¿Se puede privar del voto al propietario que deja de pagar por no estar de acuerdo con la Comunidad?

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María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

Sí.

De acuerdo con lo dispuesto en el art. 15.2 LPH, los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad y no las hubiesen impugnado judicialmente o hubiesen procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, etc., no tendrán derecho de voto. A estos efectos, hay que tener en cuenta que se incurre en mora cuando, llegado el día en que haya de cumplirse la obligación, en este caso, el de pago, no se ha hecho, aplicando el art. 1.100 del Código Civil. De este modo, será considerado moroso si la Junta (o los Estatutos) han determinado que habrá que pagar, por ejemplo, en los siete primeros días de cada mes y no lo ha hecho en este plazo. O bien, si no se dice nada al respecto, cuando finalice el mes de enero para la cuota de dicha mensualidad o el trimestre correspondiente, si las derramas se pasan por este período.

Un determinado comunero puede estar de acuerdo o no con la aprobación de derramas para las reparaciones necesarias, instalación o creación de nuevos servicios o, incluso, mejoras, aunque esta puede ser la excepción, como veremos; lo que está claro es que si la Junta ha adoptado el acuerdo por el quorum legalmente previsto para cada uno de los supuestos, este será válido y ejecutivo para todos, por lo que, a pesar de que el disidente podrá accionar judicialmente mediante la correspondiente impugnación en la forma y plazos fijados en el art. 18 LPH, en ningún caso, supone que no tenga la obligación de pago y, desde luego, que no se pueda considerar moroso por la falta de abono de estas cantidades acordadas por la Comunidad.

De tal modo y por lo expuesto, uno es moroso cuando no paga los gastos de Comunidad.

Esta es la respuesta general, aunque pueden existir distintos supuestos por los que el propietario deja de pagar considerando que tiene derecho para hacerlo. Veamos algunos ejemplos:

  • Se aprueba una determinada derrama con la que el propietario no está de acuerdo

Aplicamos la regla general. Para este caso, es suficiente con el acuerdo de la mayoría simple de la regla 7 del art. 17 LPH. Habiéndose obtenido el quorum necesario, el propietario disidente deberá pagar, pudiendo impugnar judicialmente, en la forma y plazos del art. 18 LPH, sin que ello suponga exoneración.

  • Se deja de pagar porque la Comunidad no atiende a sus pretensiones particulares, en cualquier sentido

Deberá pagar igualmente, pese a que la Comunidad deba, por ejemplo, reparar, indemnizar, etc., al comunero, este no puede presionar a la Comunidad con el impago de los gastos, del mismo modo que, dicho sea de paso, esta tampoco podrá hacerlo en contra del comunero moroso.

  • Se considera que puede existir una compensación

En primer lugar, habrá que ver si, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1.196 del Código Civil, reúne los requisitos exigidos para que tenga lugar, debiendo tratarse de deudas vencidas, líquidas y exigibles, por lo que habrá de estarse a los supuestos concretos. Además, en segundo término, deberá ser reconocido por la Junta o mediante sentencia judicial, pero tampoco puede tratarse de un criterio subjetivo que legitime al comunero a dejar de pagar los gastos correspondientes.

  • Se entiende que un determinado servicio no le afecta, no lo puede utilizar

Para solicitar el reconocimiento de la exención de contribución a determinados gastos de la Comunidad no basta con alegar que no se usan los servicios comunes. Esta circunstancia ya se debió prever en el Título, fijando una cuota inferior para estos propietarios y, si se tratase de nuevos servicios, la LPH no fija ninguna exoneración. Por lo tanto, también deberá pagar.

  •  Se aprueba una derrama que, pese a estar de acuerdo, el propietario no puede pagar

Se trata de una cuestión subjetiva en la que la Comunidad no puede entrar y solo si así se acuerda en Junta podrá dejar de pagar sin que se considere moroso al propietario que así actúa, en caso contrario, como es lo habitual, estará obligado al pago.

  • Se valora por el comunero como una mejora

Este será el supuesto más polémico, pues el 17.4 LPH no marca ni puede establecer conceptos fijos, pues cada caso será diferente.

El criterio mantenido por Sepín es que, una vez adoptado el acuerdo, en este caso, por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, los disidentes tendrán que aceptar esta postura mayoritaria si la derrama o el coste no supera las tres mensualidades que establece el citado precepto legal. En el supuesto de que supere esta cantidad igualmente deberán admitir la decisión de la mayoría, que, en principio, es la válida y pagar lo que corresponda, salvo que acudan a la impugnación judicial del repetido art. 18.1 c), naturalmente acreditando técnicamente que las obras o instalaciones aprobadas son excesivas y carecen de justificación. Si finalmente así se declarase por sentencia, la Comunidad debe devolver al propietario que había votado en contra del acuerdo, los recibos abonados por unas obras calificadas como no necesarias, así se ha pronunciado la Sentencia de la AP Toledo, Sec. 2.ª, de 19 de febrero de 2016 (SP/SENT/847222).

Estos son algunos ejemplos, pero puede haber otros, aunque la respuesta siempre sería la misma: salvo exoneración, fijada en el Título o determinada por acuerdo comunitario, el propietario siempre estará obligado al pago y si, frente al criterio comunitario, considera que no está obligado, deberá hacerlo valer judicialmente.

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One thought on “¿Se puede privar del voto al propietario que deja de pagar por no estar de acuerdo con la Comunidad?

  1. Muy Sres míos:

    El recibo de la cuota de la comunidad, no refleja IVA, pero si reflexionas el porque esta se genera, llegas a la conclusión de que el IVA esta incluido en el total de la cuota. La cuota de la comunidad es dividir entre todos los comuneros según sus porcentajes de participación en dicha Comunidad, todos los gastos de agua, electricidad, reparación o mantenimiento del ascensor, reparaciones de todo tipo, el seguro, etc. y todo esto lleva su IVA correspondiente, (luego la cuota lleva implícito el IVA) este entra en el total de lo que paga la Comunidad y este total se divide, así, creo que el recibo de la cuota comunitaria lleva el IVA incluido. Mi pregunta ¿se tiene que deducir al rellenar el Modelo 303 en el apartado IVA deducible?. Gracias de antemano , de su respuesta, que la espero como agua de mayo. Gracias de nuevo.

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