Compraventa de vivienda en construcción: ¿Cuándo se entiende que se ha producido la entrega?

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Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Inmobiliario. Abogado

Una de las cuestiones que más polémica genera, cuando estamos ante la compraventa de una vivienda en construcción o sobre plano, es la referente a la fecha de entrega de la vivienda, y cuando se debe entender que la misma se ha producido, a los efectos de la posible existencia de una demora que pudiera dar lugar a la resolución del contrato o a la solicitud de una indemnización por daños y perjuicios por parte del comprador.

La problemática a tratar es cuándo se debe considerar que el vendedor ha puesto a disposición del adquiriente la vivienda objeto del contrato, y si esa puesta a disposición, debe ser considerada como cumplida, con el mero hecho de la entrega material y física, mediante el otorgamiento de la escritura pública y la entrega de llaves, o si es necesario que además se cuente con la oportuna licencia de primera edificación y demás licencias administrativas.

El criterio seguido por las Audiencias Provinciales, así como por el Tribunal Supremo, ha establecido que para que una vivienda se considere como entregada, no es suficiente, como alegan en su defensa aquellos promotores-vendedores que han sido demandados, con que se produzca la finalización de la construcción y se otorgue el certificado de final de obra y se requiera al comprador para el otorgamiento de la escritura pública.

Así, la doctrina jurisprudencial ha venido determinando que el vendedor está obligado a entregar la vivienda totalmente finalizada, tanto física como jurídicamente, siendo forzoso que reúna todos los requisitos necesarios para el uso o destino pactado, lo que implica la necesidad de contar con la licencia de primera ocupación, ya que la misma tiene la condición de esencial, porque además de garantizar que la edificación se ha ajustado a la normativa legal, es necesaria para que el comprador, pueda proceder a la contratación de los distintos suministros (agua, electricidad, gas, etc), siendo un requisito imprescindible para el uso último del objeto vendido, es decir, ser utilizado para vivienda

Por lo tanto, aunque la ejecución de la edificación se haya terminado y se cuente con el oportuno certificado de final de obra y sea posible, el proceder a otorgar la escritura pública y a ocupar físicamente la vivienda, sino se ha producido la concesión de la licencia de edificación, a efectos de una posible reclamación y desde el punto de vista jurídico, no puede entenderse que se haya producido la entrega, lo que implica la existencia de un incumplimiento del contrato por parte del vendedor, ante el que el comprador podrá instar, dependiendo de la demora que se haya producido, los motivos de la no obtención de la licencia y de los efectos que se produzcan sobre el contrato, la resolución con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios o solo esta última.

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