Si vendo mi propiedad, ¿se lo debo comunicar a la Comunidad?
La respuesta, al menos hasta hoy, mes de marzo de 2014, es distinta si la finca está ubicada en Cataluña o en el resto de España, aunque, si finalmente se aprueba la modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, esta sería la misma.
No obstante, repito, la situación en estos momentos es diferente. En este último supuesto estatal, la persona obligada a comunicar este cambio de titularidad de la vivienda o local es el vendedor, como establece el art. 9.1 i) LPH, así, el transmitente deberá notificar al secretario de la Comunidad (o a cualquier representante de la Junta de Gobierno, conforme al art. 13 al que esta misma regla se remite), por un medio por el que se pueda tener constancia de los datos del nuevo titular, con la carga de seguir respondiendo de forma solidaria al pago de los gastos habidos con posterioridad a la transmisión, con independencia del derecho de repetir entre las partes.
Además, y esto es lo importante, el incumplimiento de esta obligación, significa que el vendedor seguirá respondiendo de forma solidaria del pago de los gastos habidos con posterioridad a la transmisión.
En el caso de Cataluña, esta obligación recae sobre el comprador, a tenor de lo dispuesto en el art. 553-37.3 CCCat., donde se impone al adquirente la obligación de notificar este cambio de titularidad, al tiempo que debe designar un domicilio para notificaciones al secretario/a de la Comunidad.
En este segundo supuesto, no se contempla sanción alguna, porque si el interesado es el nuevo propietario, que, en cualquier caso, desde el momento de la compra ya forma parte de la Comunidad y como tal está obligado al pago de los gastos comunes, como señala el art. 553-45 CCCat. y, si no fija domicilio alguno, en esta legislación catalana no existe además límite geográfico, las notificaciones se harán en el propio piso o local, así lo establece el art. 553-21.2 CCCat.
En principio, esta segunda opción parece más lógica, el propietario que vende se exime ya de cualquier obligación con la Comunidad, con independencia de la afección real; además, ya ha entregado un certificado de deudas, art. 553-3 CCCat., pero, en la legislación estatal, se protegen más los intereses de la Comunidad, pues, ante la falta de comunicación, el responsable es el vendedor, anterior propietario, desde el punto de vista de la Comunidad, el único conocido, es decir, no hace que esta tenga que llevar a cabo las labores de investigación.
De este modo lo viene a reconocer la reciente Sentencia de la AP Barcelona, Sección 11.ª, de 28 de noviembre de 2013 (SP/SENT/744332), donde se aplica de forma supletoria el art. 9.1 e) LPH, teniendo en cuenta, además, que en el Proyecto de Ley de modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña (comentado por Daniel Loscertales, SP/DOCT/18073) se recoge ya este cambio. Así, el último inciso del art. 553-37.3 CCCat. indica: «La persona que aliena un element privatiu ha de comunicar el canvi de titularitat a la secretaria de la comunitat; mentre no ho comuniqui respon solidàriament dels deutes envers la comunitat«.
La Comunidad, repetimos, en este caso, es la beneficiaria, pues, en caso de falta de notificación, tendrá una doble garantía: habrá dos responsables solidarios, el vendedor que no comunique la transmisión y el nuevo titular.
Habrá que esperar a la publicación de esta reforma del CCCat. para poder saber si existe uniformidad o la contestación sigue siendo distinta dependiendo de dónde se encuentre el inmueble.
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