¿Qué ocurre con el contrato de arrendamiento declarado el concurso de acreedores?

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Sandra Gamella Carballo

Documentación Jurídica Sepín. Abogada

Mi arrendatario se ha declarado en concurso, ¿cómo reclamo las rentas?, ¿se puede resolver el contrato, aunque no exista incumplimiento por ninguna de las partes? Estas, entre otras, son las preguntas que pueden surgir cuando arrendador o arrendatario han sido declarados en concurso de acreedores, por ello, explicaremos las diferentes situaciones que afectan al contrato de arrendamiento una vez abierto el concurso, dada la regulación actual.

Por un lado, para comenzar es importante indicar la única referencia concreta que hace la Ley Concursal (LC) al contrato de arrendamiento y que se encuentra en el art. 70, en ella se permite a la Administración Concursal la enervación o rehabilitación del contrato (dependiendo de la que fase en que se encuentre el procedimiento) hasta el mismo día en que se vaya a hacer efecto el lanzamiento, siendo las rentas y cantidades asimiladas abonadas con cargo a la masa, tal y como establece el citado precepto.

Por otro lado, la Ley Concursal establece los efectos sobre los contratos en general, disposiciones aplicables al de arrendamiento urbano, por lo que lo primero que hay que tener en cuenta es que la mera declaración del concurso no resuelve sí mismo la relación arrendaticia, pues, lo que se busca es la continuidad empresarial bajo el principio de vigencia de los contratos. En el mismo sentido se establece la nulidad de las cláusulas del contrato que fija la resolución únicamente por la declaración del concurso (art. 61.3 LC).

Pero, si el arrendatario ya declarado en concurso ha incumplido la obligación del pago de la renta, ¿puedo extinguir el contrato? El art. 62 permite la resolución del contrato de arrendamiento cuando el incumplimiento sea anterior o posterior a la declaración del concurso, pero dicho procedimiento se sustanciará conforme a los trámites del incidente concursal, pues, el arrendatario se encuentra ya en situación de concurso, no mediante el desahucio por falta de pago regulado en la LEC. En dicho procedimiento no podrán reclamarse las rentas pendientes, pues, iniciado el concurso, la única forma de cobrar la deuda es realizando la notificación del crédito a la Administración Concursal, que lo incluirá en la lista de acreedores, la calificación del crédito se trata de un tema muy discutido, pero, en mi opinión, deben ser calificados los créditos anteriores a la declaración como ordinarios y los posteriores contra la masa.

En este caso, en el que se ha producido un incumplimiento de la obligación esencial del pago de la renta, hay que tener en cuenta una situación controvertida, que es el cumplimiento del contrato (art. 62.3 LC), entiendo que el Juez del Concurso puede acordarlo, pues la LC no hace distinción alguna, no obstante, dada la polémica, dicho tema fue sometido a una Encuesta Jurídica en Sepín, en la que se discutía sobre la aplicación del citado precepto al contrato de arrendamiento.

En este supuesto, son pocos los pronunciamientos jurisprudenciales, como la Sentencia el Juzgado de lo Mercantil de Burgos de 30 de noviembre de 2015, pero hay otros muchos en sentido contrario, como, por ejemplo, la Sentencia del Juzgado de lo Mercantil de Gijón de 15 de diciembre de 2015, en la que se entiende que dado el incumplimiento del arrendatario es lógica y conveniente la resolución. En el caso que se obligue al cumplimiento del contrato, en compensación al arrendador que tiene que soportar la no recuperación de su inmueble, tanto los créditos anteriores como los posteriores se devengarán con cargo a la masa.

Por otro lado, si ninguna de las partes ha incumplido las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el art. 61.2 LC establece la posibilidad de que la Administración Concursal o el concursado soliciten la resolución en interés del concurso, como así lo acordó el Tribunal Supremo en la sentencia de 11 de noviembre de 2016 , en ella el Tribunal consideró que primaba el interés de los acreedores de un arrendador declarado en concurso, frente a la relación contractual firmada con el arrendatario, que tras la sentencia tuvo que abandonar el local donde ejercía su actividad económica, pues discutiblemente en esta sentencia el Supremo entiende que prima la aplicación de la Ley Concursal que prevé este motivo como causa de resolución, frente a la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece los motivos para la extinción del contrato. En sentido contrario, SAP de Barcelona de 16 de octubre de 2013, entre otras.

En último lugar, si declarado el concurso, la sentencia que resuelve el contrato ya es firme, se podrá instar la ejecución, no siendo de aplicación el art. 55 LC que establece como uno de los efectos del concurso de acreedores es la suspensión de la ejecución, pues en este caso, ha venido determinando la jurisprudencia que, siendo firme el inmueble, ya no forma parte del patrimonio del concursado, sin perjuicio de que se pueda rehabilitar (Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22 de noviembre de 2006). En cuanto a la compensación de la fianza con las rentas debidas, sucede lo mismo que lo indicado anteriormente, si declarado el concurso existía una sentencia que resolvía el contrato de arrendamiento, es posible la compensación, en caso contrario, no será posible, pues se establece como un efecto del contrato la prohibición de la compensación (art. 58 LC).

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