¿Cuándo y cómo puede el arrendador resolver el contrato de arrendamiento de vivienda por necesidad?

 Begoña Costas de Vicente

Directora Técnica Arrendamientos Urbanos. Abogada

 Ya hemos comentado en otro post anterior que uno de los cambios importantes que introdujo la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013 es el plazo de duración del contrato, que ha pasado de cinco a tres años, para aquellos arrendamientos que se realicen desde el 6 de junio del pasado año 2013.  Igualmente, la prórroga legal, en caso de que el arrendador no notifique el vencimiento del contrato, ha disminuido de tres a un año. Pero quizá una de las cuestiones más interesantes, a parte de la reducción de la duración mínima de los arts. 9 y 10 LAU 29/1994, es que se ha retirado la exigencia para el arrendador de que el motivo para resolver el contrato figure de forma expresa en el contrato, lo que realmente era casi imposible de prever cuando se firmaba el mismo entre las partes.

Ahora bien, como en tantos temas dentro de los arrendamientos urbanos, es importante matizar que esta modificación no se aplica a todos los contratos, pues los anteriores al 6 de junio de 2013 tienen sus propias normas, por lo que habrá que diferenciar según la fecha.

Contratos posteriores a 6 de junio de 2013 (aplicable la Ley 4/2013 de reforma de la LAU 29/1994) :

 – No es necesario que se haga constar la «causa de necesidad» al firmar el contrato, era una obligación fuera de lugar que el arrendador supiera qué iba a suceder en su propia vida y la de sus familiares. Ahora solo se precisa que la necesidad se produzca para sí mismo y para cualquier familiar en primer grado de consaguinidad, o bien para el cónyuge cuando haya separación, divorcio o nulidad del matrimonio.

 – Basta la comunicación con la antelación de dos meses.

 – La necesidad deberá acreditarse, no bastará con hacer referencia a un supuesto que motiva la resolución, sino que habrá que probarlo. Como, por ejemplo, sucederá con la sentencia de separación, divorcio o nulidad. Y, al mismo tiempo, no cabe confundir mera conveniencia con necesidad, habrá que acudir a la jurisprudencia referida a los arts. 62 y siguientes del Texto Refundido de 1964.

  – No cabe alegar la causa de necesidad en el primer año del contrato, debe ser pasado este período para que no se produzca la «prórroga». Por ello hay que aconsejar al arrendador que firme solo por un año si quiere gozar de esta posibilidad y al arrendatario, por tres o más para estar tranquilo en el plazo pactado.

 – La ocupación efectiva por la persona para la que se ha pedido la vivienda debe hacerse en el plazo de tres meses. Si no lo hace, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario podrá optar en el plazo de 30 días a volver a ocupar la casa empezando otro período de tres años, con independencia del tiempo que antes la hubiera ocupado, en cuyo caso estaríamos ante un nuevo contrato, aunque con las mismas condiciones contractuales anteriores, aparte de la indemnización por los gastos de desalojo producidos al arrendatario, que naturalmente deberá acreditar, o bien con una indemnización igual a la cantidad de una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres.

Contratos anteriores a 6 de junio de 2013 (aplicable LAU 29/1994 antes de la reforma):

 – Es necesario que se haga constar de forma expresa la causa de necesidad al firmar el contrato.

 – No existe plazo de comunicación y antelación.

 – No cabe alegar la causa de necesidad en el primer año del contrato, debe ser pasado este período para que no se produzca la «prórroga».

 – La ocupación efectiva por la persona para la que se ha pedido la vivienda debe hacerse en el plazo de tres meses. Si no lo hace, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario podrá optar por volver a ocupar la casa empezando otro período de cinco, aparte de la indemnización por los gastos de desalojo producidos al arrendatario, que, naturalmente, deberá acreditar, o bien con una indemnización igual a la cantidad de una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco.

Contratos anteriores a 1 de enero de 1995 (aplicable Texto Refundido de la LAU de 1964):

 Cabe denegar la prórroga forzosa del art. 57 del Texto Refundido de la LAU de 1964 para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, y los posteriores a dicha fecha si así se hubiese pactado según los arts. 62 y siguientes.

 –  Habrá que justificar la necesidad de la ocupación, practicándose mediante requerimiento fehaciente del arrendador al arrendatario con un año de antelación, indicando los datos de la persona que necesita la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos.     

[metaslider id=12470]

15 comentarios en “¿Cuándo y cómo puede el arrendador resolver el contrato de arrendamiento de vivienda por necesidad?

  1. Buenos días,
    En el caso de contratos de alquiler renta antigua (anterior al año 85), cuya extinción se dará automáticamente a 1 de enero de 2015, existe algún plazo para la comunicación de dicha extinción del contrato? Cómo debería ser dicho contrato? Debería ser mediante notificación/burofax con justificación de contenido? Qué términos debería contener?
    Muchas gracias por adelantado,

  2. Hola, tengo un piso alquilado desde hace 15 meses y debido a mi falta de liquidez, quiero vender ese piso. Se lo he ofrecido y me han dicho que no lo quieren pero no me han dicho si van a dejar el piso. ¿ puedo pedirle que dejen el piso para venderlo?¿como puedo pedirselo? Sin nada mas Gracias.

