Al fallecimiento del arrendatario de la vivienda, ¿el cónyuge debe notificar la subrogación?

La cuestión sobre la situación jurídica del cónyuge en caso de fallecimiento del arrendatario de la vivienda, cuando únicamente este último había firmado el contrato y teniendo en cuenta los distintos regimenes matrimoniales, siempre ha suscitado polémica. Esta situación dio lugar a varias posturas, tanto de la doctrina como de los Tribunales,  acerca de si era necesaria la notificación de la subrogación a la muerte del arrendatario, o bien, si existía cotitularidad en el arrendamiento, en cuyo caso no hacía falta esta comunicación al arrendador.

Hay que advertir de que esta discusión no tenía lugar cuando el piso se había alquilado por uno de los cónyuges antes del matrimonio, estando soltero, pero, por el contrario, sí existían notables diferencias en la doctrina (SP/DOCT/2425) y en las distintas Audiencias Provinciales cuando el arrendamiento se contrataba constante matrimonio y se había firmado por una sola de las partes y por el régimen de gananciales.

La postura de sepín, desde siempre, defiende que el derecho arrendaticio no es un bien adquirido por el matrimonio, sino que se trata de un derecho personal, porque, si mantenemos el primer criterio, no tendrían sentido la existencia de preceptos legales sobre la subrogación de los arts. 24, 58 y 59 del Texto Refundido de 1964 ni tampoco los arts. 12 y 15 y los apdos. 4 a 9 de la Disposición Transitoria Segunda de la vigente LAU 29/1994, pues, en estas normas se considera la subrogación como la transmisión de la titularidad arrendaticia de un cónyuge a otro, sin hacer diferencias por el hecho de que el contrato se firme estando soltero, casado, con separación de bienes o en situación de gananciales. Todo ello porque tanto en el Texto Refundido de 1964 como en la actual LAU 29/1994, el arrendamiento está considerado como un derecho personal y, en ningún caso ,el cónyuge es tenido en cuenta como cotitular del contrato, siendo necesario que para subrogarse deba cumplir determinados requisitos.

Ahora bien, esta duda fue resuelta por el Tribunal Supremo, en resolución de 3 de abril de 2009 (SP/SENT/459834), que fijó doctrina jurisprudencial, seguida por las Sentencias de 9 de julio de 2010 (SP/SENT/514623) y que reiteran recientemente las de de  22 de abril de 2013 (SP/SENT/720633) y 22 de octubre de 2013 (SP/SENT/736993) «al declarar como doctrina jurisprudencial que el contrato de arrendamiento suscrito por uno de los cónyuges constante matrimonio, no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa del cónyuge titular del arrendamiento». La razón, insisten estas resoluciones, es que el contrato de arrendamiento urbano se celebra entre dos personas que adquieren la condición de arrendador y arrendatario, respectivamente, en la relación jurídica creada por el contrato. Los derechos y obligaciones que se generan con el contrato afectan exclusivamente a las partes y a sus herederos, tal como establece el art. 1.257 CC. Pero esto no significa que, como consecuencia de los fines protegidos por la legislación especial de arrendamientos urbanos, no pueda producirse la sustitución de una de las partes del contrato por fallecimiento del titular, aunque para ello se requiera que se cumplan los requisitos exigidos en la Ley, entre ellos, la comunicación al arrendador en la forma establecida en el art. 16 LAU 29/1994.

En definitiva, no hay derechos conjuntos sobre el arrendamiento, aunque el contrato se haya efectuado durante el matrimonio. Es un derecho personal del firmante, lo que supone que, al fallecimiento del mismo y conforme al art. 16, apdo. 3, LAU 29/1994, sea cual fuere la fecha del contrato, el cónyuge viudo tiene que subrogarse cumpliendo todos los trámites de notificación previstos en dicho precepto, sin que el hecho de que se tenga conocimiento por parte del arrendador signifique un consentimiento automático de la subrogación,  sino que esta debe ser notificada, como establecen las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2010 (SP/SENT/499733), de 22 de noviembre de 2010 (SP/SENT/532595),  de 24 de marzo de 2011 (SP/SENT/623291), de 30 de mayo de 2012 (SP/SENT/687644) y la reciente de 23 de octubre de 2013 (SP/SENT/737002).

Respecto a los requisitos que debe cumplir esta notificación, será la comunicación  por escrito en el plazo de tres meses desde el fallecimiento, aunque no sea necesaria la fehaciencia, como sí exigía en el Texto Refundido de 1964. A la misma deberá adjuntarse certificado registral de defunción y la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido.

Otra cuestión importante a tener en cuenta es que, si la extinción se produce, todos los posibles subrogados, es decir, los que pudieran suceder al arrendatario, deberán notificar su renuncia en el plazo de un mes desde el fallecimiento, pues, de lo contrario, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.