El VOTO en las Comunidades de Propietarios

Comparte en tus redes
Share on Facebook168Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn18Share on Google+31Email this to someonePrint this page

 María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

 Los principales interrogantes, sobre este derecho de los comuneros, se podrían resumir en cuatro:

 1. ¿Cuándo se puede votar?

 2. ¿Cómo se computan las votaciones?

 3. ¿Cómo se ejercita este derecho?

 4. ¿Dónde ha de emitirse?

 


1. ¿Cuándo se puede votar?

Cuando el propietario se encuentre al corriente de pago de los gastos comunes.

El art. 15.2 LPH señala: “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.

Con respecto a la primera excepción, tanto la doctrina como la jurisprudencia consideraban que solo era aplicable a la impugnación de los acuerdos relativos a las modificaciones de cuotas, sin embargo, la última Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 22 de octubre de 2013 (SP/SENT/740040), admite la citada excepción también en el supuesto en el que se impugne el acuerdo de modificación del sistema de reparto de cuotas.

En cuanto a la segunda, el propietario puede depositar la cantidad adeudada tanto en el notario como en el Juzgado, pero nunca podrá hacerse de forma condicionada, es decir, estará a disposición de la Comunidad.

Ambos casos deberán demostrarse al comienzo de la Junta si el propietario moroso quiere recuperar el derecho de voto.

2. ¿Cómo se computan las votaciones?

Siempre se ha de tener en cuenta la doble mayoría, es decir, deben contarse el coeficiente y el propietario.

Además, ha de  tenerse en cuenta que:

– Cuando una determinada propiedad pertenece a varios propietarios, se computa un solo voto, debiendo nombrar un representante para asistir a las Juntas.

– En el supuesto de que un propietario lo sea de varios inmuebles dentro de la misma finca, se considera que tiene un solo voto, si bien se sumarán todos los coeficientes de sus propiedades. Así lo establecen, entre otras, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cantabria, Sección 4.ª,  de 26 de mayo de 2010 (SP/SENT/526197) y de Zaragoza, Sección 4.ª,  de 18 de enero de 2000 (SP/SENT/35132). Evitando así el fraude del art. 6.4 del Código Civil.

3. ¿Cómo se ejercita este derecho?

Personalmente o mediante representación (art. 15.1 LPH).

Resulta evidente que la fórmula más directa, si se está acreditado como propietario o ha sido admitido como tal, es la asistencia personal.

Pero, en caso de que no se pueda o no se quiera asistir, se podrá otorgar representación mediante un escrito firmado por el propietario. Contamos, incluso,  con alguna sentencia como la de  la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25.ª, de 25 de julio de 2012 (SP/SENT/686356) que admite la otorgada por medio de correo electrónico.

El voto nunca puede ser secreto, hay que negar esta posibilidad, que algunas veces se utiliza en las Comunidades, sobre todo para cuestiones en las que los propietarios no quieren aparecer con nombre y apellidos, pues carece de toda base legal. Así se ha pronunciado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4.ª, de 7 de diciembre de 2004 (SP/SENT/64886). Ya hemos dicho antes que los acuerdos requieren el voto doble de número y coeficientes, por lo que si lo hacemos de forma secreta nunca se podrá conocer el quorum de cuotas (coeficientes).

Solo se podría considerar válida esta fórmula cuando los coeficientes de todos los propietarios fueran absolutamente iguales, de tal manera que la suma de las unidades fuera la misma que la de las cuotas.

En cuanto a las abstenciones, la Ley no establece nada al respecto, por ello, ha de considerarse que no cuentan para los acuerdos de mayoría simple de la regla 7 del art. 17 LPH, como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13.ª, de 6 de octubre de 2009 (SP/SENT/492283). Para el resto de acuerdos, el número de abstenciones se suman a la posición mayoritaria, del mismo modo que el número de los ausentes que no contesten en el plazo de 30 días, pero no computan a los efectos de alcanzar el acuerdo. Es el mismo caso de quién se haya  apartado voluntariamente de las decisiones. Lo mismo que ocurriría si a la hora de votar un determinado punto del orden del día se ausentase el propietario. En definitiva, que los respectivos quorum hay que alcanzarlos con el resto de los propietarios que votan a favor o en contra.

Por lo tanto, en segundo término, su abstención no le permitirá optar por derechos futuros de impugnación, pues tuvo posibilidad clara de manifestar su discrepancia y no lo hizo. Además, la abstención en junta no puede permitir tampoco que luego comunique una posición contraria al acuerdo adoptado.

4. ¿Dónde ha de emitirse?

El voto ha de emitirse en Junta.

Salvo en las excepciones de unanimidad y mayorías cualificadas en las que ha de contarse con la totalidad de cuotas y propietarios, por lo que la ley establece la necesidad de comunicar el acuerdo y esperar 30 días naturales. En el resto, si bien el art. 19.3 LPH también obliga a la notificación de los acuerdos, en este caso, los propietarios no podrán emitir su voto, pues la mayoría se habrá conseguido entre los asistentes que es lo que legalmente se necesita.

Comparte en tus redes
Share on Facebook168Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn18Share on Google+31Email this to someonePrint this page

143 comentarios en “El VOTO en las Comunidades de Propietarios

  1. ¿Qué se puede hacer cuando sistemáticamente, año tras año, un propietario se hace con la representación de la mayoría de los propietarios, impidiendo así que salga adelante ningún proyecto que no cuente con su aprobación, y sacando adelante todos los que a él se le ocurren?
    Muchas gracias.
    Nieves

    • Aunque no podemos dar respuestas a consultas concretas, porque el contenido del blog es meramente informativo, no obstante, le aclaramos que, el comunero que tiene las representaciones de voto se ha de considerar como si se tratase de propietarios distintos y además, lo hace con consentimiento de estos, es decir, se supone que si los representados fuesen a las Juntas, el voto sería el mismo, por lo que no se esta produciendo abuso alguno, simplemente hay un grupo de propietarios, representados por uno de ellos que son de la misma opinión con respecto a los temas comunitarios.

