER UNA ACTUACIÓN DE MALA FÉ DEL CONDENADO PARA NO CUMPLIR CON LA SENTENCIA. GRACIAS

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