A vueltas con las exoneraciones de los gastos comunes
Es este un problema con el que se enfrentan numerosos administradores frente a la cada vez mayor negativa de los propietarios a pagar ciertos gastos a los que no se creen obligados, lo que hace que en muchas ocasiones, el citado profesional, presionado por el resto de la Comunidad que entiende que los todos los propietarios han de hacer frente a la totalidad de los gastos comunes, no sepa qué hacer.
En principio, todos los propietarios deben pagar los gastos comunes, a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la LPH, que señala: es obligación de los propietarios “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”; es precisamente lo “especialmente establecido”, lo que supondrá una excepción a la regla general.
Veamos distintos supuestos:
Lo primero que se debe hacer, es comprobar el Título Constitutivo:
– Si nada se ha fijado al respecto, se aplica la norma general, es decir, la obligación de todos los comuneros de hacer frente a los gastos comunitarios, con independencia de que un determinado comunero haga uso o no de un servicio o elemento común, pues además de que así lo establece específicamente la LPH en el apartado 2 del citado art. 9, “ la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes”, en la cuota de participación de esa determinada propiedad ya se debió tener en cuenta las características especificas de cada uno de los inmuebles, como señala el art. 5. de la citada Ley
– Si existiese algún tipo de cláusula, habrá de estarse al tenor de la misma. Estos suelen ser los casos más conflictivos, pues se trata de interpretarla. En principio, es criterio pacífico de la doctrina y de la jurisprudencia que las excepciones a las normas generales, en este caso, respecto al abono de los gastos comunes, siempre tienen que ser de carácter restrictivo, pero habrá de estarse a cada supuesto concreto:
– La cláusula señala que determinados propietarios no estarán obligados a los gastos de conservación y mantenimiento, habrá de entenderse que la citada exoneración solo se refiere a los gastos ordinarios, por lo que no podrá hacerse extensiva al resto; es decir, por poner ejemplo, en el caso del ascensor, no estará obligado a revisiones generales, pero sí a la sustitución del aparato, así se han pronunciado la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 596/2013, de 3 de octubre, (SP/SENT/734712).
– La cláusula no distingue, esta referida, por ejemplo, a los gastos de portal y escalera, por lo que ha de entenderse que son TODOS, pues en este caso, no hay diferencia alguna entre extraordinarios o no. Este es el criterio de las sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, 427/2011, de 7 de junio (SP/SENT/636555) y la 720/2009, de 18 de noviembre , (SP/SENT/488244), entre otras.
Nos podemos encontrar con otros supuestos:
¿Qué sucede con la exoneración tácita, mediante la inclusión de ingresos y gastos en los presupuestos? Pues como se ha pronunciado la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 124/2013, de 26 de febrero (SP/SENT/714355), aunque no se haya pasado al cobro durante años a determinados propietarios, ello no supone que se les deba excluir indefinidamente, para ello sería necesario modificar el Título, es decir, que no puede pasarse al cobro los gastos anteriores, pero sí desde un momento determinado.
Y ¿con los nuevos servicios, por ejemplo, la instalación del ascensor?. Esta claro que no existirá este tipo de cláusulas, pues se trata de un nuevo servicio, pero, ¿se podría aplicar alguna otra? En principio, no para la instalación, esto es, deberán pagar porque se trata de un nuevo servicio para la finca TS, Sala Primera, de lo Civil, 620/2010, de 20 de octubre.(SP/SENT/526451), pero sí quizás se les podrá exonerar del posterior mantenimiento, así lo señalan las sentencias de AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 21-7-2010 (SP/SENT/522362), AP Zaragoza, Sec. 5.ª, de 26-1-2009 (SP/SENT/458715) y de de AP Zaragoza, Sec. 5.ª, de 9-11-2001 (SP/SENT/33889).