      Para cualquier otra aclaración le remitimos a nuestro servicio de consultas de Sepín: sac@sepin.es

      • si a la administradora le afecta por ejm. que queremos prescindir de su servicios con los votos de reprasentación que le han dado varios vecinos votará su favor si a esto añadimos varios votos de los presentes ,.siempre estaremos tragandonos¨a la Administradora¨nos guste o no

    • Tema recurrente. En principio entiendo que no tiene fácil solución, siempre y cuando, claro, todo el entramado representativo no tenga fisuras. Me explico: no hay limite temporal para que un comunero nombre representante para que en nombre del representado, emita voto. Pero es a usted (y a los que como usted interese) a quien compete una labor cuasi detectivesca. Es decir, tiene que comprobar que las representaciones están verdaderamente firmadas por el propietario del inmueble, repito, propietario del inmueble. Tiene que estar ojo avizor para ver si los representados están al corriente de sus pagos. En otro caso, el representante podrá hablar por aquellos pero no votar. Tiene que estar pendiente del resultado de la votación (quórums). Naturalmente en lo que no esté de acuerdo no votar e incluso, a mayor abundamiento (aunque esto está discutido) salvar su voto. Salvar su voto y desde luego acudir ante el Juzgado para, en su caso, “defender” su oposición. E incluso aun cuando todo esté bien hecho (real o aparentemente). No, lo tiene fácil, en principio, pero como siempre lo mejor es que ante un puntual hecho que ya realmente “no pueda soportar” acuda a un abogado y con todo detalle le explicita el iter recorrido y él le asesorará para el puntual hecho que le presente. Los tiempos y las formas para ante la jurisdicción son muy importantes y, como siempre digo, las “discusiones en la junta” o en los pasillos, o en la barra de la tasca, o en la mesa camilla no sirven para casi nada. Bueno esté atento a otras entras de comentaristas porque seguro que aparecerá alguno mucho mejor razonada y centrada que la mía.
      Un cordial saludo.

    • si un propietario de de una finca de vecinos qiere combocar una reunion para votar seguir o prescidir de la acministradora(tiene que ser l ¿ prsidente el que lo decida?

    • Buenos días, me llamo Gloria y quiero saber si tiene valor un voto delegado en otra persona por no poder o querer asistir a la reunión, de un tema sacado al aire por primera vez y no estar en el orden de junta.

      Entiendo que, en los temas ya expuesto anteriormente la trespuesta sea SI,
      pero un tema nuevo hasta que punto debe valer ese voto?
      En espera de su grata respuesta reciban un cordial saludo
      Gloria Herreros

  2. Y en caso de que por mala fe del administrador envía la circular de junta al buzón de correo de la casa en cuestión y que los propietarios no habitan en esta,(es casa de padres fallecidos) y no somos avisados de la otra opción que tiene,que es el correo electrónico? Y sin nuestra presencia votan y acuerdan obras por un valor superior de diferentes presupuestos,y en tres días pasar la brutal cuota derrama (dejando nuestra cuenta a 9) sin ni siquiera habiendo presentado el apta firmada de tal junta? Es valido todo esto?y tenemos que acatar sin mas esta brutal que además no podemos hacer frente?

  3. Necesito saber si en la votacion para elegir nuevo presidente y hay tres propietarios a favor del antiguo presidente (que lleva tres años seguidos) y uno solo (el que se presenta a presidente) pero su ceficiente de cuota es superior al de los otros tres, quienm es el que tiene derecho a la presidencia?

    Muchas gracias. tengo en una semana la junta y no hay forma de que dimita el antiguo presidente que ejerce despoticamente

    • Buenos días,

      Para el cambio de presidente se requiere el acuerdo de doble mayoría, es decir, tanto de propietarios como de cuotas de participación, como señala la regla 7 del art. 17 de la LPH. De este modo, si no se llegase a este quorum, no se podría cambiar al propietario que ejerce el cargo, de acuerdo con el resto de los comuneros, es decir, aceptado por la mayoría.

      En cualquier caso, el citado cargo es solo el representante de la Comunidad, por lo que cualquier asunto comunitario deberá ser acordado por la Junta.

      Ahora bien, si el problema es que en la Comunidad solo hay cuatro propietarios y tres de ellos tienen la mayoría de personas y otro la de cuotas, se podría instar juicio de equidad, contemplado en el citado artículo de la LPH.

  4. Tengo una duda en cuanto a como se debe proceder a la votación en una comunidad de propietarios.
    Por cada bloque hay un presidente al cual le corresponde un voto , pero en la comunidad también hay un presidente para gestionar el garaje de los bloques que son garajes comunitarios , ese presidente de garaje es diferente al presidente de los bloques , por lo que para las decisiones que no estén relacionadas con los garajes ese presidente tiene opción de voto en los asuntos correspondientes de intercomunidad ?

  5. Hola,
    Me gustaría saber si ha habido algún cambio en la LPH en lo que al computo de votos se refiere? Sigue siendo vigente a día de hoy, la necesidad de doble mayoría, en numero de votos y coeficientes?
    Muchísimas gracias de antemano.
    Laida.

  6. Muchas gracias por tu respuesta, disculpa, por concretar mejor mi consulta, no existe ningún cambio desde el 2013? Habría que tener doble mayoría también en el caso de que algunos vecinos propongan el poner un segundo ascensor en el edificio justificando con el objetivo de romper barreras arquitectónicas para una vecina mayor de 70 años?

    • Hay que diferenciar entre doble mayoría (cómputo), y quorum para la adopción de acuerdos.

      En este caso, efectivamente, cuando se trata de suprimir barreras arquitectónicas existió una modificación legislativa por la Ley 8/2013. debiendo tenerse en cuenta el importe de la obra, concretamente si la instalación excede o no de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este último caso, la Comunidad está obligada a tenor de lo dispuesto en el art. 10.1 b) LPH.

      Si necesita más información sobre este supuesto, le remito al servicio de consultas de Sepín, pudiendo contactar a través de sac@sepin.es o el teléfono. 91.3527551

  7. Tengo una duda relacionada con el derecho de voto y cómputo de éstos. Cuándo el acuerdo en cuestión afecta directamente a un vecino (se está votando si se le pagan unos gastos que ha abonado él por parte de la Comunidad), ¿cómo debe hacerse el cómputo de votos? ¿Puede votar ese vecino? Gracias!!

    • Buenos días,

      Si el representante y representado están a favor, no vemos inconveniente en que así se haga.

      Si quiere planteárnos la consulta más concretamente, puede ponerse en contracto con Sepín: sac@sepin.es; donde se le informará de las condiciones de este servicio.

  8. Hola,
    En la próxima reunión vamos a votar un acuerdo y el administrador me ha comentado que se necesita un quorum de 3/5 y que el voto de los ausentes suma a favor. Yo votaré en contra. Somos 20 propietarios con 5% de coeficiente cada uno. Suelen haber muchos ausentes, mi pregunta es, si por ejemplo:
    Asisten: 8
    Ausentan: 12

    Votan a favor : 2
    Votan en contra: 4
    Abstienen: 2

    puede el acuerdo llevarse a cabo con el tema de que los ausentes suman positivo
    es decir que el administrador diga que con el voto de 2 a favor + 12 ausentes se lleve a cabo, ya que el total serían 14 a favor siendo los votos en contra mayores a la hora de votar y no se llega al quorum en ese momento. No me queda muy claro, ya que el presidente quiere que se lleve a cabo y el administrador pueda decir esto y que se apruebe.

