¿Se puede sancionar a los propietarios que no pagan los gastos comunes?

 María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

La respuesta será, en principio,  negativa, pues aunque asi se acordase mediante acuerdo comunitario, en caso de impugnación,  esta tendría posibilidades de éxito, así se pronuncian las sentencias de AP Toledo de 18-2-1998 (SP/SENT/15162), la de AP de Valladolid de 22-11-1996 (SP/SENT/12816) o  la de la AP de Madrid de 10-5-1985 (SP/SENT/3238).

Ahora bien, la reciente resolución de la DGRN de 23-10-2012 (SP/SENT/701158) comentada por Daniel Loscertales Fuertes en Sepín (SP/DOCT/17016), marca un camino interesante, como señala el autor, pues admite la inscripción de una cláusula estatutaria, por acuerdo unánime de la Comunidad, por la cual los morosos no podrán utilizar la piscina ni la pista de tenis, aunque sí el resto de los servicios comunes.

El argumento es que las instalaciones comunes de piscina y pista de tenis no son necesarias para la habitabilidad del inmueble, es decir, que no son elementos esenciales, que su carácter excede de lo que podrían considerarse elementos necesarios para la vivienda y como no se trata de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse que no afecta al contenido esencial de este derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal.

Es  una manifestación discutible, pues el fondo de la cuestión es determinar si la Comunidad puede prohibir el uso de elementos o servicios comunes, con independencia de la valoración subjetiva, por el hecho de que un propietario sea moroso, cuando la Ley de Propiedad Horizontal establece un sistema de reclamación de las deudas, concretamente en su art. 21.

No obstante, hay que tener en cuenta que se trata de un acuerdo comunitario pero, en cualquier caso, el problema estará en la efectividad de la citada cláusula porque,  no se establecen las consecuencias del posible incumplimiento, por lo que en el caso en el que algún propietario moroso intentase hacer uso de los elementos comunes a los que, por su situación no tuviese derecho ¿qué podría hacer la Comunidad?. Entiendo que poco o nada, pues ni la LPH tampoco se pronuncia al respecto.

Ahora bien, ¿puede servir esta resolución para que la Comunidad  o el Presidente puedan actuar por la vía de hecho?podría, por ejemplo, este último proceder al corte de servicios al propietario moroso, ¿es legalmente posible?.

La respuesta es, sin duda, negativa. Además, ha de tenerse en cuenta que tomar esta decisión puede traer responsabilidad penal al Presidente o a quien dé las órdenes pertinentes.

Comprendo que, cada vez con más frecuencia, en la Comunidad se plantean problemas de falta de fondos por existencia de morosos, quienes siguen disfrutando de calefacción y agua caliente, ascensor, portería, etc., pero no hay otra solución que aportar nuevos fondos por el resto, sin perjuicio de la demanda judicial contra los deudores.

No se pueden cortar servicios, porque podría ser tratado, repito, como una coacción del Código Penal, ni tampoco se puede pedir al Juez, pues son sanciones no previstas en la Ley de Propiedad Horizontal, ni en cualquier otro cuerpo legal.

De ninguna manera se pueden emplear este tipo de medidas a quien no paga la cuota de la Comunidad, ya que en la propia LPH se establecen las formulas concretas de reclamar o sancionar, por ejemplo, con la privación del derecho de voto en el caso de morosidad, como establece el art. 15.2  e incluso en este caso, al tratarse de la limitación de un derecho, habrá de interpretarse de manera restrictiva.

De este modo, la única forma de cobrar los recibos pendientes de pago es utilizar las vías de la Ley de Propiedad Horizontal y además, siempre contra el propietario, nunca contra el arrendatario u ocupante, mediante la reclamación judicial prevista en el citado art. 21.

 [metaslider id=12963]

3 comentarios en “¿Se puede sancionar a los propietarios que no pagan los gastos comunes?

  1. Siento mucho no compartir la resolucion de la DGRN ya que considero que aunque sea una decision por unanimidad, impedir el acceso a zonas comunes, me sigue pareciendo una forma de coaccion. Cuando al moroso le reclaman las cuotas se las reclaman por la totalidad, incluidos los gastos de piscina y pista de tenis o gim. Considero que la ley da los medios suficientes para poder realizar el cobro de las cuotas, maxime cuando la propia propiedad responde de las deudas. Imaginaos que al dejar de pagar el impuesto de circulacion de tu vehiculo, el ayuntamiento te lo retirara y no pudieras disfrutar de el porque no has pagado dicho impuesto. Considero que el ejemplo se corresponde, pero sigues disfr¡utandolo. No dejarte disfrutar de algo que te van a cobrar, me parece como un disparate.

  2. El agua, el gas o la luz te las cortan si no pagas y, cuando saldas la deuda, pagas el reenganche para volver a tener el suministro. ¿Por qué una comunidad no puede cortar el agua caliente (seguiría teniendo agua, la fría, que va por separado) si un propietario no la paga a la comunidad que tiene calderas generales?

  3. Buenas soy inquilino de una vivienda un 4º piso yo todos los meses se cobran del banco
    el alquiler . Hoy cuando e llegado de trabajar me pone que esta cortado por impago el ascensor
    pueden hacer esto los propietarios o esto es coacción para que paguen
    y tengo a mi mujer con una minusvalía de un 38 por ciento de movilidad
    que puedo hacer la administradora es muy antipática y mea dicho que pague yo y que hay
    muchos moros y luego me dice que con migo no tiene por que hablar que solo soy un inquilino
    e hablado con el propietario que es que ay muchos que no pagan y le contestado que eso no es culpa mía que puedo hacer gracias. perdón por lo de antes gracias

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.