La celebración de la Junta Ordinaria a principios de año

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

Sirva este post como recordatorio, pues sobre este mismo asunto ya escribí en el mes de marzo de 2014, pero en esa ocasión lo hice en relación con la LPH estatal.

En Cataluña, ¿es obligatoria esta celebración a principios del año?

En las Comunidades de propietarios de Cataluña, también existen dos tipos de Juntas, las ordinarias y las extraordinarias, como establece el art. 553.20 del CCCat; la diferencia esta en la antelación con la que se debe convocar a los propietarios.

Con respecto a las primeras, la Ley señala que han de reunirse una vez al año, para aprobar las cuentas y el presupuesto y desde luego, para tratar cualquier tema de interés general, entre ellos el nombramiento de nuevos cargos directivos y administrativos, que según establece el art. 553.15.2 CCCat, tienen una duración anual.

En cuanto a las segundas, se pueden convocar las Juntas extraordinarias que sean necesarias.

Ahora bien, tampoco en Cataluña, es obligatorio celebrarlas en una fecha determinada, es decir, no es que se deban hacer a principios de año, ni han de condicionarse a un mismo día cada anualidad, por lo que no existe problema en adelantarse o retrasarse algo.

De este modo, queda al arbitrio de los convocantes cuando hacerlo.

En cualquier caso, ¿qué ocurre si la Junta no se reúne en las fechas previstas?

Nada, no se contempla en la Ley sanción ni responsabilidad para los que tienen capacidad de convocatoria por la demora en la celebración,  además las consecuencias tampoco son graves, es decir, la Comunidad no se paraliza por la falta de convocatoria, así, mientras no se celebre nueva Junta, los acuerdos anteriores siguen vigentes, los cargos directivos y el administrador mantienen su representación, las cuotas ordinarias de provisión hay que seguir pagándolas y las decisiones adoptadas sobre cualquier otro tema comunitario deben ser cumplidas, así, por llegar a cumplirse el año, no queda sin efecto todo lo acordado, salvo que se trate de un acuerdo a tiempo cierto, ni el Presidente deja automáticamente de ser el representante de la Comunidad ni el Administrador es cesado.

Es el Presidente el órgano competente para convocar la Junta, cuando lo considere conveniente, aunque, no es el único, puesto que también puede hacerlo la cuarta parte de los propietarios, que a la vez representen la cuarta parte de las cuotas de la Comunidad. La novedad de esta segunda opción para convocar está en que deberán reunirse ambos quorum conjunta y necesariamente, a diferencia de la legislación estatal, en la que cualquiera de las dos alternativas basta para solicitar la convocatoria.

La norma catalana, requiere una mayor dificultad, así, los propietarios que pretendan la convocatoria de la reunión deberán previamente dirigirse al Presidente, debiendo incluir en la convocatoria, al menos, los puntos del orden del día que aquellos soliciten, no se especifica el plazo que habrá de esperarse a la convocatoria del Presidente, habrá que considerar al menos un plazo prudencial razonable y suficiente para que se pueda preparar debidamente el debate de los asuntos propuestos y el secretario elabore las convocatorias y su remisión con la necesaria antelación a todos los propietarios.

En Cataluña quedó suprimido el reconocimiento del derecho de cualquier propietario a solicitar que la Junta se pronuncie sobre cualquier asunto de interés, dirigiéndose éste por escrito con esta finalidad al Presidente, quien lo tiene que incluir en el orden del día de la siguiente Junta, Ordinaria o Extraordinaria, que se celebre, aunque se recoge la posibilidad de celebrarse reuniones sin necesidad de remitir la previa convocatoria ni el anuncio de la convocatoria, cuando concurran, y estén presentes o representados en la misma todos los propietarios de la finca y así lo decidan.

Además, el art. 553-21.1 CCCat, admite a otros órganos la legitimación para convocar Juntas, ya que en caso de vacante, negativa o inactividad de la Presidencia, la Vicepresidencia, si existe, o la Secretaría podrán promover una reunión. Lo que supone, además, que sea en estos casos, se pueda exigir también responsabilidad al citado Secretario en caso de que no proceda a la convocatoria.

Cuando se trate de una Junta Ordinaria, la citación tiene que haber sido enviada al domicilio que corresponda con una antelación mínima de ocho días naturales, lo que supone una ampliación del plazo previsto en la legislación estatal, que es de seis días. Consiguientemente, se trata de un plazo de antelación mínimo del envío y no de recepción por el destinatario.

En el caso de las Juntas Extraordinarias, el legislador catalán ha mantenido el mismo criterio que la Ley estatal al no establecer un plazo de antelación específico y considerar que sólo será el que resulte preciso para que «los propietarios tengan conocimiento de la convocatoria antes de la fecha en que deba celebrarse la reunión» (art. 553-21.3 CCCat). Y dado que la convocatoria sólo surtirá plenos efectos jurídicos transcurridos los tres días de exposición en el tablón de anuncios, entendemos que la antelación no podrá ser inferior a dicho plazo, salvo que todos los propietarios asistan a la Junta o se tenga constancia de que todos ellos han recibido la convocatoria antes de la reunión.

De este modo, y por lo expuesto, tranquilidad en las Comunidades a principios de año.

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