¿Qué es la doble venta?

Mercedes Rosales Araque

Documentación Jurídica de Sepín

La doble venta viene regulada en el art. 1.473 de nuestro CC y tiene lugar cuando una misma cosa es vendida por el mismo dueño a diferentes compradores. Cuando esta situación se produce, la propiedad se transferirá:

  1. Si la cosa es mueble, a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe.
  2. Por el contrario, en el caso de bienes inmuebles, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. En ausencia de inscripción, pertenecerá a quien de buena fe sea primero en la posesión.

De aquí surgen las cuestiones siguientes:

¿En qué consiste la buena fe del adquirente?

Se trata del conocimiento que los compradores puedan tener de la doble venta llevada a cabo por el vendedor, de forma que el segundo comprador que haya inscrito primero la propiedad, únicamente quedará protegido registralmente cuando pueda probarse que ha actuado de buena fe, es decir, con «desconocimiento por completo de la existencia de un contrato anterior«.

Por ello, son requisitos imprescindibles para que concurra la doble venta:

  1. Venta realizada por un único vendedor. Siempre estamos refiriéndonos al mismo vendedor que transmite a personas distintas un idéntico bien mueble o inmueble. Y aquí es donde se plantea el problema de determinar cuál de ellos es el preferente para adquirir la cosa, así lo expresa la AP Baleares, Sec. 5.ª, de 22 de junio de 2015 (SP/SENT/820378).
  1. Falta de consumación de la primera venta en el momento de producirse la segunda, porque, en caso de consumarse, la segunda venta carecería de objeto y sería, por tanto, inexistente, una venta de cosa ajena, justamente por la consumación de la transmisión, siendo esta la diferencia entre ambas figuras como manifiesta el Tribunal Supremo en su Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, de 13 de mayo de 2013 (SP/SENT/719581).

¿Qué efectos produce la doble venta?

Cuando se produce, se está menoscabando el derecho del primer adquirente al quedar el bien en posesión y propiedad del segundo o tercero que ha actuado de buena fe. Por ello, el vendedor deberá reparar los daños y perjuicios causados al primer comprador, mediante «el abono de una indemnización» que, en cualquier caso, deberá ser fijada por el propio Tribunal.

No podemos olvidar aquí que el plazo de prescripción para solicitar una indemnización derivada de una doble venta en los supuestos en los que interviene la mala fe o el dolo de una de las partes de la relación jurídica debe comenzar a computar desde el momento en que se tiene conocimiento del hecho que lesionaba el derecho o se debió tener por exigencia de una diligencia básica o por hechos claros e inequívocos al respecto, tal y como ha declarado el Tribunal Supremo en su Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, de 11 de diciembre de 2012(SP/SENT/722291).

En sepín hemos elaborado recientemente un estudio de Jurisprudencia al Detalle sobre la doble venta, en este caso, centrada en los bienes inmuebles actualizada al presente mes de noviembre.

7 comentarios en “¿Qué es la doble venta?

  1. Muy interesante el comentario. No obstante, por lo que se refiere a la doble venta de bienes inmuebles discrepo en que la propiedad la adquiere el que primero inscribió. No podemos olvidar que la compraventa es un contrato consensual, se perfecciona en el momento del consentimiento y despliega su eficacia con la tradición, que en este caso sería la entrega de la posesión.
    La inscripción en el Registro, no tiene «per se» efectos traslativos, si bien facilita la prueba. Al menos, así lo vienen entendiendo muchas Audiencias Provinciales.

    • Isabel! Podrías indicarme alguna sentencia que apoye lo que dices? sobre la cual la inscripcion en el registro no tiene per se efectos traslativos.
      Hace poco realice un caso práctico en el que se trataba la doble venta. Un mismo vendedor vende a dos sociedades, la primera no inscribe su derecho y cuando mas tarde va a hacerlo se encuentra con que ha habido otra venta del inmueble a otra sociedad que ha inscrito su derecho. Cómo se podría defender al primero que contrata aunque no inscribió el bien?

      Muchisimas gracias!

  2. Muy completo la síntesis de Mercedes sobre el artículo 1473 CC y los problemas que ocasiona su lectura así como la supeditación del mismo al carácter consensual de la compraventa, tal como señala Mercedes en su comentario. El decimonónico artículo trata de poner orden ante la posibilidad de que el vendedor incurra en la conducta delictiva de vender (estafar) a varios compradores sucesivamente y el legislador no tuvo otro remedio que el que nos impone el invocado y solitario artículo.
    Pero en nuestra época vemos cómo se resuelven problemas similares, evitando los largos y costosos procedimientos judiciales y las dificultades probatorias de la buena fe, porque en dicho art. 1473 no se presume, sino que se regula por tres veces en párrafos distintos.
    Sabemos, recientemente, que la inscripción de nacimiento en el Registro Civil se hace por la Clínica el mismo día del parto (así se evita en alguna ocasión el tráfico con el nacido); y la inscripción registral de defunción se realiza por la Clínica el mismo día del fallecimiento (así se evita ingresos de pensiones al que ya es difunto, si el el familiar «se olvida» de la gestión), por lo que se podría plantear la propuesta de que sea el propio notario que autoriza la venta del inmueble, quien, directamente y previo pago del impuesto, remita al Registro de la Propiedad la escritura, evitando así la doble venta y sus graves consecuencias civiles y penales.

  3. Estimada Mercedes,

    Hace poco realice un caso práctico en el que se trataba la doble venta. Un mismo vendedor vende a dos sociedades, la primera no inscribe su derecho y cuando mas tarde va a hacerlo se encuentra con que ha habido otra venta del inmueble a otra sociedad que ha inscrito su derecho. Cómo se podría defender al primero que contrata aunque no inscribió el bien? Se podría dar aquí el caso de expediente de dominio? y las acciones reivindicatoria y declarativa de dominio? o meramente la indemnización?

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