Los acuerdos comunitarios ante la demora en la reforma del régimen de propiedad horizontal en Cataluña

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María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

Nuevamente escribo sobre el régimen de propiedad horizontal en Cataluña y “sin novedad en el frente”.

Lo cierto es que en el mes de octubre de 2014 en el que publique el post “Ante la reforma de Libro quinto del Código Civil de Cataluña. Deseo de ser diferente o simplemente error subsanable” pensé que el próximo tendría el aliciente de poder hacerlo sobre algo nuevo, con el entusiasmo que esto provoca pero, seis meses después de este escrito, me encuentro en la misma situación, he de volver a lo mismo, y no es que no se generen problemas por aplicación de esta regulación, téngase en cuenta el polémico entramado de las Comunidades de propietarios, es que la incertidumbre provoca, en ocasiones, desesperación y, en este caso, una duda para las Comunidades, ¿celebro Junta o espero a la reforma?

Como se dijo en el post anterior, tampoco parece que existan grandes diferencias, pero una de ellas podría se la de la doble mayoría; en los acuerdos de mayoría simple, se recupera el equilibrio de “dobles mayorías” que, como señala la exposición de motivos del citado proyecto, se había perdido en la norma ahora vigente, art. 553.25.5 del CCCat.

Es decir, tras años de velar por el régimen de las dobles mayorías de propietarios y cuotas, evitando así el abuso de derecho de los propietarios que tenían varias propiedades dentro de un mismo inmueble, en el citado régimen de Cataluña, desde el año 2006 era posible, en segunda convocatoria el acuerdo de mayoría de coeficientes, algo que parece realmente un error, pero que ha sido admitido en las sentencias AP Lleida, Sec. 2.ª, 2-5-2011 (SP/SENT/638428) y AP Barcelona, Sec. 1.ª, 22-9-2009 (SP/SENT/485275), aplicando así la literalidad del precepto.

La reforma pretende celebrar una única convocatoria pero vuelve, como no podía ser de otra manera, a la doble mayoría.

Esta claro que las Comunidades no se van a paralizar ante unos posibles cambios, pero sí podrían tener en cuenta lo más beneficioso para ellas en uno o otro supuesto.

Así, en el caso comentado, si se somete a Junta ahora un acuerdo de los que requieren solo esta mayoría, hoy será más fácil de adoptar que tras la aprobación de la reforma, si finalmente esta es la modificación, por eso, la pregunta sería ¿lo someto a votación?

Para este supuesto la respuesta podría ser afirmativa, pero y ¿si alguno de los nuevos quorum, finalmente, puede resultar más provechoso para la Comunidad o los propietarios?, considero que tampoco sería problema. Hay que tener en cuenta que, la Comunidad, no tiene limite para poder tratar un asunto, es decir, un acuerdo se puede volver a votar siempre que  no haya creado una situación de hecho o de derecho a favor de terceros o que ya hayan causado estado, es decir, que se hayan llevado a la práctica en beneficio general o de cualquier comunero como señala la sentencia de la AP Lleida, Sec. 2.ª,  18-10-2007 (SP/SENT/147655)

La Junta de Propietarios es soberana y puede acordar cualquier asunto de su competencia, con el quorum correspondiente, pero a la vez tiene capacidad para revocarlo en asambleas posteriores, siempre que no perjudique a terceros o a los propietarios.

De este modo, si se acuerdo por ejemplo, la instalación de un ascensor,  no podrá decidirse dejar sin efecto la decisión de crear este nuevo servicio, si en virtud de un acuerdo anterior ya se ha colocado o se firmaron los compromisos correspondientes con la empresa encargada, pero sí cabe la revocación cuando no se ha hecho nada al respecto.

Así se pronuncian la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 14.ª,  12-3-2012 (SP/SENT/672057), y la de AP Barcelona, Sec. 4.ª, 28-5-2014 (SP/SENT/779400), en este último supuesto, se trata de un caso discutido, lo que ha hecho que sea comentada por Sepín, pues se deja sin efecto la exoneración de determinados gastos a los locales, en concreto, con respecto a los de instalación del ascensor; la impugnación del comunero afectado fue rechazada pese a que resultaba perjudicado, por considerarse que trataba de volver al Título del inmueble, donde no hay exoneraciones de ningún tipo, y, por ello, todos deben participar en el pago.

Teniendo en cuenta lo expuesto, mi criterio es que la Comunidad debe seguir funcionando sin ninguna perspectiva de cambio de leyes y llegado el caso y si la situación le fuera más favorable, repito, se puede volver a tratar el asunto en Junta y revocar, si así fuera posible, lo acordado.

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