Los votos en el nuevo régimen de propiedad horizontal en Cataluña

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María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

Saber quiénes pueden votar o cómo se computan las votaciones es una de las cuestiones fundamentales en este régimen, pues de ello dependerán los acuerdos comunitarios clave para el funcionamiento de las Comunidades. Por eso considero de interés destacar las reformas que a este respecto se han producido por la Ley 5/2015, de 13 de mayo.

  1. ¿Quién puede votar?

De acuerdo con lo dispuesto en el art. 553. 24 del CCCat, tienen derecho a votar, los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tengan estas deudas tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente sus importes los han impugnado judicialmente.

La votación se puede hacer como señala el citado precepto legal, personalmente, por representación o delegación.

  1. ¿Cómo se computan las votaciones?

Desde la entrada en vigor de la Ley catalana 5/2006, por la que se aprueba el régimen jurídico de la propiedad horizontal en Cataluña, los acuerdos de las Juntas se podían adoptar en segunda convocatoria únicamente por la mayoría de cuotas de los asistentes a la Junta, lo que, con la citada reforma ha cambiado, ahora, lo que resulta lógico, es necesario el doble quorum de cuotas y propietarios.

Se aclara además, varios aspectos que habían sido objeto de polémica tanto en la ley estatal como catalana:

El cálculo ha de hacerse entre los propietarios que participan en cada votación, como establece el apartado 3 del art. 553.25.

De este modo, deberán tenerse en cuenta:

  • Los asistentes a la Junta, ya sea personalmente en forma presencial, por representación o por delegación del voto, y que no tengan privado el derecho de voto conforme a lo dispuesto en el art. 553.24.1.

Deben descartarse aquellos que, aun habiendo asistido a la Junta, no estaban presentes en el momento de la votación del acuerdo por haberla abandonado antes de que se sometiera el punto del orden del día a votación, o también los que hubieran llegado con posterioridad a dicha votación. En ambos casos, estos propietarios no han participado.

  • Se aclara como han de contar las abstenciones, así el art. 55.24.3 señala: “El voto de las personas que se abstengan… se computan en el mismo sentido que la mayoría conseguida” De tal modo que no ayudan a conseguir el acuerdo, pero su postura frente a la votación comunitaria les posiciona a favor de lo adoptado pero esto no significa, por ejemplo, que ante el empate de votos se computen en un lado u otro, pues así lo dispone además, el art.553.25.3  “para el cálculo de las mayorías se computan los votos y las cuotas de los propietarios que han participado en la votación” y esta claro que una abstención no supone esta participación. Ahora bien, lo que está claro es que luego no tendrán posibilidad de impugnar el acuerdo, pues estando en la Junta no han manifestado su voto en contra, requisito necesario que fija el art. 553.31.2 para llevar a cabo esta acción judicial

Cuestión aparte es qué ocurre si no es posible la concurrencia simultánea de ambas mayorías.

Ciertamente, el acuerdo no se alcanza y la solución prevista en el régimen de la propiedad horizontal estatal para este caso está en la posibilidad de que a instancia de cualquiera de las partes someta el acuerdo al Juez, quien resolverá en el llamado trámite o proceso de equidad. Habrá que ver si esta solución procesal es aplicable también en Cataluña, para lo cual mi impresión es en principio favorable aunque debe tenerse presente la falta de referencia alguna a esta cuestión en el régimen de la propiedad horizontal.

Si se trata de acuerdos de mayoría simple, los ausentes, únicamente deberán manifestar su oposición a los efectos de una posible legitimación para impugnar así como para la exoneración del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes. De este modo, los que no han participado en la votación, pueden oponerse al acuerdo mediante escrito fehaciente enviado a la secretaria, en el plazo de un mes desde que ha sido notificado, como establece el art. 553.25.6. Si transcurrido este tiempo no se ha opuesto, se entiende que se adhiere al acuerdo.

Hasta aquí los acuerdos de “formación instantánea”, pero la ley distingue entre estos y los de “formación sucesiva”, así y con respecto a estos últimos se debe esperarse a comprobar la voluntad de las personas que no han asistido a la junta.

El nuevo sistema parte de la necesidad de que los propietarios presentes en la reunión hayan votado a favor del acuerdo, aplicando lo dicho sobre asistentes y abstenciones  y, posteriormente, se comunica a los ausentes que ayudarán a formar los determinados quorum si no se oponen en el plazo de un mes como establece el art. 553.26.3 CCCat.

En estos casos, como señala el art. 553.27.5 se requiere que, una vez realizado el cómputo definitivo de votos, se remita un anexo del acta a todos los propietarios expresando si el acuerdo ha sido efectivo o no. Así, esta notificación, se computará como dies a quo para el cómputo del plazo de impugnación, conforme lo dispuesto en el art. 553.31.4 CCCat.

¿Quieres saber más sobre la reforma de la Propiedad Horizontal en Cataluña?

Propiedad Horizontal Cataluña

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One thought on “Los votos en el nuevo régimen de propiedad horizontal en Cataluña

  1. Me gustaría incidir en el penúltimo párrafo del estupendo resumen de la Sra. Directora Doña Mª José Polo, a tenor de la frase “los ausentes que ayudarán a formar los determinados quorum si no se oponen en el plazo de un mes”, en el sentido de que el quorum para las decisiones de “formación instantánea” (régimen general por mayoría simple) no están sometidas al transcurso de un mes, sino que son acuerdos considerados “adoptados” y, por tanto, efectivos y ejecutivos desde la misma reunión de la Junta, amén de que el/los propietario/s contrario/s puedan oponerse, pero a los solos efectos de legitimación para impugnar el acuerdo. Esa oposición, a mi entender, no hace variar el resultado de la votación efectuada.
    Esto significa que el Acta de las reuniones de la Junta en los que todos los asuntos a tratar correspondan a acuerdos ordinarios o “de formación instantánea” (la inmensa mayoría) no necesitan anexo con el resultado final de la votación, aunque algún o algunos propietario/s (aunque fueran mayoría frente a los que votaron a favor) se hayan opuesto fehacientemente.
    Dejo esta opinión a la consideración de mejor Derecho.
    Cordialmente,
    Joan Serrano

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