¿Cuatro regímenes aplicables a los arrendamientos urbanos?

Si hasta ahora ya teníamos la existencia de varias normas legales en vigor en el ámbito de los arrendamientos, por un lado el Texto Refundido de Arrendamientos Urbanos de 1964, el Real Decreto Ley 2/85 llamado “Decreto Boyer” y la actual LAU 29/94, ahora está a punto de ser aprobada una Reforma parcial de esta Ley anterior,  digamos que la cuarta norma legal que se suma a las otras.

 El Congreso ya aprobó el Informe de las enmiendas y ha dado traslado al Senado, que se encuentra en periodo de ampliación del plazo de enmiendas y propuestas de veto, cuya fecha límite de tramitación es el próximo 13 de mayo.

 Desde luego, hubiera sido mucho más conveniente y práctico aprovechar esta Reforma para crear una única y nueva Ley que contemplara e integrara a todos los contratos sea la fecha que fuese, sin que entonces tuviésemos que acudir a distintos textos legales, pero desafortunadamente la inminente Ley de Fomento y Flexibilización del Mercado del Alquiler de Viviendas no toca las Disposiciones Transitorias de la actual LAU 29/94.

 La entrada en vigor de la Ley actual ya provocó que existieran contratos sometidos a tres regímenes jurídicos distintos, y el legislador para solventar los problemas de duración, una vez desaparecida la prórroga legal forzosa, estableció entonces un complejo sistema de Disposiciones Transitorias, que si bien contemplaban un calendario de extinción en la Disposición Segunda y Tercera para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, no solucionó el problema de aquellos arrendamientos posteriores a tal fecha y anteriores a la entrada en vigor de la LAU 29/94 que pactaron prórroga forzosa, que se incluían en la Disposición Transitoria Primera.

 Recientemente esta cuestión ha sido objeto de un polémico fallo por el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 17-11-2011 (SP/SENT/654028) indicando que debe aplicarse la D.Transitoria Tercera también a estos contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 con prórroga forzosa. De tal forma que ahora nos encontraremos con un auténtico caos jurídico ya que muchas resoluciones judiciales indicarán que  estos contratos deben seguir con éste régimen de prórroga, otras sentencias ya están aplicando la postura del Tribunal Supremo que antes indicaba, como la Audiencia Provincial de Baleares, Sec.3ª 30-10-2012 (SP/SENT/700216) y la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec.13ª, 5-6-2012 (SP/SENT/683203), y por último, otras resoluciones aplican a estos contratos el plazo de duración del usufructo de 30 años, Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 9-9-2009 (SP/SENT/478116),  14-7-2010 (SP/SENT/516230) y 12-11-2012 (SP/SENT/694582).  Desde luego, la solución debería venir de una nueva legislación y no a través de una interpretación tan forzada, pero desgraciadamente esta trascendente cuestión no se ha querido incluir en este Proyecto de Ley por lo que esperamos que el Alto Tribunal fije doctrina.

 En consecuencia, ante tal confluencia de Leyes, debemos tener sumo cuidado para distinguir y aplicar con minuciosidad cada precepto dependiendo de la fecha del contrato que tengamos delante.

 Así, tendremos que tener en cuenta que existen cuatro periodos “contractuales” en vigor con las siguientes normas aplicables: