¿Puede la Comunidad negarse a la instalación de un negocio en una vivienda particular?

María José Polo Portilla

Directora Técnica de sepín Propiedad Horizontal. Abogada

La respuesta debería ser, sin duda, negativa, pues se trata de una propiedad privada. Además, debemos recordar que el Real Decreto-Ley 2/1985 permitió, incluso, el cambio de viviendas a locales.

No obstante, nos estamos refiriendo a viviendas sujetas al régimen de propiedad horizontal, por lo que la contestación no puede ser categórica y, desde luego, habrá de estarse a cada uno de los supuestos concretos.

 Lo primero que se debería consultar es el Título Constitutivo para saber si existen limitaciones o prohibiciones, teniendo en cuenta que cualquiera de ellas deberá ser interpretada de manera restrictiva.

 De tal modo que, si tan solo existe una relación de las propiedades tales como “la finca se compone de … pisos, … locales”, se deberá entender que se trata de una simple descripción y no de una restricción al libre ejercicio de la propiedad, por lo que, en estos casos, se podrá instalar un despacho de abogados, una consulta de dentista o una peluquería, por poner algunos ejemplos.

En estos supuestos, al no existir limitación alguna, en principio, no habría inconveniente ante el destino compartido de vivienda y negocio e, incluso, al cambio total de actividad, dejando de destinarse a vivienda para convertirse en local o despacho.

La Comunidad no podría oponerse,  ni mediante el acuerdo comunitario, pues para ello es necesario modificar el citado Título Constitutivo, y sería preceptivo el acuerdo unánime, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.1ª de la LPH, quorum que no se obtendría, pues está claro que el propietario que pretende el cambio o ampliación del destino en su propiedad, siempre se opondría; por tanto, la Comunidad no puede limitar el destino de las propiedades y solo será efectivo el acuerdo si se adopta con el consentimiento de todos y se inscribe después en el Registro de la Propiedad, lo que, repetimos, parece bastante complicado.

Todo ello teniendo en cuenta que la autorización o licencia administrativa no vincula a la Comunidad, pero sí será el impedimento que esta pueda alegar para no permitir el cambio de destino o, incluso, el desarrollo de la actividad al considerar que se trata de actividades no permitidas por la Ley, lo que está prohibido según señala el art. 7.2. LPH. En cualquier caso, no hay que confundir nunca la licencia municipal con los derechos o las prohibiciones del Estatuto.

Ahora bien, en el Título o en los Estatutos pueden existir expresamente este tipo de prohibiciones que, como ya he expuesto, han de ser interpretadas siempre de forma restrictiva, por lo que se podría decir que, salvo lo estrictamente prohibido, todo lo demás está permitido. No obstante, habrá de estarse al supuesto concreto y a la prohibición particular.

Hay que tener en cuenta que este cambio no puede suponer alteración alguna de elementos comunes, pues, en este caso, sí sería necesaria la citada unanimidad.

Y, una vez transformados, ¿siguen el régimen que tenían antes del cambio o, por el contrario, le es aplicable su nueva categoría o destino? Los supuestos más típicos son los cambios de vivienda a local, cuando el cambio es total, teniendo en cuenta que para unos y otros se pueden preveer cláusulas distintas, referentes a obras, cuota de participación o, incluso, exoneraciones de gastos comunes.

El criterio que mantenemos en sepín es que se deberá adecuar a la nueva situación, adaptándose a lo dispuesto en el Título sin que la Comunidad pueda crear norma ad hoc, intentando, por ejemplo, que se paguen más gastos de ascensor por el hecho de que al instalar una consulta acceden más personas.

5 comentarios en “¿Puede la Comunidad negarse a la instalación de un negocio en una vivienda particular?

  1. ¿Hay prohibición de montar un despacho profesional en una vivienda en la ciudad de Madrid?
    Al buscar para alquilar, no veo ninguna norma prohibitiva, pero las inmobiliarias dicen que es así. Como estoy harto de encontrar profesionales que no tienen ni idea, estoy buscando la norma que así lo diga, pero no doy con ella.

    Muchas gracias de antemano

  2. Pago extra a la comunidad por academia en vivienda
    Porque no encuentro nada al respecto… Debo ser la única tonta a la que le pasa!
    En noviembre de 2016 alquile un piso con el fin de poner una academia en mi vivienda (resido aquí también)
    Tengo todos los permisos del ayuntamiento, licencia, etc pero convocaron reunión de vecinos para darme permiso. En esa reunión acordaron que debía de pagar 30€/mes además de la cuota de comunidad por el uso que los alumnos hacen del edificio que es ninguno porque no pueden usar el ascensor, es un primero y no causan ruidos ni molestia alguna.
    Tras la reunión, ni a mí propietaria ni a mí se nos informo de cuando, donde ni como pagar esa cuota por lo que nos desentendimos.
    Ahora, 1 año y pico después me piden que aboné todo lo que debo y mi pregunta es… Hay alguna ley que regule estos pagos extra o es un abuso por su parte?

  3. en el segundo piso hay montada una peluqueria, lo cual la escalera se llena de pelos, hay ruido de secador y molesta al vecino de al lado, el gasto de luz es demasiado por que durante todo el dia suben y bajan personas encendiendo la luz y llamando al telefonillo un gasto que tienen que pagar todos los vecinos. que debemos de hacer, utiliza productos como mucho olor. se lo hemos dicho y nos a amenazado diciendo que tiene muchos amigos y podria pasar algo.

  4. Buenas tardes, desde hace algo más de un año, un nuevo vecino se instaló en el piso junto al mío; según el portero de la finca, no es el propietario pero, además de los muchos problemas que genera como ponerse a cantar opera o canciones de Rocío Jurado, a voz en grito a las 12,30 de la noche, recibe constantemente clientes pues es abogado; además, muchos fines de semana alquila el piso entero o por habitaciones. Agradecería me informasen si esto es legal y que debería hacer.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.