Nulidad de la cláusulas «suelo» y «techo» en los préstamos hipotecarios

Una práctica habitual cuando se solicita una hipoteca con un interés variable, es el establecimiento de las denominadas cláusulas suelo y techo. El funcionamiento de este tipo de cláusulas, consisten en el caso de la cláusula suelo en la fijación de un interés mínimo que el cliente siempre deberá abonar aunque se produzca un descenso por debajo del mismo del índice de referencia aplicable, mientras que la cláusula techo, establece un interés máximo a abonar en el supuesto que se produzca la elevación del tipo de interés y por encima del cual el cliente no deberá proceder a su pago.

A primera vista, parece que nos encontramos ante un supuesto de igualdad entre las partes por las variaciones que puedan sufrir los tipos de interés aplicados al préstamo hipotecario, ya que por un lado asegura que la entidad prestamista siempre va a cobrar una cantidad mínima y por otro lado ofrece al cliente la seguridad de que un exceso de subida del tipo de interés no le va a suponer un aumento exorbitante de la cantidad a abonar.

Ahora bien, en relación a estas cláusulas pueden darse varias situaciones problemáticas, lógicamente derivadas del beneficio que otorgan a la entidad que concede la hipoteca y que es la que se encarga de establecer (imponer) el clausulado, y que han llevado a los afectados a solicitar la nulidad de las mismas ante los tribunales.

Así en primer lugar no podemos encontrar, con la falta de reciprocidad de las cláusulas, que se viene produciendo en el sentido de establecer una cláusula suelo en la que el tipo de interés fijado como mínimo, es un porcentaje  que es muy probable que llegue a darse, ya que para eso estas entidades cuentan con sus profesionales en el sector y que saben como puede evolucionar en cierto modo la economía, pero en cambio en la cláusula techo se determina un interés que al ser tan elevado es prácticamente imposible que pueda darse y tener por tanto en la práctica una absoluta ineficacia y estar ante una situación irreal.

 AP Cáceres, Sec. 1.ª, 536/2012, de 14 de diciembre SP/SENT/702335

AP Baleares, Sec. 5.ª, 489/2012, de 19 de noviembre SP/SENT/697548

 Juzgado de lo Mercantil León, n.º 1, 6/2011, de 11 de marzo SP/SENT/623373

En segundo lugar están aquellos supuestos en los que la falta reciprocidad no es en referencia a la diferencia entre el tipo máximo y el mínimo impuesto, sino que viene determinada por el establecimiento únicamente de una cláusula suelo, pero sin existir la correspondiente cláusula techo, lo que supone un perjuicio para el consumidor.

 Juzgado de lo Mercantil Cádiz, n.º 1, de 21 de diciembre de 2011 SP/SENT/674403

 AP Alicante, Sec. 8.ª, 58/2012, de 10 de febrero SP/SENT/675102

Por último, nos encontramos con aquellas situaciones, en las que la cláusula no ha sido negociada individualmente, sino que estamos ante una cláusula general de la contratación, impuesta por la entidad prestamista, y sin posibilidad alguna del cliente de negarse a la misma, ya que sino su crédito no sería concedido.

 AP Cáceres, Sec. 1.ª, 280/2012, de 23 de mayo SP/SENT/677373

 AP Cáceres, Sec. 1.ª, 281/2012, de 23 de mayo SP/SENT/677402

Juzgado de lo Mercantil Barcelona, n.º 7, 282/2011, de 12 de septiembre SP/SENT/679631

Juzgado de lo Mercantil León, n.º 1, 6/2011, de 11 de marzo SP/SENT/623373

Juzgado de lo Mercantil Sevilla, n.º 2, 246/2010, de 30 de septiembre SP/SENT/522807

Por tanto, lo que está claro es que existen prácticas abusivas por parte de las entidades financieras, que se benefician de su posición de poder frente a los consumidores individuales, y que pese a lo engorroso y laborioso que es para el ciudadano de a pie el acudir a un proceso judicial, sobre todo después del establecimiento de las famosas tasas judiciales, tema en el que no vamos a entrar al haber sido ya objeto de otros post por nuestros compañeros especialistas en materia procesal, se puede conseguir la declaración de nulidad de dichas cláusulas suelo, como demuestran las sentencias que acompañamos en el presente post.

Por último indicar, que el día 20 de marzo de 2013, el Poder Judicial ha comunicado mediante nota de prensa que el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia por la que se anulan las cláusulas suelo en aquellos supuestos en los que existe una falta de transparencia al consumidor, sentencia que esta pendiente de publicación y que establece los siguientes puntos:

1. º Se declara la nulidad de las cláusulas suelo en los casos de falta de transparencia, como acontece en los tres supuestos examinados en el asunto que resuelve.

2. º Se declara que este pronunciamiento no comporta devolución de las cantidades ya satisfechas.

3. º Se razona que este pronunciamiento no significa la nulidad de las denominadas cláusulas suelo cuando se cumplan los requisitos de transparencia respecto de los consumidores.