Ante la reforma de Libro quinto del Código Civil de Cataluña. Deseo de ser diferente o simplemente error subsanable

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 María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

Cuando, hace ya ocho años, leí  por primera vez la regulación del régimen de propiedad horizontal en Cataluña, lo hice con grandes expectativas, pues teniendo en cuenta que en España llevábamos desde 1961 con una misma Ley que regulaba este régimen y, cuando la citada LPH, ya había pasado por importantes reformas, cuando tanto se había discutido, escrito, estudiado…, es decir,  cuando se podía haber aprendido de los errores ajenos y  legislado sobre esta misma materia… ¿qué sentido tenia si no era cubrir ciertas lagunas detectadas por la estatal?

En realidad, si nos ajustamos a lo dispuesto en el primer párrafo del Preámbulo, la razón fue la necesidad de contar con un Código Civil propio, como elemento de identificación nacional e instrumento de cohesión social, pero, ¿se resolvieron los supuestos problemas detectados en LPH estatal?

Esta lectura me inquietó, pues en la mayoría de los casos no se tuvieron en cuenta. La ley es más extensa, pero también poco ordenada y en algunos casos repetitiva.

El objeto de este post no es la crítica, ni mucho menos, pues si bien es cierto que algunos de estos cambios que pudieron hacerse no se hicieron, sí se tuvieron en cuenta algunos otros, por ejemplo, uno bastante importante: en cuanto al anquilosado quorum de unanimidad, se suprimió para la mayoría de los supuestos, como posteriormente se hizo en la LPH estatal con la reforma operada por la Ley 8/2013.

No obstante, y ante la inminente reforma de la Libro quinto del Código Civil de Cataluña que regula el régimen jurídico de la propiedad horizontal, al menos me satisface ver que aunque no sea de los errores ajenos, sí se aprende de los propios.

No pretendo hacer un examen exhaustivo de la reforma, entre otras cosas porque todavía es un proyecto, ya habrá tiempo, pero esta vez parece que promete ser algo satisfactoria, al menos algunos de los problemas más evidentes se pueden solucionar.

Me quedo con tres de los posibles errores enmendados:

  1. El quorum
  2. La responsabilidad de pago del transmitente si no comunica el cambio de titularidad
  3. La legitimación para impugnar (tratado en el post el “El “dies a quo” para la impugnación de los acuerdos comunitarios en Cataluña”

– Con respecto a los quorum podríamos decir que es un error propio subsanado, pues si bien era un sistema que funcionaba en la regulación estatal,  se pretendió cambiar en el régimen de Cataluña.

Así, en relación con los acuerdos de mayoría simple, se recupera el equilibrio de “dobles mayorías que, como señala la exposición de motivos del citado proyecto, que se había perdido en la norma hasta ahora vigente, art. 553.25.5 del CCCat.

Es decir, tras años de velar por el régimen de las dobles mayorías de propietarios y cuotas, evitando así el abuso de derecho de los propietarios que tenían varias propiedades dentro de un mismo inmueble, en el citado régimen de Cataluña, desde el año 2006 era posible, en segunda convocatoria el acuerdo de mayoría de coeficientes, algo que parece realmente un error, pero que ha sido admitido en sentencias AP Lleida, Sec. 2.ª, 2-5-2011 (SP/SENT/638428) y AP Barcelona, Sec. 1.ª, 22-9-2009 (SP/SENT/485275), aplicando así la literalidad del precepto.

La reforma pretende celebrar una única convocatoria pero vuelve, como no podía ser de otra manera, a la doble mayoría.

– En relación al segundo cambio, la obligación de comunicar a la Comunidad el cambio de titularidad, Se podría afirmar que el en 2006, se consideró  como una pretensión de mejora, pero no parece haber tenido éxito, por lo que se vuelve al modelo estatal. Así, se  obliga a que sea el vendedor la persona obligada a comunicar este cambio de titularidad, como establece el art. 9.1.i) de la LPH, el transmitente deberá comunicar al secretario de la Comunidad (o a cualquier representante de la Junta de Gobierno, conforme al art. 13 al que esta misma regla se remite) por un medio a través del cual pueda tener constancia de los datos del nuevo titular, con la carga de seguir respondiendo de forma solidaria al pago de los gastos habidos con posterioridad a la transmisión, con independencia del derecho de repetir entre las partes.

Además, y esto es lo importante, el incumplimiento de esta obligación, implica que el vendedor seguirá respondiendo de forma solidaria del pago de los gastos habidos con posterioridad a la transmisión, con independencia del derecho de repetir entre las partes.

En el caso de Cataluña, esta obligación, ahora mismo, recae sobre el comprador, a tenor de lo dispuesto en el art. 553.37.3 del CCCat., donde se impone al adquirente la obligación de notificar este cambio de titularidad, al tiempo que designar un domicilio para notificaciones al secretario/a de la Comunidad.

En principio, esta segunda opción parece más lógica, el propietario que vende se exime ya de cualquier obligación con la Comunidad, con independencia de la afección real; además del deber de entregar un certificado de deudas, art. 553.3 CCCat, pero en la legislación estatal, se protege más los intereses de la Comunidad, pues ante la falta de comunicación, el responsable es el vendedor, anterior propietario, desde el punto de vista de la Comunidad, el único conocido, es decir, no obliga que esta tenga que hacer las labores de investigación

De este modo lo viene a reconocer la reciente sentencia de la AP Barcelona, Sección 11ª, 28-11- 2013 (SP/SENT/744332), donde se aplica de forma supletoria el art. 9.1.e) de la LPH , teniendo en cuenta además que el Proyecto de ley de modificación del Libro quinto del Codi civil de Catalunya (comentado por Daniel Loscertales SP/DOCT/18073) se ha producido ya esta cambio así el último inciso del art. 553.37.3 CCCat : “La persona que aliena un element privatiu ha de comunicar el canvi de titularitat a la secretaria de la comunitat; mentre no ho comuniqui respon solidàriament dels deutes envers la comunitat” .

 – El cuanto al tercero:   Error propio, con aclaración.

La problemática surge por la interpretación del art. 553.31.3 del CCCat, consecuencia, posiblemente, de la aplicación del art. 18.3 de la LPH, pero, con la diferencia que en este precepto se distingue entre propietarios presentes, asistentes a la Junta y ausentes, mientras que en el citado del CCCat, no existe esta distinción, estableciendo, simplemente, que “la acción de impugnación debe ejercitarse en el plazo de dos meses a contar de la notificación del acuerdo o en el plazo de un año si es contrario al título de constitución o a los estatutos.”, es decir, no parece haber diferenciación alguna, por lo que la pregunta sería, ¿desde cuando se considera notificado el acuerdo?

La reforma parece solucionar la duda; aunque se pueda o no estar de acuerdo será desde la NOTIFICACIÓN.

Seguiremos informando, pero hoy que leo la “casi” segura reforma creo que todo ha sido solo un “error subsanable”.

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