Mi Comunidad quiere “mejorar” la finca, ¿debo pagar los gastos aunque no esté de acuerdo?

María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

Es difícil poder dar una respuesta concreta a este interrogante, porque en primer lugar se deberá definir lo que es una mejora.

Según la RAE, mejorar significa «adelantar, acrecentar algo, haciéndolo pasar a un estado mejor«, mientras que la definición de reparar es arreglar lo que está roto o estropeado.

Así expuesto, en principio, parece que todo aquello que exceda del mero adecentamiento podría considerarse como una mejora.

No obstante, al menos en el régimen de propiedad horizontal, esta obviedad no parece ser tan fácil de aplicar, pues está claro que cuando algo se rompe o se estropea es necesario repararlo, pero si el problema está en que lo que se pretende es reformar, por ejemplo, algo que con el paso de los años ha quedado desfasado, ¿cómo se calificaría esta obra?.

Hemos de dejar a parte, además, las nuevas instalaciones previstas en el art.17.3 de la LPH, ascensor o la supresión de las barreras arquitectónicas, en definitiva, existirán dudas cuando la obras o nuevos servicios no estén previstos por la Ley.

El problema, por tanto, estará en la interpretación del art. 17.4, antes de la reforma del 2013, art. 11.

En la actual redacción se establece que “ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”

De este modo, ante la indefinición de los conceptos, habrá de estarse a cada supuesto especifico.

Y, ¿cómo habrá de hacerse?.

En primer lugar, es necesario saber el criterio de la Junta; es decir, como todos los temas relativos a la propiedad horizontal, han de someterse a la decisión, acuerdo comunitario.

En segundo lugar hay que tener en cuenta el importe. Tiene que superar las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, pues si la cantidad es inferior, todos estarán obligados.

A estos efectos, habrá de tenerse en cuenta que los gastos comunes, serán aquellos que corresponden al presupuesto de conservación y mantenimiento en el momento del acuerdo de la Junta; buscando una media, por ejemplo, en el supuesto de que una Comunidad abone distinto importe en invierno que en verano, es decir, cuando no sean las cuotas iguales durante los 12 meses, sin añadir en el cómputo general, las derramas extraordinarias.

No es posible tampoco lo que podríamos denominar fraude de ley, es decir, hacer la mejora o la nueva instalación en varias veces, buscando que la derrama resulte inferior a esas tres mensualidades de gastos ordinarios. Hay que contabilizar el importe global, con independencia de la forma o de los plazos en que deben llevarse a cabo, y entonces dividir conforme a los coeficientes. Si el resultado es menor que el importe de tres meses del recibo normal, el disidente no tiene facultad de evitar el pago.

Llegado a este punto, se pueden dar varias situaciones una vez que se somete al acuerdo comunitario:

o       La Junta considera que se trata de una mejora.

Este caso es el menos problemático, pues la propia LPH señala que si se adopta por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios  (antes de la reforma por la Ley 8/2013 solo era necesaria la mayoría simple), si la cuota excede de tres mensualidades de gastos ordinarios, los propietarios disidentes no estarán obligados al pago.

De este modo, si la intención de cualquier propietario es no pagar, deberá votar en contra, en Junta, si está presente o representado, o mediante la notificación al secretario en el plazo de treinta días, desde la notificación del acta, en el caso de los ausentes, como establece el art. 17.8 de la LPH.

o       La Junta acuerda que la obra es necesaria o la instalación o servicio de interés general.

En este caso, con independencia del importe, TODOS los propietarios estarán obligados al pago; tanto los que hayan votado a favor o en contra. Si bien, como cualquier acuerdo comunitario, tienen posibilidad de impugnarlo judicialmente.

o       La Junta no se pronuncia con respecto a la calificación, simplemente, aprueba el acuerdo, lo que parece que en principio, obliga a todos los propietarios.

En este supuesto, es dónde surge la polémica; pues si supera las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, ¿la negativa, voto en contra,  de los propietarios es suficiente para negarse al pago?.

Mi criterio es que no. No obstante, existen sentencias a favor y en contra.

Algunas consideran que basta la negativa, voto en contra, para no estar obligado al pago, así se ha pronunciado las sentencias de la AP Madrid, Sec. 12.ª, 26-9-2012 (SP/SENT/702023), AP Baleares, Sec. 5.ª, 22-9-2008 (SP/SENT/446643).

Por el contrario, consideran que es necesaria la impugnación judicial, las sentencias de AP Granada, Sec. 3.ª, 3-6-2011 (SP/SENT/645770), AP Madrid, Sec. 11.ª, 11-2-2004 (SP/SENT/60502).

De lo expuesto, la conclusión sería que la Junta adopte el acuerdo, donde se determine la calificación y, desde luego, si un determinado propietario no está de acuerdo con lo adoptado, vote siempre en contra, de este modo, llegado el caso, tiene la posibilidad de impugnar judicialmente el acuerdo, lo que no podrá hacerse en caso de abstención o voto a favor, recordando que la única posibilidad de impugnación es mediante el correspondiente juicio ordinario, como ya expuse en el post “Yo impugno”, publicado en el mes de abril de 2013.

Por último hay que tener en cuenta que al propietario disidente se le puede privar del nuevo servicio si esto fuera posible, aunque en muchos ocasiones resulte inviable y, si en cualquier momento quiere participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal, como señalan las sentencias de la AP Valencia, Sec. 6.ª,  13-3- 1997 (SP/SENT/13838) y AP Zaragoza, Sec. 2.ª,24-9- 2001 (SP/SENT/29026).

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