    Gracias

  9. Buenos días:
    Los morosos no pueden votar en las reuniones, pero si el asunto se necesita el voto expreso como por ejemplo el artículo 17.1, o acuerdos por unanimidad que le afecten ¿pueden votar, o no se tiene en cuenta el voto y no pueden votar?
    Saludos y gracias

    • Buenos días,

      La LPH, no hace diferenciación alguna, es decir, la privación del derecho de voto debería ser para todo tipo de acuerdos, no obstante, tanto la doctrina como la jurisprudencia, están divididas.

  10. Buenos días.
    Respecto a la doble mayoría, entiendo que cuando un propietario tiene 2 pisos, sólo cuenta como 1 voto, pero me gustaría saber qué ocurre en el siguiente caso:

    – PISO 1: propiedad de MANUEL
    – PISO 2: propiedad de MANUEL
    – PISO 3: propiedad de MANUEL+ANTONIO (hermanos, dueños al 50%)

    No me queda claro si tendrían 1 voto o 2.

    Gracias!

    • Buenas tardes,

      Efectivamente, es doctrina consolidada que el propietario múltiple solo cuenta con un voto numérico y el problema que aquí se plantea es cómo considerar las situaciones donde una persona es copropietaria, junto con otros, de varias propiedades.

      Nuestro criterio, respetando otros diferentes, es que deben contar tantos votos como propiedades, pues en otro caso sería como impedir a los otros copropietarios ser tenidos en cuenta. Imaginemos que una persona es titular de un piso y, a la vez, de una plaza de aparcamiento en un garaje que pertenece a la misma Comunidad; resultaría absurdo que el representante del mismo no pudiera votar porque algunos de sus comuneros lo son también de la Comunidad general.

  11. Somos una comunidad de 17 vecinos (16 vecinos con cuota de 6,06 y 1 vecino con cuota 3,03), hemos realizado una votación para eliminar barreras arquitectónicas.
    9 vecinos con cuota 6,06 votan a favor de Cota O y 7 vecinos de 6,06 y 1 de 3,03 votan elevador.
    Se puede acometer la Cota 0? o necesitaríamos 10 votos?

  12. Hola, tengo una duda.

    La ley no permite al propietario impugnar si no estaba al corriente de sus pagos, pero por otro lado, existe la excepción para acuerdos relacionados por ejemplo, a las cuotas de participación.

    Por otro lado, la lph obliga, si el propietario estuvo presente en la junta, a salvar su voto si quiere posteriormente impugnar.

    Esta sería mi duda: el propietario no está al corriente de sus pagos, por lo que el administrador no puede darle derecho a voto. Para impugar un acuerdo sobre las cuotas, la lph permite que el propietario no esté al corriente de los pagos. Entonces, puede el propietario emitir su voto (salvandolo en contra o absteniendose) aunque en principio no está legitimado para ejercer dicho derecho de voto?

    Es un poco problemática esta cuestión, espero que puedan ayudarme. Muchas gracias.

    • Buenos días,

      Al propietario moroso se le niega esta capacidad para impugnar, salvo cuando se trate de acuerdos que inciden en EL ESTABLECIMIENTO O MODIFICACIÓN DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN, con remisión al art. 9, es decir, que solo cuando se impugne este acuerdo podrá dejar de abonar las cantidades resultantes del mismo, lo que no significa que el moroso que lo sea antes puede impugnarlo.

  13. Buenas tardes, quería saber si puedo votar en la reunión de la Junta de Propietarios ya que, aunque estoy al corriente del pago de la comunidad, no he realizado el pago de unos recibos extraordinarios que se nos han cobrado para hacer un futuro cerramiento de la finca (mostré mi disconformidad en la reunión y lo comuniqué por correo a la administración). Muchas gracias

  14. Hola somos cinco hermanas que hemos heredado el piso de mis padres el bloque es de 8 pisos ,dos son de un propietario dos son de otra propietaria ,los cuales estan unidos en un solo piso y ahora uno lo ha puesto a nombre de su hija con la que vive,y otro piso esta a nombre de otra hija.entre el que tiene dos pisos y la que tiene tres con sus hijas siempre decicen lo que se hace.Mi pregunta es ; las tres que son madre e hijas tienen tres votos ?

  15. Algo ha debido fallar. Cuando leí hace unos días este blog escribí un comentario y debí cursarlo bien porque se podía leer en el blog aunque con la advertencia de que estaba pendiente de moderación (creo recordar que se decía). Pero no lo veo publicado “en firme”. Y esto puede deberse a que o bien no ha pasado el filtro, o habido algún error. Lo primero me preocupa pues no recuerdo haber escrito nada que justifique el veto. Pues lo voy a intentar otra vez, aun cuando, naturalmente no será de forma literal, pues de esto hace ya unos días y no recuerdo con exactitud el texto anterior.
    Decía entonces – y reitero ahora – que el post era muy completo y útil, pero que quizás no fuera malo tener en cuenta lo que iba a ser objeto de mi comentario. Lo que voy a decir no es de laboratorio, ha pasado y puede pasar. Se trata del propietario que acude a las junta y es advertido antes de iniciar la misma, que es moroso. El propietario para ponerse al corriente entonces, intenta entregar un cheque por el importe debido. Obviamente ni antes ha consignado, ni ha iniciado proceso judicial. ¿ Qué hacer ? ¿ Se acepta el cheque como forma de pago y se le permite al propietario votar ? Si nos atenemos al contenido del Art. 3.1 del Código civil, quizás fuera pertinente aceptarle el cheque y considerarlo al corriente en sus pagos. Pero no es tan sencillo. Hay que tener en cuenta que el propietario ha de estar al corriente de sus pagos en el momento de iniciarse la junta. Obviamente cuando la junta se inicia el importe del cheque no ha podido ser hecho efectivo y puede incluso que nunca se reciba ese efectivo, pues como es sabido los cheques (pagarés, etc) son documentos de crédito “salvo buen fin” es decir que haya fondos en la cuenta donde el titulo ha de surtir efectos, y no será abonado. Luego la seguridad jurídica y el respeto a la norma parece exigir que el cheque no sea aceptado y el propietario no pueda votar. Pero como en la junta participan propietarios y no “trileros” que van a “cazar” a nadie, lo suyo – creo – es negar la posibilidad de entregar el titulo de crédito, ADVIRTIENDOLE que aunque delibere y no vote, PUEDE OPONERSE AL ACUERDO que corresponda para luego, sin indefensión, poder acudir ante los tribunales, tal y como muy bien recoge el último párrafo del blog que vuelvo a comentar. En fin: este dije, esto digo y espero poder acceder a la listas de comentaristas. Graciass.

    • Buenos días,

      Me disculpo por haber tardado un par de días en aprobar el comentario, por regla general, ninguno es vetado, máxime cuando se exponen criterios jurídicos de interés.

