El requerimiento previo al comprador para resolver la compraventa de un bien inmueble
La obligación principal de todo comprador, ya sea de bien mueble o inmueble, es el pago del precio por el objeto que se le va a entregar dentro del plazo estipulado, pudiendo las partes establecer, en el propio contrato de compraventa, de forma expresa, que el incumplimiento de dicho deber por el adquiriente dará lugar a la resolución de pleno derecho por parte del vendedor, o, en caso de no quedar establecido de forma expresa, se deberá acudir al art. 1.124 CC, para determinar si nos encontramos o no ante una causa de resolución.
Ahora bien, cuando estamos ante un contrato de compraventa en el que su objeto es un bien inmueble, existe una diferencia fundamental con el supuesto de que fuera un bien mueble.
Dicha diferencia viene determinada por el art. 1.504 del Código Civil, que supone un requisito añadido en relación con el art. 1.124 CC, al establecer que, pese a lo pactado por las partes, el comprador de un bien inmueble puede pagar una vez transcurrido el plazo establecido, siempre y cuando no haya sido requerido por el vendedor, ya sea de forma judicial o por acta notarial, y que, una vez hecho el requerimiento, no se le podrá conceder nuevo plazo.
Es decir, pese a que el vendedor tenga derecho a resolver de pleno derecho el contrato por el incumplimiento del comprador, es un requisito indispensable, a efectos de la resolución, que de forma previa se le haya requerido válidamente, ya que, en caso contrario, puede proceder al pago y cumplir con su obligación, aunque haya transcurrido el plazo pactado.
Una cuestión importante que hay que destacar es que no es suficiente, según ha venido determinando la jurisprudencia, con un requerimiento de pago, sino que el mismo debe tener carácter resolutorio, es decir, el vendedor ha de mostrar su voluntad firme de resolver el contrato, si bien, se puede condicionar la resolución al pago de las cantidades adeudadas en un plazo que discrecionalmente conceda el vendedor al comprador.
Hay que tener en cuenta que mientras no exista dicho requerimiento y el mismo sea válido, el contrato sigue totalmente vigente y, por tanto, el vendedor está obligado a seguir cumpliendo con sus obligaciones, sin que pueda disponer del bien, como, por ejemplo, ocurriría si procede a su venta a un tercero, al creer que como se ha producido el impago, el contrato anterior ya ha quedado resuelto.
El precepto antes citado, establece de forma clara que el requerimiento se debe hacer de forma judicial o mediante acta notarial, por lo que si el vendedor utiliza cualquiera de esos medios, se habrá realizado de forma válida a efectos de instar la resolución.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 661/2012, de 8 de noviembre (SP/SENT/695055).
TS, Sala Primera, de lo Civil, 1181/2004, de 3 de diciembre (SP/SENT/351331).
Una de las cuestiones que con más frecuencia se dan es si es correcta la utilización del burofax como medio de notificación al comprador. La respuesta de los Tribunales a esta cuestión no ha sido positiva, negando eficacia resolutoria a ese requerimiento a los efectos del art. 1.504 CC, al no ser uno de los medios expresamente establecidos por la Ley.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 672/2012, de 12 de noviembre (SP/SENT/696601).
Por otro lado, la jurisprudencia ha determinado que la propia interposición de la demanda por el vendedor instando la resolución por incumplimiento, cuando el comprador todavía no ha efectuado el pago, sirve como requerimiento a efectos del art. 1.504, sin que, a partir de ese momento, se pueda producir el abono del precio.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 237/2015, de 30 de abril (SP/SENT/810727).
TS, Sala Primera, de lo Civil, Sec. Pleno, 315/2011, de 4 de julio (SP/SENT/639157).
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