Las minorías en el régimen de Propiedad Horizontal

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María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

En numerosas ocasiones se ha escrito en este mismo lugar sobre los determinados quorum para la adopción de acuerdos en las Comunidades de Propietarios (por ejemplo, “El nuevo quorum para la instalacion del ascensor en una Comunidad de propietarios” y “¿Se ha suprimido la unanimidad en los acuerdos comunitarios?“), y como siempre se ha hecho constar, todos han de ser tratados en Junta de Propietarios, que es el órgano superior de la Comunidad, de manera que, con independencia de los derechos y obligaciones marcados por la propia Ley y de las normas generales del Código Civil, especialmente los arts. 392 y ss., la carta de naturaleza jurídica de las decisiones de la Comunidad viene exclusivamente de la Junta, no cabe adoptar posturas fuera de lo acordado por la Asamblea ni exigir cumplimientos carentes de esta base material y sustantiva.

De tal modo, que como de forma reiterada intentamos exponer en cada post, la Comunidad, a través de la Junta, es la que únicamente puede decidir sobre los asuntos comunitarios y es aquí donde surgen las dudas e incluso en ocasiones la indignación; ¿y qué pasa con las minorías?, ¿solo se puede hacer lo que vote el resto?, ¿el Presidente no tiene capacidad alguna? y, ¿la Junta Directiva?.

Intentaremos responder a cada uno de estos interrogantes, pero, la contestación con la que todos nos hemos de quedar es: Solo la Junta decide sobre TODOS los asuntos comunitarios y las minorías, siempre que se produzca un perjuicio para ellos, tienen, la capacidad de Impugnar un acuerdo.

Veamos, en primer lugar, la figura del Presidente.

Como exponíamos en el post, El Presidente de la Comunidad alcance de su cargo, aplicando la Ley de Propiedad Horizontal, están claras las funciones de este comunero que pasa a ser, simplemente, el representante de la Comunidad, por lo que no tiene que suponer una excesiva carga de trabajo, siempre y cuando un verdadero profesional de la administración de fincas controle y asuma la gestión, pero lo que es más importante, es que el Presidente es un mero representante de la Comunidad. De tal modo, que en su actuar, no se pueden producir abusos, ni excesos, es decir, un determinado propietario que llega a ser Presidente, recordemos, nombrado por la Junta, no puede hacer o deshacer a su antojo, porque en caso de actuación fuera de lo dispuesto por el resto, mediante la aprobación de acuerdos comunitarios, se le puede pedir responsabilidad, y no son pocas las sentencias que así lo han estimado, citamos las de las Audiencias Provinciales  de  Las Palmas, Sec. 4.ª, 84/2016, de 8 de marzo (SP/SENT/858006), Granada, Sec. 4.ª, 287/2015, de 4 de diciembre (SP/SENT/845692),  Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 159/2015, de 1 de junio (SP/SENT/814495), entre otras.

Idéntico argumento se podría aplicar con respecto a la Junta Directiva, solo tendrá las competencias delegadas por la Junta, no podrá llevar a cabo nada relacionado con la Comunidad fuera de ese “encargo”, pues, del mismo modo que al Presidente, la Comunidad le podrá solicitar responsabilidades.

De este modo, la conclusión sería que, el Presidente ostenta la representación legal externa, en virtud de lo dispuesto en el art. 13.3, con los límites que se señalan en los comentarios a dicho precepto, pero no tiene internamente capacidad por sí mismo para dictar normas, aprobar cuentas, obras, etc., ni tampoco la tienen las llamadas Juntas, Comisiones Directivas o similares, salvo, como hemos expuesto, en los supuestos concretos en que previamente hayan sido facultados por la misma Junta o por los Estatutos.

¿Qué pasa con las minorías? Pues, como resulta lógico, deberán asumir lo decidido por el resto, pues se trata de una Comunidad, y por el simple hecho de disentir de un determinado acuerdo, no significa que no estemos obligados con el mismo, pues estos son válidos y ejecutivos desde su aprobación como señala el art. 18 de la LPH.

Está claro que no siempre estaremos de acuerdo con lo adoptado, por ejemplo, el propietario del bajo que no utilizará el ascensor o los propietarios que no tienen hijos con respecto al parque infantil, y así numerosos supuestos en los que no quiero o no puedo asumir una determinada derrama, pero por la simple manifestación, voto, en contra, la LPH no exonera del pago, en caso contrario se podría llegar al supuesto de que unos pocos sufragasen la totalidad de los gastos y el resto  se quedase con solo lo que les interesa, NO puede ser esta la solución, se trata de un bien común, que ha de ser gestionado por todos, ¿cómo?, pues no hay otra forma que  mediante los correspondientes acuerdos.

¿Quién decide lo que es necesario? La Junta, la mayoría

¿Qué defensa tendrá entonces la minoría? La que realmente le otorgue la LPH, de este modo, por ejemplo, el art. 17.4 de la LPH señala que si se adopta algún acuerdo, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.  Ahora bien, ¿quién decide si se trata o no de una “mejora”, el supuesto no siempre está claro,  por lo que en caso de duda, no quedará otra solución que sea un tercero, Juez, el que la determine, ¿cómo? pues el disidente, en la forma y plazos del citado art.18 de la LPH, deberá impugnar el acuerdo, mediante la correspondiente acción judicial, (La defensa de los propietarios frente a los acuerdos comunitarios), única forma en la que realmente lo decidido será asumido por ambas partes, pues en caso contrario, ¿quién tiene razón?

Del mismo modo, se podrá solicitar esta defensa cuando se adopten acuerdos que:

  • Sean contrarios a la Ley o a los estatutos
  • Cuando resulten lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  • Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarla o se hayan adoptado con abuso de derecho.

 

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One thought on “Las minorías en el régimen de Propiedad Horizontal

  1. Si pudieses comentar la mecanica de como se hace eso de impugar acuerdos o acciones de la junta de comunidad por ser ilegales, abusivos o perjudiciales para una minoria seria de gran ayuda y aclaracion.

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