¿Por qué tengo una cuota de participación mayor que la de mi vecino? ¿Cómo se puede modificar?

María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

En primer lugar, hay que tener en cuenta que la cuota marca la identidad individual de cada piso o local; sin ella no se puede hablar de propiedad privada y singular, de tal manera que la Comunidad podrá reivindicar como elemento común todo aquello que no figure con carácter independiente y con asignación de coeficiente, dejando a salvo la utilización personal que se pueda hacer de determinadas zonas, como consecuencia de disposición estatutaria, por ejemplo, del jardín de los bajos o de las terrazas de los áticos.

¿Quién fija esta cuota?

Lo más habitual es que lo haga el propietario único, el promotor redacta y otorga la Escritura de División Horizontal, asignando el coeficiente de cada piso, local o de cualquier finca independiente del edificio.

Pueden atribuirla, también, todos los propietarios en conjunto, por acuerdo unánime, pero este sistema es más complicado.

Por último, un sistema subsidiario, el laudo o la resolución judicial. En este caso, cuando no lo ha hecho el dueño único y luego los propietarios no se ponen de acuerdo por unanimidad, habrá que llevar a cabo el correspondiente juicio ordinario, facilitando al Juzgado los datos técnicos oportunos, teniendo en cuenta los módulos o parámetros del art. 5.2 LPH, que veremos más adelante.

Pero, una vez fijada, ¿por qué mi cuota es mayor que la de mi vecino cuando, aparentemente, las propiedades son iguales? Esta pregunta es una constante en nuestro servicio de consultas; y, ante la indignación del comunero supuestamente afectado, el siguiente interrogante es, ¿cómo puede cambiarse?

Hay que tener en cuenta los citados parámetros para su fijación, para lo que nos remitimos a lo dispuesto en el citado art. 5.2 LPH, donde se establece: “en el Título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.

De este modo, puede darse el caso en el que, aunque el vecino tenga los mismos metros de vivienda, la ubicación sea diferente, por ejemplo, uno es exterior y el otro es interior y por esa razón la cuota es distinta.

Dicho coeficiente servirá de módulo para la determinación de cargas y beneficios, que es la regla general.

Si, pese a lo expuesto, realmente no existe diferencia alguna, ¿cómo actuar?

Para el cambio no vale la decisión privativa, es requisito necesario que se den las circunstancias que establece el 17.6 LPH, es decir, el acuerdo unánime, como establece la Sentencia de la AP Madrid, Sección 13.ª, 408/2010, de 17 de septiembre (SP/SENT/538874), pues siempre habrá que mantener las 100 centésimas con el conjunto de la finca, como señala el art. 3 b), de tal manera que, si se rebaja o se aumenta una cuota, hace falta que otras sean modificadas para seguir con el mismo total.

Si se consigue la unanimidad, algo bastante improbable, habrá que acreditar ante notario que así ha sido y hacer llegar la notificación fehaciente a los ausentes, facultando al Presidente para el otorgamiento de la escritura nueva, luego se llevará al notario para rectificar la actual.

Si no se pudiese alcanzar este quorum para conseguir este acuerdo,  no existe otra salida que acudir a la vía judicial, llevar a cabo el correspondiente juicio ordinario, facilitando al Juzgado los datos técnicos oportunos, y así lo han declarado nuestros colaboradores en la Encuesta Jurídica publicada por Sepín (SP/DOCT/785).

Esta demanda deberá dirigirse por los actores contra el resto de los propietarios y todos tienen que comparecer activa o pasivamente, como señala la DGRN, de 9 de abril de 2014 (SP/SENT/767593) y la Sentencia de la AP Baleares, Sección 5.ª, 197/2012, de 27 de abril (SP/SENT/678729), pues, en otro caso, no estarían obligados a aceptar un pronunciamiento judicial del que no han sido parte y que incide en su derecho dominical, además de poder alegar indefensión.

Estas son, por lo tanto, las opciones que el afectado tiene para el cambio de coeficientes. Sin embargo, lo que nunca puede hacer es dejar de pagar los gastos comunes o, cuando la forma de repartirlos es conforme a las cuotas, pagar solo lo que considera que le corresponde. Los acuerdos de la Junta únicamente se pueden incumplir si se acude a la impugnación judicial del art. 18, pero, en este caso, no cabe posibilidad de éxito si la Junta se ha limitado a repartir según el coeficiente actual, aceptado, por otra parte, en el momento de la firma de las escrituras, aunque luego quepa  la rectificación si se considera que no se ajusta a la Ley, por la vía antes mencionada y acreditando los motivos del error.

