¿Es obligatorio asumir el cargo de Presidente?

La respuesta es positiva, ya se trate de persona física o jurídica, el propietario designado debe asumir el cargo, como así lo señala la sentencia de la AP Asturias, Sec. 4.ª, 23-3-1998 (SP/SENT/14867).

El art 13.2 de la citada LPH, establece que el Presidente será nombrado entre los comuneros, por lo que no existirá, en principio, exoneración alguna, es decir, todos los propietarios tienen la obligación de asumir el cargo, ni siquiera la Junta puede prohibir a un propietario jubilado este ejercicio, como señala la sentencia de la  AP Madrid, Sec. 19.ª, de 16 de enero de 1997 (SP/SENT/14266).

La forma, será mediante elección, bastando para ello el acuerdo de mayoría simple de la regla 7 del art. 17, pero igualmente se puede acordar que se haga por turno rotatorio, sorteo, o cualquier otro sistema que será válido si así se adopta en la correspondiente Junta.

Existen algunos propietarios que consideran esta designación como un verdadero privilegio lo que al resto de comuneros le puede resultar beneficioso, pues una persona que asume este designio con agrado, seguramente velara en interés de la Comunidad.

No hay impedimento legal alguno en que el mismo propietario sea nombrado sucesivamente, ni abuso de derecho por su parte, porque debe tenerse en cuenta que es la Comunidad, mediante el correspondiente acuerdo, la que así lo determina, por comodidad o eficacia del nombrado y si no fuese así, sus razones tendrá pero, sin duda, el nombramiento es válido. Por lo tanto, la alegación de algún propietario negando legitimidad al Presidente que lleva más del año para convocar Junta o para actuar en representación de la Comunidad carece de sentido y no tiene base legal, pues ello supondría que nadie la convocaría y que el inmueble estaría sin representante legal.

La duración es de un año, no obstante, esta regla no tiene aplicación automática, es decir, no se queda la Comunidad sin Presidente por el hecho de que, una vez transcurrido el plazo que marca dicho precepto o, en su caso, los estatutos o el acuerdo de Junta, siga ostentando la representación hasta que sea designado otro.

Lo que esta claro es que, ya sea el mismo u otro propietario, la Junta de Propietarios no puede dejar de designar Presidente a quien le corresponda según el citado art. 13.2 LPH (elección, turno rotatorio o sorteo…) por el hecho de que el propietario afectado se niegue,  ya sea por razones de edad, por no residir en la misma la finca o cualquier otra circunstancia, entre las que sin duda se encuentran la de ser persona jurídica, pues en este último caso, será representada en cada momento por quien tenga el suficiente poder de la Empresa, que puede cambiar para cada acto, pero  la Presidencia recaerá sobre la persona jurídica, que es quien ostenta la propiedad.

Así, aun en caso de negativa del nombrado, aunque puede constar en acta, la designación se habrá hecho conforme a Ley y es el interesado el que debe de acudir al juicio de equidad del art. 17.7 LPH, dentro del mes siguiente a su acceso al cargo (aunque la LPH señale que es la regla 3ª es un error),  si considera que el nombramiento no ha sido correcto o alegando cualquier otra circunstancia. El juez admitirá o no sus razones.

En el primer caso, designará en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a un nuevo nombramiento en el plazo que se determine en la resolución judicial; en el supuesto contrario el propietario deberá asumir sus obligaciones como representante de la Comunidad; si no lo hace, o su negligencia causa problemas o perjuicios a la Comunidad, se le podrán exigir los correspondientes daños y perjuicios.

La Comunidad siempre tiene que nombrar Presidente, con la conformidad o la negativa del propietario , y a partir de ese momento su actuación es la que marcará su posible responsabilidad por abandono del cargo o por actuación negligente.

No obstante, las Comunidades deben ser conscientes de a quién nombran y lo que esa persona puede hacer, pues a nadie se le debe exigir más de lo que pueda dar en su situación normal (la culpa «in eligendo»), pero es evidente de que, nombrado, es el Presidente a todos los efectos legales, aunque, repito, este titular solo estará obligado a lo que dentro de su capacidad y situación pueda hacer.

Para cuestiones internas le pueda ayudar, más que representar, cualquier persona, pero no cabe que NADIE, aunque se trate de un hijo, figure como Presidente y tenga representación legal y que en su nombre firme, convoque Juntas, etc.

De este modo, y por lo expuesto si el nombrado por cualquier circunstancia, no puede ejercer el cargo, lo primero que deberá hacer es exponer las razones en Junta y en el caso en que no sean estimadas por los propietarios y pese a todo sea nombrado, si realmente no puede ejercer el cargo, habrá que acudir al Juzgado.

Aunque por cuestiones prácticas, si el designado es una persona mayor, residente en el extranjero o sin capacidades para asumir la representación, la obligatoriedad puede resultar un perjuicio para todos, de ahí que la conveniencia práctica aconseja buscar una salida amistosa o nombrar a otra persona, sin que tampoco sea solución accionar judicialmente contra ese propietario para que acepte, pues eso supone unos gastos considerables y lo que es peor un largo tiempo de tramitación, lo que llevará a que la Sentencia no sea operativa, aún en el caso que fuera favorable, pues ya entonces habrá cumplido el año y se habrá nombrado otro Presidente, por eso no conocemos sentencias sobre estos supuestos.

Hay que tener en cuenta que, como expuse en un post anterior, donde intentaba aclarar las funciones del comunero que es nombrado representante de la Comunidad, como principio general, al comunero nombrado no le ha de suponer una carga de trabajo, ni conocimientos especiales, siempre, que, como señalaba, la Comunidad tenga a un Administrador de fincas que se encargue de su gestión, lo que sin duda, es aconsejable.

En cualquier caso, si la Comunidad carece de citado profesional, nombra a una persona que no puede asumir el cargo, deberá saber que, al menos ese año, el funcionamiento de la Comunidad todo lo ágil que debería serlo.