¿Es válido el contrato de compraventa de una Vivienda de Protección Oficial por un precio superior al oficial?

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Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario. Abogado

Si bien las viviendas de protección oficial tienen establecido un precio máximo de venta tanto para la primera transmisión como para las segundas o posteriores, conforme la legislación que les sea aplicable dependiendo del tipo de vivienda ante el que nos encontremos, en muchas ocasiones ocurre que dicho precio, cuando se produce la segunda o posterior venta no se respeta, figurando en el contrato un precio superior al legalmente establecido, siendo la cuestión a resolver, si el incumplimiento de una normativa administrativa tiene efectos en el ámbito civil.

Si observamos la jurisprudencia, vemos que la postura actual mantiene que el simple hecho de establecer ese sobre precio, en principio y desde el punto de vista civil, no tiene ningún efecto sobre la validez del contrato, siempre y cuando, se den todos los requisitos de validez legalmente exigidos para los contratos de compraventa, es decir, consentimiento, objeto y causa, y que el comprador conociera que la vivienda adquirida estaba sometida al régimen de protección oficial.

Así, tanto las Audiencias Provinciales, como el Tribunal Supremo, han determinado que el incumplimiento de la normativa en relación al precio máximo de venta, podrá conllevar en su caso las correspondientes sanciones administrativas para el vendedor, pero a efectos civiles de validez del contrato, no es una causa que justifique la resolución ni es tampoco una cláusula nula.

Por tanto, si ha existido acuerdo entre las partes en cuanto al precio, y no ha existido ninguna causa que pueda invalidar el consentimiento del comprador, en este tipo de contratos son plenamente eficaces y vinculantes entre las partes, siendo ya un tema aparte el que el vendedor pueda ser sancionado por la Administración correspondiente.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 16 de julio de 2001, (SP/SENT/323964) en relación a esta cuestión, determina lo siguiente:

«Ambos motivos deben ser desestimados, pues una larga serie de sentencias de esta Sala, posteriores a las que menciona el recurrente, han establecido como doctrina que ha de considerarse consolidada la de que cuando las partes, en supuestos como el que es objeto de los presentes autos, fijan libremente un precio superior al oficial de las viviendas de protección oficial, no cabe aplicar la nulidad del artículo 6 del Código Civil, pues tal sanción de nulidad no aparece prevista ni en el Real Decreto 2960/1976 que aprobó el Texto Refundido de la legislación de viviendas de Protección Oficial, ni en el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de Octubre sobre política de tales viviendas, ni en las normas reglamentarias que los desarrollan; en consecuencia las infracciones aludidas únicamente son determinantes de sanciones administrativas y pérdida de beneficios. No siendo procedente, tampoco, sostener la nulidad parcial de la cláusula, puesto que el precio pactado fué el decisivo para el acuerdo de voluntades»

Y en el mismo sentido se pronuncian las siguientes resoluciones:

AP Madrid, Sec. 10.ª, 331/2014, de 17 de octubre (SP/SENT/794172)

AP Córdoba, Sec. 1.ª, 381/2014, de 18 de septiembre (SP/SENT/789806)

AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 403/2014, de 5 de septiembre (SP/SENT/789879)

AP Cantabria, Sec. 4.ª, 430/2013, de 19 de septiembre  (SP/SENT/750400)

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