7 comentarios en “¿Por qué tengo una cuota de participación mayor que la de mi vecino? ¿Cómo se puede modificar?

  1. Hola María, un artículo muy interesante. Quería preguntarte cómo se calcula la cuota de participación en el caso de comunidades de viviendas unifamiliares con jardines que tienen distintos tamaños. ¿Computan estos en el cálculo de los coeficientes o solo la superficie interior?

    Gracias!

    Eduardo.

  2. Compre un piso y es de los mas pequeños de la Comunidad y todos pagamos la misma cuota-
    Propuse en la Junta pagar por metros cuadrados de acuerdo con la ley DPH. pero la mayoria voto en contra porque son la mayoria los que tienen los pisos mas grandes.Puedo hacer algo.Ir al Juzgado.Pagar solo lo que me cerresponde por metros cuadrados?
    Gracias

    • La ley dice que se debe pagar por cuotas de participación y éstas vienen tipificadas en el título constitutivo de la propiedad. Estas cuotas se calculan no únicamente teniendo en cuenta la superficie de las propiedades, sino también otros criterios. Revise si en su escritura aparecen esas cuotas, porque es posible aunque poco probable que sean iguales para todos los propietarios por otra parte y según he leído en algún foro, si la comunidad decidió en su día por unanimidad que todos los propietarios pagaran por igual, se trata de un acuerdo particular de ésta y para que se pague por cuotas, que es lo que marca la ley, habría que conseguir una mayoría en este aspecto. Aunque en otro foro leí que una propietaria demandó pagar por cuotas en vez de a partes iguales, cuando la comunidad lo había decidido así y un juez le dio la razón, pero solo para el ejercicio demandado, o sea que al final no hay nada que se pueda afirmar al 100%. Por otra parte, e independientemente de lo que diga la ley, si hay mucha disparidad en las cuotas entre unas propiedades y otras, yo creo que lo justo es que paguen todos los vecinos igual o al menos algunos gastos sí que se repercutan de forma igualitaria, ya que por ejemplo, la limpieza del vestíbulo el mantenimiento de los extintores no depende para nada de los metros que tenga tu vivienda.

  3. Hola, tenemos un edificio con diez viviendas y treinta cinco años de antiguedad. Los dis bajos tienen cinco metros cuadrados menos que el resto. La cuota de gastos de la comunidad siempre ha sidobfija igual para todos. Ahora ha llegado una vecina nueva y quiere que se tengan en cuenta los coeficientes de la escritura para la determinacion de la cuota y dice que queriendo ella sola, hay que hacerlo. Eso es asi?. Hay que tener en cuenta que en la cuota de la comunidad ca incluido el precio del gasto de agua de cada vivienda ta que solo hay un contador de agua en el edificio. Gracias por su respuesta.

  4. Hace un año compré un piso con 58 m2 útiles de los cuales tengo un coeficiente de 3,36. Las únicas zonas comunes son las escaleras y rellano de unos 3m2. El caso es q pago trimestralmente 188e frente a otros que pagan la mitad. La comunidad es de dos bloques y plazas de garaje (bloques independientes sin zonas comunes y garajes solo en bajos del otro edificio) se construyeron a la vez y eran de la misma promoción de viviendas. ¿es obligatorio hacer cuenta en común de gastos tanto con el otro edificio como con los garajes? Mi edificio consta solo de 8 viviendas y el otro de 20 viviendas.

  5. En mi caso, es un edificio viejo, 4 alturas de unos 70m2 cada piso y 2 locales, de 31m2 y 25m2. Mi local es el de 25 m2 y tengo una cuota del 16%, lo que me parece abusivo. En junta no quieren aprobarlo. Me recomendais realizar una denuncia? Ahora quieren poner un ascensor (no habia) y mi cuota es muy grande.

  6. Hola, En su dia se me adjudico judicialmente un local con sotano, en una comunidad de seis pisos mas el local (INDEPENDIENTE), solo tiene el contador de agua y luz en su correspondiente casita en la entrada de las viviendas, por lo que no tengo ningun gasto de mantenimiento ,luz o escalera, PERO, figura una participacion del 40% del local, y los demas de un 10%, ahora se deciden a efectuar unas reparaciones en la parte posterior del edificio y me quiere cobrar , eso el 40, y ellos un 10%, como modificar dicha cuota??, ya que me parece ABUSIVA hacia mi local.
    Puede alguien orientarme, donde acudir o que hacer?
    GRACIAS

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