La firma de las actas de las Juntas de Propietarios

 María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

En un artículo anterior traté el contenido de las actas comunitarias (SP/DOCT/18898), una vez delimitado este, la pregunta sería: ¿quién debe firmarla?.

El art. 19.3 de la LPH señala que el acta debe cerrarse con la firma del Secretario y Presidente, por lo que se descarta la necesidad de que debe hacerse por todos los propietarios.

La Ley es clara, pero en la práctica es dónde surgen las dudas, veamos algunos supuestos:

El Presidente y Secretario no asisten a la Junta.

En estos casos, lo que debe hacer la Asamblea es designar un propietario, el Vicepresidente o cualquier otro, que presidieran la reunión ante la ausencia del Presidente. Si así se hace, quien debe firmar es el que realmente presidió, al no asistir tampoco el Secretario, lo hará por los dos.

Solo asiste el Secretario y no se nombra propietario para presidir la Junta.

La firma, en este caso, lo será solo del Secretario, siendo conveniente que ponga una diligencia final indicando que falta el Visto Bueno del Presidente porque estuvo ausente.

En la Comunidad no existe Secretario.

No hay ningún problema en convocar y celebrar una Junta de Propietarios en este supuesto, pues a todos los efectos hará sus veces el mismo Presidente -ya que así lo establece el art. 13.5 de la Ley de Propiedad Horizontal- y firmará luego el acta en su doble condición.

Alguno de los dos, pese a haber estado en la Junta. se niegan a la firma.

La corriente mayoritaria de la doctrina, que Sepín ha defendido siempre, es que la validez de una Junta y los acuerdos adoptados en la misma no pueden quedar supeditados a que el Presidente y el Secretario la firmen, a pesar de lo que se indica en el art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues ello supondría el veto de esas personas en cualquier momento en que el resultado de las votaciones no fueran de su conformidad. Este fue el criterio de la mayoritario de la encuesta (SP/DOCT/1276); la pregunta era: Si el Presidente se niega a la firma del acta, ¿será válido que se remita a los propietarios con la sola firma del Secretario? La respuesta fue positiva.

En consecuencia, creemos que este aspecto formal no es imprescindible, siempre que se pueda acreditar la toma de decisiones por mayoría de la Junta. En cualquier caso, dependiendo del que se niegue, me remito a los supuestos anteriores.

El Presidente y el Secretario no coinciden en la redacción.

La solución sería convocar otra reunión que decidiera la Junta. No obstante, si el Presidente pretende imponer su criterio al Secretario, entiendo que este quedará a salvo de responsabilidad si exige que esas órdenes se transmitan por escrito.

En el supuesto de cese y nombramiento de los nuevos cargos directivos, ¿quién debe firmar?

La respuesta sería que el que ha presidido la Junta, pero si este se niega o se ausenta, puede hacerlo el entrante, aunque si el nombrado no esta en la asamblea, no tendría sentido que firmase un acta de algo que desconoce.

El Presidente entrante no tiene nada que firmar ni ser consultado, puesto que, aunque hubiera asistido, en ese momento no era más que un propietario.

En cuanto al plazo de firma, el precepto que vengo comentando, señala que habrá de hacerse al terminar la reunión o dentro de los diez días siguientes.

Otra cosa más discutible es que sea en el plazo máximo de 10 días, entre otras cosas porque nadie sabrá, salvo los propios los interesados, que han firmado dentro o fuera de dicho período. De todas formas, la pregunta vuelve a formularse: ¿es que por la falta de diligencia del Presidente y del Secretario cabe anular unos acuerdos adoptados por la Junta? No, pues quedaría en manos de estas personas dar validez a la Junta e, incumpliendo la norma, conseguirían que aquella fuera nula.

Respecto a la ejecutividad de los acuerdos, lo serán desde su adopción, es decir, no están supeditados a la citada firma del acta, el argumento vuelve a ser el mismo; quedaría en manos de estos cargos que las decisiones comunitarias fueran o no ejecutadas, con la posibilidad de paralizar con su actitud la adopción de los citados acuerdos.

Por último recordar, que es una práctica inadecuada que en la Junta siguiente se firme el Acta anterior, o que se ponga en el Orden del día «aprobación…». Hay que tener en cuenta que los acuerdos de una Asamblea quedan aprobados totalmente en ese momento y que, como he expuesto, el acta se debe firmar cuanto antes, con independencia de que los acuerdos puedan ser o no impugnados

La conclusión de lo expuesto es que ni el Presidente ni el Secretario tienen derecho de veto y los acuerdos dependen de los propietarios y no de una formalidad, aunque, llegado el caso, el problema será probar lo adoptado, pero en cualquier caso, siempre hay que recordar que los acuerdos son válidos y ejecutivos desde su adopción y solo la impugnación judicial podrá anularlos.