      No obstante, no se trata solo de aprobar el comentario, sino de intentar dar también una respuesta o al menos un punto de vista sobre la cuestión expuesta de tal modo que, como todo, requiere un tiempo, no es que no se tenga, sino que se ha de gestionar, por eso, en estos casos, intento aprobar todos los comentarios una vez por semana y responder a las cuestiones.

      Me remito a los comentarios que al respecto he realizado en el post “El voto del propietario moroso en las Comunidades de Propietarios”.

      Saludos

  16. El otro día fui a una junta y fue muy vergonzoso a mi porque debía 1 año de ascensor una propietaria les fijo que era una morosa y me dejo hundida

    I

    • Pues su disgusto y mal rato, evidencia, por lo pronto, y al menos en principio, que usted no merece la calificación de “vecino que se aproveche de los servicios comunitarios Y NO PAGA”. Parece que todo tenga su origen en algún error, o desconocimiento no, digamos, doloso. Creo que la “propietaria” a la que usted alude, no está “muy legitimada” para levantar el dedo acusador contra usted. Es el presidente o el administrador quien, antes de iniciar la Junta de Propietarios, debe “avisar” a los asistentes sobre su morosidad, aviso que no debe ser a bombo y platillo, con cohetes, ni, por supuesto, con agresividad. Así, amén de cumplir obligaciones, da ocasión a quien no está al corriente de sus pagos, a que regularice la situación “in situ” ya sea pagando en efectivo e incluso (vía que no comparto al cien por cien) mediante entrega de un cheque… Pero ante hechos consumados, soluciones a tomar: póngase al corriente y punto.

  17. En el caso de disconformidad con gastos bancarios por devolución de recibo debido a que el banco se fusiono con otro y cambio el numero de cuenta donde iba domiciliado el recibo y el administrador tras 6 meses llegando devuelto no nos indica nada, ni reclama, nos dismos cuenta nosotros y pagamos todos sin que se nos reclamase ¿ se considera tambien que se es moroso? no aceptamos esos gastos porque creemos que hubo poco interes por parte del administrador…

    • Le copiamos una sentencia que consideramos aplicable a su consulta, teniendo en cuenta que estar o no de acuerdo con determinados gastos, no exime al propietario de la obligación de pago y entiendo que las comisiones bancarias derivadas de la devolución de los impagados, son de cargo de aquellos propietarios causantes de las mismas. Todo ello, con independencia de la responsabilidad de quién corresponda.

      El Administrador no es responsable de la devolución de recibos por cambio de datos bancarios de comuneros
      AP Barcelona, Sec. 11.ª, 90/2006, de 7 de febrero
      Recurso 337/2005. Ponente: FRANCISCO HERRANDO MILLAN. EXTRACTOS
      SP/SENT/85513

      “… si dicha cantidad cuadra con la cantidad de los recibos disueltos impagados, no puede responder de ellos el administrador por ser un incumplimiento de una obligación de pago que la ley impone al copropietario a tenor del artículo 9.1.e. LPH supuesto no incluible en las obligaciones del administrador (artículo 20 LPH). Respecto a las imputables a devoluciones por cargos indebidos en cuenta corrientes cancelada, es claro que los propietarios obligados al pago de las cuotas por gastos de mantenimiento del inmueble, servicios y cargas tienen la obligación de facilitar y poner en conocimiento de la administración los cambios que afectan al cumplimiento de sus obligaciones de pago. Lo que implica que de los desfases o errores responde el causante de los mismos por acción u omisión en facilitar los cambios. Lo que conlleva a la desestimación de dicha pretensión del fondo. …”

  18. puede un presidente de la comunidad tener todos los datos de los propietarios en una cuenta suya ,hay un administrador en la comunidad ,tiene una pagina de su propiedad en la k a metido todos los datos de la comunidad ,el dice k es de la comunidad pero cuando pones algún comentario k a el no le interesa ,como el lee la pagina no lo pone ,y si se le dice k por k ,te dice k la pagina es suya y hace lo k quiere con ella

    • El Presidente puede y debe tener los datos de los propietarios para las comunicaciones comunitarias, pero no consideramos que los pueda utilizar para fines personales, y como nos expone señalando que la “página” es suya, pues en realidad, será de la Comunidad y todos tendrían derecho a poder manifestar su criterio, es caso contrario, el Presidente no podrá utilizar estos datos.

      No obstante, habrá de estarse al supuesto especifico. Si necesita más información, puede contactar con nosotros a través de sac@sepin.es

  19. Hola
    Mi pregunta es que si me han dado tres vecinos su representación en la Junta extraordinaria, mi voto valdría por cuatro o por uno. Yo creía que tenía cuatro votos con sus respectivas cuotas de participaciones, porque yo podría hasta tener votaciones contrarias. Mi administrador me ha dicho que sólo tengo un voto y las participaciones sí se suman, ¿es cierto?

      • Pues si el administrador es ajeno a la comunidad (es decir, es un profesional) quizás ha confundido (le mantengo la presunción de conocimiento profesional) la situación que usted describe con aquella (muy distinta) de quien personal o por representación asiste a la Junta, como titular de más de un inmueble de la propia comunidad. En tal caso si será uno sólo voto, pero luego se sumaran los distintos coeficientes. En todo caso su concreta pregunta está perfectamente contestada por María J. Polo. Y yo espero no haberme equivocado al opinar.

  20. Buenos días,

    les quería preguntar una duda: ¿es legal realizar una votación (en Junta Extraordinaria de propietarios) en la que se incluyan dos temas: la instalación del ascensor y la exoneración de dicho pago a los locales (a mi entender incompatibles) en una única votación?

    en base a qué artículo lo puedo impugnar?

    Yo pienso que se deberían haber llevado a cabo dos votaciones en ese mismo día, una votación para la instalación del ascensor y otra votación para la exoneración de los locales, pero el Presidente no quiso hacer dos votaciones porque les convenció a los de los locales para que votaran que sí a la instalación del ascensor y que no se preocuparan que no iban a pagar ellos nada, por eso hizo esta trampa de una única votación con esos dos puntos.
    Porque hay gente que quería votar que SÍ a la instalación del ascensor y votar que No a la exoneración de los locales.

    • Buenas tardes,

      Su consulta excede del contenido del post y necesitariamos más datos para contestarla.

      Si lo desea puede contactar, a estos efectos, con el servicio de consultas de SEPIN, sac@sepin.es o bien llamando al 91.3527551.

      Gracias

  21. pueden ser miembros de comisión familiares (no figuran como propietarios) de propietario? me parece haber leído que no, que solo pueden ser representantes en junta….

    puede asistir a comisión una persona que no se ha nombrado en una reunión previa a una Junta extraordinaria (han echado al admn y la reunión era para designar comisión)….hay que dejar constancia de lo que se dijo en reunión por escrito?

    como ven, esto es un desastre….los no propietarios quieren nombrar un admn…..posición presidenta es difícil.

    ayuda!!! Junta es el martes y quisiera dejar constancia…gracias.

