La Comunidad Online
Cada vez existen más herramientas que nos facilitan la solución asuntos de nuestro día a día, las nuevas tecnologías nos han “invadido” y nos permiten y facilitan la participación en asuntos, como los relativos a nuestra comunidad de propietarios. Con la administración online tenemos una nueva forma de gestionar la comunidad, pero a día de hoy nuestra legislación aún no la contempla.
En ocasiones, el principal problema que tienen las comunidades es la falta de comunicación entre los propios vecinos o la falta de información entre éstos y el presidente o administrador, que puede ser solucionado con una gestión electrónica de la Comunidad.
Con la Comunidad Online se establece la posibilidad de que los propietarios puedan participar en juntas e incluso votar los acuerdos debatidos en ésta, puedan comunicar todo tipo de incidencias y exponer sus dudas y quejas. Se puede realizar la convocatoria a la Junta de manera telemática o incluso comunicar a los vecinos incidencias como puede ser el corte del servicio de algún suministro.
Esta modalidad de gestión permite una información instantánea y agiliza la gestión por parte del administrador, pues puedes disponer de un tablón de anuncios virtual donde publicar los avisos, anuncios, recibiendo el propietario una notificación por cada nueva publicación.
En dicha plataforma pueden incluirse documentos como los Estatutos de la Comunidad, cuentas anuales, presupuestos, relación de gastos, ejecución de proyectos, que permite una mayor transparencia de la gestión del Presidente y del Administrador. Permitiría mantener la privacidad de los asuntos de la Comunidad, pues dicha información sólo será accesible a los comuneros.
También cabría la posibilidad de incluir un gestor de incidencias que permita la notificación de problemas que se suscitan dentro del funcionamiento diario de la Comunidad, incidencia que puede ser comunicada de manera automática e instantánea a todos los miembros.
Otro de los asuntos que es posible gestionar de manera electrónica es la Convocatoria a Junta, el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone que la citación a la Junta se hará conforme lo establecido en el Art. 9, que deberá hacerse en el domicilio designado por el propietario, pero nada dice acerca de la posibilidad de disponer un correo electrónico a efectos de notificación, pese a esta carencia de regulación, la SAP de Sevilla (SP/SENT/626015) y la SAP Cádiz (SP/SENT/654961), declararon la validez de la citación a junta mediante correo electrónico al tratarse de una práctica habitual en la Comunidad. Sin embargo, el art 553-21 CCCat si que recoge la posibilidad de envío de la notificación de la Junta por correo electrónico «siempre y cuando se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido«. La inclusión en los Estatutos sobre la notificación de manera electrónica solucionaría las dudas acerca de la validez de la notificación, dado el vacío legal de la LPH.
El tema más controvertido de la Comunidad Online sería participación y votación telemática en la junta, pues una vez más, nada dice la LPH, aunque existen otras normas que si permiten la asistencia telemática de los socios en asambleas o juntas, como la Ley de Sociedades de Capital. En estos casos el propietario podría interactuar y votar, pero dada la redacción de la LPH, los comuneros deberían votar, en el momento de celebración de la Junta.
El establecimiento de una plataforma donde se incorpore el asunto a tratar y toda la información necesaria, con la posibilidad de que los comuneros votasen a través dicho medio, fomentaría la participación de los vecinos en los asuntos relativos en la Comunidad, pero plantea dudas acerca de la validez, por lo que sería necesario una regulación específica que lo permitiera, en todo caso el propietario debería autentificarse, y votar pudiendo recibir un correo individual del sentido de su voto. El traspaso de los códigos de acceso, supondría una delegación del voto que actualmente si está permitido.
Las actas comunitarias deberían ser notificadas de manera telemática, por lo que podrá quedar registrado la comunicación, lo que permite un mejor control de los plazos a efectos de impugnación de los acuerdos. Deberá incluir el sentido del voto de todos los comuneros.
La Comunidad online facilitaría el sistema de notificaciones en las Comunidades de Propietarios y favorece la participación de los propietarios, pues aunque a día de hoy ya se están celebrando y serán los tribunales los que decidan sobre su validez, sería necesario una modificación de la LPH que regule esta modalidad de gestión, pues las nuevas tecnologías nos abren un gran abanico de posibilidades y nuevas formas de administrar la Comunidad a las que podemos adaptarnos.
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