Para ampliar la información sobre este tema, recomiendo nuestra reciente obra: “La Junta de Propietarios: Convocatoria, asistencia y actas“:

Junta de Propietarios

10 comentarios en “La firma de las actas de las Juntas de Propietarios

  1. ¿Quién firma el acta en caso de estar el presidente representado: el propio presidente dentro del plazo reglamentario o el representante del presidente?

  2. Si el administrador no va a la Junta y envía a un administrativo de su oficina, quien firma el acta, el administrativo que va en su nombre o el administrador?

  3. En el caso de que llegados al punto 2 del orden del día, Secretario y Presidente son cesados y abandonan la junta, quién firma ese acta? El nuevo presidente? El nuevo Secretario se nombra en esa junta, pero no está presente. Gracias

  4. En mi comunidad de vecinos hay 3 propietarios k deben importantes sumas de dinero y se acordó en la última reunión denunciar a esta gente. El vecino que lleva el tema ha denunciado a dos y con el tercero anda tratando a espaldas nuestras otras fechas para que pague. Quisiera saber, hasta qué punto es legal eso? Si es ilegal, se puede denunciar? Gracias

  5. En la Asamblea anual se presenta un escrito firmado por mas de la mirad de los propietarios para cambiar el orden del día y que se vote en primer lugar el cambio de junta directiva y administrador. Tanto el administrador como el presidente no dan por validas ni las firmas ni el escrito por no ajustarse las representaciones al modelo enviado por la administracion, tras esto los propietarios presentes de acuerdo con el escrito, se levantan para firmar en el modelo requerido, tras esto el administrador se levanta, abandona la asamblea ante el estupor de todos, el presidente tambien se va. A los dos dias redactan un acta aprovando seguir la misma junta un año mas por “x” votos a favor y “x ” votos nulos.
    A parte de la via judicial, que otro camino exite, porque nos quieren meter en un prestamo para pintar la fachada.
    Muchas gracias

    • Un préstamo para la comunidad no supone el mismo riesgo para todos porque, cada uno responderá con sus bienes. Es decir, en caso de impago, ¿quien tiene más que perder? ¿el que tiene el piso hipotecado o el que ya lo tiene pagado?.

  6. en mi comunidad las copias de las actas de las junta general ordinaria y las extraor dinarias también, no vienen firmadas por nadie. En los dos tres últimos años en muchas de las actas no figura el presidente en ella, y el vicepresidente ni se entera que es vicepresidente. a tocado el caso de un vecino que ha sido en tres años dos veces sin vivir en el piso y sin ir a las juntas

  7. EL 02 DE NOVIEMBRE 2017 SE APROBO EN JUNTA LA INSTALACION DE UNA PLATAFORMA SALVAESCALERAS. SE ACUERDA PEDIR UN PRESTAMO A UN BANCO POR 8000 EUROS A PAGAR EN CINCO AÑOS A PAGAR CON LA GARANTIA DE CADA UNO DE LOS PROPIETARIOS, SE LES MANDA UNA CIRCULAR CON FECHA 14-11-2017 PARA APORTAR DNI DE CADA PROPIETARIO Y FIRMAR EL ACUERDO DEL PRESTAMO., HASTA AHORA DE LOS 14 PROPIETARIOS SOLO 8 HAN FIRMADO Y APORTADO DOCUMENTACION. HE IDO REITARADAS VECES A HABLAR CON EL ADMINISTRADOR PARA DECIRLE QUE MI MADRE ES LA PRINCIPAL AFECTADA Y QUE ESE PROYECTO DEBERIA HABERSE PUESTO YA EN MARCHA PUES MI MADRE LLEVA DESDE ANTES DEL VERANO SIN PODER SALIR A LA CALLE YA QUE HAY SACARLA EN SILLA DE RUEDAS Y EL TRAMO DE ESCALERAS LO IMPIDE. LOS VECINOS QUE FALTAN POR FIRMAR HAN SIDO NOTIFICADOS, PERO NI EL PRESIDENTE NI EL ADMINISTRADOR ESTAN POR LA LABOR DE DECIRLE A LOS VECINOS QUE FIRMEN EL ACUERDO DE LA JUNTA. QUE PUEDO HACER ? PODEIS AYUDARME !!

  8. En la junta ordinaria de una comunidad debe firmar el acta el presidente saliente y dar visto bueno….que ocurre si el administrador no avisarte al presidente saliente y la firma el presidente entrante?
    Como debe actuar el presidente saliente?

  9. Puede el administrador de fincas, otorgarme la presidencia, no comunicármelo y ahora cómo sorpresa dar de baja el seguro del edificio constando mi nombre y apellidos, como presidenta, lo cual me hace pensar que ha falsificado mi firma

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