  22. Buenas!queria comentar que hicimos reunion y habian 5 votos contra 1 a favor del cambio de administrador pero la administradora dijo que ganaba por coeficiente de participacion(ya que el promotor posee varias casas sin vender y la autorizó a ella en la junta)pienso que estan compinchados admis. Y promotor y entonces nunca vamos a poder cambiar de administrador???me informé en el colegio de administradores y dijeron que nos engañaron que tenia que ir la admin.al juzgado y que un juez dictara un laudo.Que podemos hacer para cambiar de administrador??gracias.

  23. Buenos días
    En una comunidad de reciente constitución ( 2013 ), las cuotas se pagaban proporcionalmente a los coeficientes de cada vivienda. De forma juridicamente confusa, estas cuotas se modificaron sin unanimidad, haciendo que los pisos de 1 y 2 dormitorios pagasen un 25 % mas de cuota y los de 3 y 4 bajasen en la misma proporción.

    Mi pregunta es la siguiente:
    ¿ los coeficientes de valor de computo del voto de cada uno de los inmuebles se modifican en identico % a las cuotas que se pagan o singuen siendo por coeficientes?

    lo pregunto pq me parece injusto que el valor del voto siga calculandose por coeficientes, cuando al final todos los propietarios pagan lo mismo de cuota. Entiendo que lo justo es que si todos pagamos lo mismo, el voto valga lo mismo con independencia de los coeficientes.

    • Buenos días,

      Aunque su consulta supondría un estudio más detallado, de lo expuesto se desprende que la Comunidad se ha cambiado la forma de reparto de gastos, nada más, sin que además haya tenido reflejo en el registro.

      Esto no puede repercutir en la forma de computo de los votos.

      Si necesita más información, puede contactar con nosotros a través del Servicio de Atención al Cliente en sac@sepin.es en los teléfonos 902.33.88.00 // 91.352.75.51.

  24. son dos solares, uno cerrado como almacen, y otro local comercial, y en este local tengo un pasillo en la parte lateral que da a la parte posterior, y hace 40 años que lo estoy utilizando, sabiendo que es de mi propiedad, ya que este solar lo compre yo, y ahora unos 4 propietarios, de los 10 que componen la finca, me dicen que es de uso comun y tengo que dejar libre el pasillo y la parte posterior,
    Pregunta: si en la reunión solo hay estos 4 propietarios pueden decidir que quede libre, y quantos votos necesitan .

  25. El tema parece complejo y no creo que sólo valga lo que en un pis, pas, aquí se pueda decir. Lo mejor es que se vaya a un profesional y le haga in situ y con documentos la consulta. A modo de “aperitivo” (ahora que si es fresquito sienta bien, sobre todo con estos estresantes calores) si le digo que si tiene titulo de propiedad inscrito en el Registro de la Propiedad a su nombre, parece obvio que no estamos ante un elemento común sino ante una propiedad privada. Pero es que si no lo tiene, puede que por prescripción adquisitiva el sitio ya sea de su propiedad. No es momento para más amplio debate para su inicial estrategia le diré que la propiedad se adquiere por el uso del inmueble sí se dan, claro es, las previsiones que al respecto exige el Código civil. Vea los Arts. 1940 y sgs. del Código vigente e intente subsumir en alguno de ellos su caso… Google le facilita el Código y puede leer los arts. Pero bueno: vaya a un profesional (SEPIN tiene magnificos expertos) de su confianza. Le arreglará el problema. Con SEPIN no guardo ninguna relación profesional, ni de ninguna otra índole. Lo leo, claro, lo sigo, por supuesto; lo aplaudo, también; muestro (rara vez) alguna disconformidad con sus planteamientos. Pero nada más. Mejor diría: pero nada menos… Buen verano…

  26. Hola, mi duda es la siguiente; en mi comunidad se aprobo una derrama, para reparar la fachada y hacerla mas eficiente energeticamente. De esto hace un año. este año ya se estaban mirando presupuestos y demas para poder llevar a cabo dicha obra, y en medio de todo esto, ahora, y por iniciativa de un vecino del sexto, que dice, que porque su mujer tiene unas valvulas en el corazon, nos va a obligar a poner ascensor. Mi pregunta es; Me puedo yo negar a pagar ahora la derrama de la fachada, si como parece ser, no me voy a poder negar a poner el ascensor. Encima mi situacion economica no me permite hacer las dos cosas. que puedo hacer?

    • Buenos días.

      Un comunero no puede negarse a pagar una derrama acordada en Junta, la única posibilidad es plantear el tema en la próxima Junta, enviando un escrito al Presidente para que lo incluya en el Orden del día, y someter a votación fraccionar los importes, si esta opción es viable.

  27. Pregunta: en una comunidad, en segunda convocatoria, se tomó un acuerdo por mayoria presente. Como hay algunos entre ellos en presidente que no estan de acuerdo con el acuerdo, se convoca una nueva reunion extraordinaria en un plazo de tiempo inferior a 1 mes, con un punto en el orden del dia “Nueva votacion para ….” sobre el mismo tema ya votado.
    ¿Es licito esto? ¿Pueden estarse convocando reuniones de forma indefinida para votar lo mismo hasta que salga lo que gusta al presidente?

    • Buenos días,

      No existe límite, se puede tratar el mismo tema en varias Juntas, incluso se pueden convocar varias Juntas, aunque no puede resultar abusivo, por lo que habrá de estarse al caso concreto.

      Si necesita más información, puede contactar con nosotros a través del Servicio de Atención al Cliente en sac@sepin.es en los teléfonos 902.33.88.00 // 91.352.75.51.

  28. 696954874 me gurtaria formular dos preguntas

    1- un administrador puede llevar la representacion en una junta de 20-30 propietarios de forma que siempre se realice de esta forma lo que el diga , es licito ?

    2-El propietario un bajo, de dicha finca por acuerdo del administrador y algunos vecinos (ya que este siempre tiene mayoria ) lo le dan la llave del portal para acceder a los contadores de la luz y a la azotea que tiene los aires acondicionados ( cuando lo necesita ) para reparaciones , con los consiguientes problemas y retrasos . Hay alguna ley y cual es que obligue a la finca a cederle unas llaves a este señor aunque la entrada de su bajo es independiente , e el caso que no exista .hay jurisprudencia al respecto que oblige a la finca a darle las llaves . verdaderamente es un abuso lo que estan haciendo en este caso y me gustaria ayudarle . muchas gracias . correo anaytruchita@hotmail.com

    • Buenos días.

      – No existe un límte en las representaciones, pero no significa que siempre se haga lo que quiere el representante, los representados pueden tener votos distintos, por lo que si no significa que todos hagan lo que quiere el Administrador, más bien parece que todos quieren lo mismo.

