Compraventa de bien inmueble: lucro cesante por demora en la entrega y falta de otorgamiento de la escritura pública

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Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario. Abogado

El Tribunal Supremo, mediante dos sentencias que fijan doctrina jurisprudencial, una de 10 de septiembre de 2014 y otra de 16 de septiembre de 2014,  ha establecido la línea a seguir en relación a si el vendedor debe indemnizar por lucro cesante al comprador en el caso del incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda, y en relación al supuesto de si el incumplimiento de la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa de un bien inmueble es causa directa de resolución contractual al amparo del artículo 1124 CC.

En el primer caso, determina que cuando existe una demora en el plazo de entrega, es necesario que el demandante que solicita la indemnización por lucro cesante, acredite la prueba o realidad del daño.

En el supuesto de hecho, en el que no existen beneficios obtenidos con anterioridad, se pretende la indemnización por unas futuras ganancias o expectativas de las mismas, en relación a un hipotético contrato de arrendamiento, sin oferta o trato preliminar al respecto y tras haber declarado el comprador su inicial propósito de que la vivienda fuera utilizada o disfrutada por sus padres e hijos.

El Tribunal Supremo determina que este caso no es aplicable la doctrina del daño “ex re ipsa”, por lo que se llega a la conclusión de que es necesario, que tras el incumplimiento de la obligación de la entrega en plazo de la vivienda, se pruebe con una razonable verosimilitud por el demandante la existencia de esos daños que pudieran dar lugar a una indemnización, estableciendo en el fallo lo siguiente:

 “Se fija como doctrina jurisprudencial de esta Sala que en los casos de incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo acordado, no procede otorgar el resarcimiento derivado por el lucro cesante (lucrum cessans) de forma automática, por aplicación de la doctrina del daño ex re ipsa (de la propia cosa), incumbiendo la carga de su realidad y alcance a la parte que lo reclame.”

En el segundo caso, la cuestión litigiosa versa sobre si el incumplimiento de la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa, conforme lo dispuesto en el artículo 1280 CC, es causa de resolución del contrato en base al artículo 1124 CC.

En el contrato, las partes no establecieron la obligación de su elevación a escritura pública como un requisito esencial para la validez del negocio, ni para el curso de su propia eficacia contractual, sino que se configuró de forma genérica conforme al marco descrito en el artículo 1280 CC.

Además, el contrato quedó perfeccionado y ejecutado en sus principales obligaciones, ya que concurrieron todas las condiciones necesarias para su eficacia, al hacerse entrega de la cosa, en esta caso, una plaza de garaje y al haberse realizado el pago del precio pactado.

Ante estas premisas, el Tribunal Supremo llega a la conclusión de que si las partes no han querido otorgarle a esa exigencia formal un valor determinante ya para la propia validez del contrato o para su eficacia, su incumplimiento no puede ser causa de resolución, estableciendo lo siguiente:

«Se fija como doctrina jurisprudencial de esta Sala que el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa celebrado, conforme a lo dispuesto por el artículo 1280 del Código Civil , no es causa directa de resolución contractual al amparo del artículo 1124 del Código Civil .»

En relación a la primera sentencia, estamos totalmente de acuerdo con la decisión adoptada, ya que es lógico e imprescindible que quién pide una indemnización por lucro cesante, acredite la existencia de la ganancia dejada de obtener y además la pueda cuantificar, debiendo aportar una prueba determinante de los daños sufridos.

Igualmente, coincidimos con la opinión del Tribunal Supremo en relación a la segunda cuestión, ya que pese a que el artículo 1280 CC establece que los contratos en los que se transmitan derechos reales sobre bienes inmuebles deben constar en escritura pública, esa formalidad no puede ser considerada como un elemento esencial para la validez del contrato entre las partes, cuando las mismas no lo han establecido expresamente, y sin que la falta de otorgamiento de la escritura pública, cuando el contrato ya está perfeccionado y consumado, pueda dar lugar a la resolución del vínculo contractual.

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2 comentarios en “Compraventa de bien inmueble: lucro cesante por demora en la entrega y falta de otorgamiento de la escritura pública

  1. Quizás porque la primera de las sentencias que se citan en este post. se refiera exclusivamente al tema de la indemnización por “lucro cesante” digo que quizás o precisamente por eso, no aparece nada sobre la posibilidad de indemnización por vía de “daños morales”. Evidentemente la NO ENTREGA en el tiempo pactado de un determinado inmueble, produce, sí o sí, zozobra, malestar, inquietud, etc. en quien ve como se demora el tiempo y el bien adquirido no le es entregado.

    Conforme es de ver en un amplio y documentado estudio, publicado en InDret, en febrero de 2009, el profesor titular de Derecho Civil en la Universat de Girona, Josep Solé Feliu, deja constancia como, mediante sentencia del TS de 1984, se inaugura en España la posibilidad de resarcir por daños morales por incumplimiento de relación contractual, ampliando así el radio de acción antes sólo circunscrito a las obligaciones extra contractuales. Conforme a ello – leemos al profesor Solé – “la jusisprudencia admite que el daño moral indemnizable no es sólo aquel que consiste en “un sufrimiento o padecimiento psíquico “sino también el que deriva de un “impacto o sufrimiento psíquico o espiritual, sensación anímica de inquietud, pesadumbre, temor o presagio o incertidumbre…”.

    Seguiré atento a esta entrada pues seguro estoy que se añadirán comentarios muy a tener en cuenta.

  2. En Argentina , la cuenta es más fácil. No cumpliste la entrega en término, a mi me privaste de usar el inmueble que me vendiste, ya sea para vivir, alquilarlo o usarlo los fines de semana, existe un perjuicio resarcible. La cuenta es el canon locativo de esa propiedad por el plazo que me ví privado de usarla o alquilarla. Aqui tambien se paga el daño moral

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