  3. Tengo un piso de renta antigua, cuyo inquilino se ha largado sin avisar ni entregar las llaves, por lo que lleva dos meses sin ingresar el alquiler. La vecina de enfrente me dice que le había comentado que se dejaban el piso definitivamente.
    Para no caer en allanamiento, que pasos he de dar para poder entrar en la vivienda.

  4. Entiendo que la indemnización que dices en caso de no ocupar la vivienda en los tres meses, para los contratos anteriores a junio de 2013 no es de una mensualidad por cada año que reste hasta los cinco años, eso es en la legislación vigente, ¿no?

    En el caso de ocupar la vivienda la propiedad, y en un plazo breve, la venden, ¿hay alguna responsabilidad? ¿Deben permanecer durante algún plazo mínimo?

  5. Buenas tardes, necesitaría un modelo de burofax requiriendo al inquilino para que desaloje la vivienda por necesidad mía para ocuparla como arrendador, en virtud de lo dispuesto en el art. 9.3 LAU, es un contrato de hace un año. Gracias

  6. Buenos días:

    Mis hermanos y yo tenemos un piso alquilado a un particular desde hace diez años.

    Ahora queremos venderlo por necesidades económicas urgentes y para que nos deje el inmueble le hemos comunicado que uno de nosotros lo necesita.

    Una vez que él salga del inmueble, ¿qué plazo de tiempo debemos respetar para poder venderlo?

    Muchas gracias

  7. Tengo un piso arrendado con fecha 01-02-2012, el cual necesito para un hijo que se divorcia con custodia compartida de dos hijos de ocho y tres años de edad respectivamente.
    ¿que tipo de escrito debo entregar al arrendatario y que plazo es preciso dar para que este sea desalojado?

  8. Hola buenos días, antes que nada agradeceros vuestra labor.
    Somos cuatro hermanos que tenemos un piso alquilado a un tercero desde hace 15 años sin que éste ocasione ningún problema.

    Hace unos días, uno de los hermanos, sin esperar la opinión de los demás, le ha mandado un correo electrónico al inquilino para que abandone la vivienda en un año alegando que él lo necesita para vivir.

    Los otros tres hermanos, que tenemos el 75 por ciento de la propiedad, no estamos de acuerdo, porque sabemos que el hermano quiere meterse y acometer una serie de gastos para vivir él mejor y que se lo paguemos entre todos.

    Él vive desde hace años en una casa a nombre de su mujer.

    ¿Qué podemos hacer para que no entre y respetar al actual inquilino?

    Muchas gracias

  9. Me e divorciado y tengo mi vivienda de propiedad en alquiler y la necesito por que no tengo donde vivir que puedo hacer estoy desesperada

  10. Hola,

    Tenemos un contrato de alquiler firmado el pasado octubre de 2015. El contrato estipula claramente que la duración del mismo es de 3 AÑOS. El propietario nos ha notificado mediante carta certificada a finales de Julio que lo necesita para vivir en el y que debemos abandonarlo como muy tarde cuando se cumpla un año de la firma del contrato. Por otro lado, en el mismo contrato, hay una cláusula que dice lo siguiente:
    «Si una vez pasado el primer año de duración del contrato, el arrendador notifica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente por él mismo o por alguno de sus familiares de primer grado de cosanguinidad o adopción, o por su cónyuge de sentencia de separación divorcio o nulidad matrimonial, no procedera a la prórroga obligatoria del contrato. Esta comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda.»

    Nuestra duda es, si nuestro contrato es de 3 años, y esta clausula habla de prorrogas forzosas, puede echarnos en el transcurso de estos 3 años si no existe tal prórroga? o podria hacer efectiva la causa de necesidad a partir del 3er año? o por el simple hecho de existir esta clausula se invalida que la duración de nuestro contrato es de tres años y no de 1 prorrogable?

    Muchas gracias,

    • Buenos días,
      Si tu contrato es de 3 años, el arrendador no puede reclamarlo, ya que el derecho que tiene es de no aplicar la prórroga forzosa a la que le obliga la Ley. En vuestro caso, simplemente, no hay prórroga.
      Un saludo,

      • Buenos días

        Esta respuesta es totalmente incorrecta por lo siguiente:

        La ley de arrendamiento urbano de 2013 garantiza 3 años al inquilino siempre y cuando no caiga en incumplimiento de contrato con una excepción muy explícita contemplada en la ley: una vez cumplido el primer año el arrendador podrá oponerse a la prórroga del contrato si y sólo necesitara la vivienda para habitarla él, sus hijos, adopción o ex-cónyuge, es decir que aunque el contrato sea por 1 año con prórrogas de año en año estas serán obligatorias hasta el tercer año con la excepción mencionada.

        Un saludo.

        • Me corrijo.

          Si el contrato pone explicitamente que la duración es de 3 años, no 1 con prórrogas hasta 3 entonces el arrendador no puede solicitar al arrendatario que desaloje antes de los 3 años.

  11. Buenos días,

    Mi hijo tiene un contrato de alquiler firmado en enero del 2015, en el cual consta una nota de que el inquilino goza del derecho a prorroga hasta un máximo de tres años. El arrendador le ha notificado con tres meses de antelación y transcurrido un año y medio del contrato , la necesidad que tiene de ocuparlo su hija con su pareja . Teniendo en cuenta que el contrato es de tres años de duración según estipula el mismo, tiene derecho el arrendador al desalojo del arrendatario.

    Quedo pendiente de sus comentarios.

    Gracias anticipadas.

    Carmen

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.