      – Con respecto a la segunda pregunta nos faltan datos para poder responder. En cualquier caso, el propietario del bajo tendrá los mismos derechos que el resto de los comuneros.

      Si necesita más información, puede contactar con nosotros a través del Servicio de Atención al Cliente en sac@sepin.es en los teléfonos 902.33.88.00 // 91.352.75.51.

  29. Muy buenas.
    Observo que sobre las agrupaciones de comunidades se escribe poco. Voy con el tema que me ocupa.:
    Somos una agrupacion de comunidades de SEIS BLOQUES, creada en abril de 2.000. desde su creacion, cuando se producia empate a TRES, siempre se tomo el coeficiente como referente para aprobar o no el tema del que se tratara, hecho que fue aceptado por todos, ( no escrito )
    A partir del año 2,013, el Presidente de uno de los bloques que intengran la agrupacion no esta de acuerdo cuando con este sistema.
    Que medidas cree que se deben tomar en estos casos ??? porque al ser seis bloques lo que componen la agrupacion el tres a tres es muy usual.

    • Buenos días,

      Necesitariamos más información para poder responder de forma concreta a su consulta.

      Si quiere plantear su cuestión, puede contactar con nosotros a través del Servicio de Atención al Cliente en sac@sepin.es en los teléfonos 902.33.88.00 // 91.352.75.51.

  30. Buenos días.
    Quisiera que me ayudaran a resolver unas dudas que tengo sobre una reunión de vecinos. les paso a explicar de la forma forma mas rápida.
    Como propietario de un bajo con jardín, en marzo de este año solicito a la comunidad hacer una escalera de acceso a las zonas comunes, ya que la tienen otros bajos. Me alega el presidente que esas escaleras vienen reflejadas en el proyecto visado en el ayuntamiento y la mía, no. Tras someterlo a votación, se realiza una votación en secreto, por lo comprometido de la situación según el Adm. de fincas. La votación, como me la esperaba, salio en contra de mis intereses. Al comentar de a existencia de una escalera realizada posteriormente, el presidente me emplaza a la siguiente reunión (agosto 2015) a que presente pruebas de que dicha escalera no existe. Tras mi visita al ayto. compruebo que en dicho exp. de la comunidad, es escalera no existe, me dieron una fotocopia para presentarla en dicha reunión, adjuntando unas fotos en la que se ve distinto color de escalera y lo que aun es mas preocupante, que se están tapando rejillas de ventilación del garaje. Este pasado fin de semana fue la reunión extraord. Expuse otra vez todo el proyecto para realizar dicha escalera, planos y fotos de la escalera que no existía en proyecto y ahora esta. llega el momento de la votación y al iniciar la votación, el adm. de fincas vuelve a decir que la votación se realiza en secreto y yo me opongo a que sea así. Al darse cuenta que no es legal, se procede a la votación a mano alzada. Se vota salen 14 abstenciones, 2 a favor y 0 en contra. De repente, un vecino hace una aclaración, y dice que viene en representación de un vecino y que dicho vecino se oponía a la constr, de la escalera. El adm. de fincas computa los votos, salen 13 abstenciones, 2 a favor y 1 en contra. Y otra vez, se vuelve a cambiar la votación ya que dicho vecino alega que al ir en representación de dicho vecino, el se ve en la obligación de cambiar su voto y votar lo mismo que su “amigo”. El adm. de fincas computa los votos, salen 12 abstenciones, 2 a favor y 2 en contra. Y como en esta comunidad hay un complot, un vecino del mimo grupo, cambia su voto al del grupo. El adm. de fincas computa por 3ª vez los votos, salen 11 abstenciones, 2 a favor y 3 en contra, denegandome la construcción de dicha escalera. Mi pregunta es la siguiente.
    1º) Se puede impugnar el acta de la reunión de la votación en secreto?.
    2º) Es legal el cambio reiterado en una votación hasta lograr lo deseado por un grupo de vecinos, como os explique anteriormente?
    3º) Se puede impugnar el acta y todos los acuerdos de esta ultima reunión, por dicha actuación en las votaciones?

    Muchas gracias por vuestro tiempo y aclaraciones.
    gervelram@yahoo.es

    • Buenos días.

      Son numerosas las dudas planteadas en su consulta, por lo que excede del caracter informativo de este post, además, se querería un estudio más completo del asunto para poder dar una respuesta concreta.

      No obstante y como nos expone, las votaciones secretas no son válidas, aunque finalmente nos dice que se hizo por mano alzada por lo que, pese al cambio de criterio, lo que finalmente aparece en el acta es el resultado de una votación, que no consideramos sea anulable.

      Por otro lado esta el asunto de los ejemplos precedentes que habrá de verse en cada caso determinado.

      Si necesita más información, puede contactar con nosotros a través del Servicio de Atención al Cliente en sac@sepin.es en los teléfonos 902.33.88.00 // 91.352.75.51.

  31. Buenas tardes .
    Mi pregunta es : Puede un vecino convocar una junta una fecha cuando el presidente de la comunidad la tiene puesta para seis días después ? Puede nombrar un administrador en funciones esta vecina sin hacer reunión nada mas teniendo los votos de cuatro vecinos de una comunidad de 24 viviendas las cuales 9 son del banco ? se puede inpugnar esta junta , cuando la reunión que ha emplazado el presidente se van a debatir los mismos puntos del día?
    Un administrador puede “que no tiene nada que ver con la comunidad” “de momento hasta que se vote y se presenten los presupuestos que el cual puede ser otro administrador de la finca” puede sellar el documento de la citación de la junta sin pasar por el presidente ni por muchos vecinos que no saben nada de dicha junta y poner administrador en funciones ?

    Cuantos vecinos de 24 teniendo en cuenta que el banco tiene 9 viviendas tienen que votar para que esta junta sea legal ?
    Para inpugnar esta junta me puede pasar las leyes que remitan a estos casos ?
    Muchas gracias por la respuesta

    Un saludo

    • Buenos días,

      Son numerosas las dudas planteadas necesitando, además, más información para poder responder de forma precisa a sus consultas.

      En cualquier caso, la Junta la Junta la puede convocar la cuarta parte de los propietarios o los que representen el 25% de las cuotas de participación, existiendo discrepancias doctrinales y jurisprudenciales sobre si han de solicitarla previamente al Presidente o no.

      Si quiere plantear su cuestión, puede contactar con nosotros a través del Servicio de Atención al Cliente en sac@sepin.es en los teléfonos 902.33.88.00 // 91.352.75.51.

  32. Buenos días.
    En una asamblea del condominio de propiedad horizontal se deliberó sobre un punto en el Orden del Día. Se llevo a votación la propuesta de unos de los propietarios que es abogado y la mayoría aceptó la decisión.
    El acta de ésa asamblea fue registrada en el libro de actas. Yo hice copia y autentiqué por un escribano público.
    Ahora, nuevamente se llama a una Asamblea Extraordinaria para tocar ese punto aduciendo que no estaba contemplado en el orden del día…
    ¿Se puede realizar otra asamblea con la clara intención de votar en contra para anular una decisión de una asamblea que fue debatida y votada por mayoría?

    • Buenos días,

      Cada Junta es soberana y puede ratificar lo acordado en la anterior o rectificar. Estos acuerdos son validos mientras judicialmente no se impugnen y el Juez acuerde la supuesta nulidad.

      El propietario que se sienta lesionado en sus derechos por entender que el acuerdo adoptado le ocasiona un grave perjuicio o existe manifiesto abuso del derecho en su adopción, no le quedará otra posibilidad que proceder a la impugnación del mismo por la vía del art. 18.1 de la LPH.

  33. buenos dias, quisiera hacerles una pregunta si son tan amables: Somos una comunidad de seis propietarios con una zona comun (seis chalets), en la ultima reunion se realizo una votacion para elegir un abogado para un contencioso, quedando la votacion tres a favor y tres en contra por lo tanto a mi entender nula, ellos alegan que al tener un 0,61 mas de coeficiente ganan la votacion, quisiera saber si esto es asi o no. Esperando su respuesta,un saludo

      • Qué ocurre en estos casos, de empate?
        Si el presidente propone un tema, que es aprobado por dos 2 propietarios con el 51% de los votos y rechazado por 3 propietarios con el 49% de los votos, como se desempata?

        Qué ocurriria en estas situaciones? En las que siempre 2 propietarios con mayoria de coeficientes van en contra de 3 propietarios con minoria?
        Muchas gracias

  34. Muchas gracias por responderme a la cuestión anterior, quisiera saber si es posible que me remitieran al artículo de la ley de propiedad horizontal donde indica lo de la mayoría doble, para poder demostrar a mis vecinos en que me baso. Muchas gracias de nuevo.

    • Buenas tardes,

      No existe ningún artículo especifico, pero tanto el art. 17, como el 10 de la LPH, siempre se refieren a las dobles mayorías, de propietarios y de cuotas de participación, teniendo en cuenta que, para la primera es suficiente sumar la de todos los propietarios, pero para la segunda si una persona es titular de varios pisos o locales, solo contará como una unidad, según reiterada jurisprudencia al respecto, aunque facilite varias representaciones.

      En cualquier caso, siempre aconsejamos consultar con su administrador de fincas que le podrá resolver cualquier tipo de duda.

  35. Leo en varios sitios que: El Presidente es nombrado entre los distintos propietarios, mediante elección o, a falta de candidatos, mediante turno rotatorio o sorteo.
    No se utiliza la palabra ‘votación’.
    Entonces, la pregunta es si los propietarios que no estén al día con sus pagos (en algunos casos no están al día pero solo con el mes corriente); tienen derecho a elegir nuevo presidente? O si se considera la elección de presidente como votación y pierden esos propietarios su derecho a voto?

    • Buenas tardes,

      El Presidente siempre se nombra en Junta y mediante el correspondiente acuerdo comunitario, no existe otra forma de hacerlo. De este modo, los propietarios que no estén al corriente de pago, no podrán votar en esa elección, acuerdo.

  36. Hola buenas,

    Mi padre heredó un piso con más de 10 años de deuda de comunidad. A los 2 años de heredar el piso y tras hacerse cargo de gran parte de la deuda, mi padre falleció. Por seguir con su compromiso de pagar una deuda que creemos no nos corresponde, sus herederos hemos seguido pagando, llegando a un acuerdo, y estamos al corriente de los pagos actuales. ¿Seguimos sin tener derecho a voto en las reuniones?

  37. Hola!! Mi duda es la siguiente comunidad de propietarios de 5 pisos y un bajo todos con la misma cuota de participación. Junta extraordinaria con presupuestos para instalar un ascensor dos personas mayores de 70 años en el edificio: 3 a favor de poner ascensor, y tres en contra. El ascensor debe pasar por una de las habitaciones en todos los pisos. Las tres personas a favor deciden asumir el coste del ascensor.
    Preguntas:
    Tienen derecho las personas que no quieren el ascensor a utilizarlo.
    En el caso que se les niegue el acceso, se hace con una llave o se puede tapiar esa parte.
    Si no tuvieran derecho al acceso al ascensor tienen que pagar cuota de mantenimiento, y cuando decidan que quieren utilizar el ascensor que deben de pagar.

  38. En una comunidad de 6 propietarios (5 viviendas y un local) ¿qué mayoría es necesaria para evitar que los propietarios del local tengan que pagar la instalación del ascensor y así lograr que voten a favor de la instalación del mismo?

    • Buenos días,

      Buenos días,

      Su duda excede del contenido del post; en el que se trata del voto, no del quorum para la aprobación de los determinados tipos de acuerdos.

      No obstante, si quiere plantear su cuestión, puede contactar con nosotros a través del Servicio de Atención al Cliente en sac@sepin.es en los teléfonos 902.33.88.00 // 91.352.75.51.

      Gracias por leernos.

  39. Buenas tardes.

    Mi duda es si se puede utilizar una urna en cualquiera de las votaciones que se lleven a cabo en una junta general extraordinaria de propietarios. Somos muchos vecinos y tenemos que hacerlo a mano alzada, lo cual genera muchas discusiones, ya que muchos de los asistentes traen representaciones de otros. A la vez hay vecinos que se sienten coaccionados por otros y a veces votan lo que no quieren.
    Gracias.

    • Buenas tardes,

      Buenas tardes,

      En el régimen de propiedad horizontal, no existe esa posibilidad, el voto no puede ser secreto, porque el art. 17 de la LPH exige siempre conocer las mayorías de cuotas y personas y con el voto secreto ello resulta imposible. Además, si algún propietario pretende impugnar, es necesario votar en contra, lo que no se sabría si se hace de este modo.

  40. Buenos días. Hay un propietario que tiene una propiedad = 1 voto, pero compró otra propiedad a nombre de él y su hija, por lo que dice que ahora tiene 2 votos. A la Junta va él como titular de su propiedad y va su hija como titular de la otra propiedad. Es verdad que ahora son 2 votos o sigue siendo 1 porque en ambas él consta como propietario. Le agradecería me lo aclarara y me dijera en que Ley se aclara esta situación.

  41. Hola, es legal que con un sólo vecino que se niegue en una votación gane siempre el, en este caso es de un cerramiento de aluminio en mi terraza, no molesta a nadie y ya hay en otras terrazas lo mismo, se ve que a ellos le dieron permiso antes de yo entrar a vivir, el caso es que veo discriminación que a mi no me dejen y han votado en minoría que lo quite llevando más de 4 años hecho, 9 en contra (con coacciones a vecinos y siendo de la escalera de enfrente, no de la mía) 12 a favor, pero el administrador dice que con sólo uno voto en contra bastaba, en los estatutos de la comunidad no viene reflejado. Hay alguna ley que así lo confirme? no debería ser mayoría? gracias.

  42. En una comunidad de vecinos hubo un error en los coeficientes de propiedad cuando se realizó el título constitutivo de obra nueva, pasados unos años se dieron cuenta que por ejemplo el ático que es duplex y tiene 170 m2 pagaba lo mismo de comunidad que los otros pisos que tenían 110 m2, a pesar de que en su escritura constaba correctamente que tenía 170 m2. En una junta de la comunidad de vecinos se votó y todos los vecinos aprobaron por mayoría absoluta los nuevos coeficientes corregidos que había aportado el notario, menos una sola persona, lógicamente el dueño del ático que se sentía perjudicado y como es un tema que necesita unanimidad pues el Administrador se quedó tan pancho y no hizo nada. ¿Esto puede ser así? ¿No estaría obligado el Administrador a demandar a la única persona que está en contra y que decida el juez? El administrador no quiere hacer nada. ¿Qué podemos hacer los vecinos para desbloquear esta situación? Muy agradecido por su respuesta.

  43. Hola, el Administrador no tiene que hacer nada, es las Junta de Propietarios la que tiene que acudir al Juez, atendiendo al art. 17 de LPH.

  44. Hola, en una junta se elige como presidente un propietario que no ha asistido a dicha junta y además es moroso. Es legal? Se puede negar? Gracias

  45. Al fallecimiento de nuestros padres se han anexado 2 edificios, 1 donde están los pisos y locales y otro donde están trasteros o locales interiores. Al realizar las cuotas de participación se hicieron con los dos edificios juntos ( osea los 2 suman 100%). Sin embargo consta en escrituras que los del edificio 2 no contribuirán a los gastos y beneficios de la Comunidad. Me pregunto ¿los propietarios del edificio 2 ( trasteros y locales) forman parte de la Comunidad cuando no contribuyen a los gastos? ¿Cómo puede valer su voto si no va a pagar ni un euro de lo que se apruebe?. ¿Son copropietarios del edificio conjunto?. Es que estas preguntas me las han contestado algunos como si y otros como no. Yo creo que si no contribuyen no deben de tener voto en la Comunidad. Yo como presidente estoy realizando unos estatutos donde divido los dos departamentos pero tengo que rehacer las cuotas de participación al 100% en cada departamento. Estoy preparando un borrador para presentarlo en Asamblea. ¿Qué opina de todo esto?. Gracias de antemano

  46. Buenos días,

    En una votación que requiere mayoría cualificada de 3/5, si de entre los asistentes a la junta hay abstenciones, se alcanza un acuerdo por mayoría simple y posteriormente al transcurso del plazo de 30 días a los ausentes, se aprueba la moción pues se alcanza los 3/5 con la suma de los que votaron a favor en junta más las abstenciones de ausentes….. , qué ocurre con esas abstenciones vertidas en junta?
    Se trata de la votación para al construcción de una pista de padel, y su importe excede de las tres mensualidades de gastos ordinarios, por lo que los disidentes quedan eximidos del pago…. Mi pregunta es: esos que se han abstenido en junta: quedarán obligados al pago? se suman sus abstenciones como votos favorables?
    Muchísimas gracias por su ayuda, saludos.

  47. Mi cuestión es la siguiente:

    Mi familiar y yo somos los dos únicos propietarios de un edificio. Él tiene un 51% de cuota de participación y yo 49 % según escritura de división; pero no hay constituida comunidad de propietarios. Él no vive en el edificio y no paga nada. Ahora hay que arreglar las terrazas y no sé cómo obligarle a que pague su parte. Debería pagarlo yo y reclamárselo? Le envío un burofax?
    Muchas gracias

  48. En Junta de propietarios, un propietario moroso puede representar a otros?
    Si a un propietario moroso no se le permite votar, puede hacerlo como representante de otros propietarios?
    Muchas gracias por su atención

  49. Si doy mi voto para que me representen en una reunión extraordinaria de CCPP, ¿ como puedo salvar mi voto para impugnar un acuerdo ?. Debe llevar quien me represente escrito para salvar el voto, independientemente de la representación.
    Muchas gracias

  50. Buenas tardes,

    En mi comunidad se va a realizar una convocatoria extraordinaria la semana que viene y en los puntos a tratar se incluyen la aprobación de pintado de interior de portales y cambio de compañía aseguradora. Mi pregunta es la siguiente ¿debía venir adjunto el presupuesto de la pintura junto con dicha citación así como los posibles costes de los seguros?

    Lo único que se adjunta es el estado de cuentas de la comunidad y los morosos.

    Muchas gracias por adelantado

  51. Que obligacion tiene la administracion o la secretaria de una comunidad de propietarios de facilitar los votos delegados a un vecino que los solicite para su revisión?

    Fija la ley alguna obligación de facilitar dichas delegaciones a los vecinos si lo requieren?

  52. Quería preguntar , el art.15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal menciona que en el caso de varios propietarios de un inmueble han de nombrar un representante para acudir a la Junta,pero en el presente caso , eran ex cónyuges divorciados y no se pusieron de acuerdo para nombrar un representante , y uno votó favorablemente y otro voto negativo en la instalación de un ascensor.Como se computaría el voto de ese inmueble o piso?

  53. Un voto condicionado de alguien no presente en la reunión puede cambiar votaciones aprobadas en la misma reunión pero anteriores al objeto que la persona quería que se aprobase? Es decir si esto no se aprueba voto a todo que no

  54. En el Listado de firmas como estar presente de la reunion de la Comunidad, me dio cuenta que figuran dos Propietarios Fallecidos, es normal esto.
    atentamente

  55. Buenas tardes: un alto porcentaje de propiedad de la comunidad de vecinos de mi edificio, pertenece a una sede bancaria. El presidente, creemos que en un estado de desequilibrio importante, está obcecado a hacer unas obras innecesarias por un elevadísimo importe. Algo se lleva seguro, si no no se entiende. El crédito de dichas obras, y hablamos de muchos millones de las antiguas pesetas, lo ha “encargado” a esta sucursal bancaria. Debido a que su alto porcentaje de este banco determina la aprobación de dichas obras, ¿permite la ley ser juez y parte?

    Esta sede bancaria tiene la desvergüenza de, tras no haber ido NUNCA a una reunión de vecinos, presentarse de manos del actual presidente para aprobar “su negocio” crediticio.

    Conocedores de la ley, como las obras no son necesarias, acabaremos en el juzgado al exceder, por muchísimo, las tres cuotas mensuales de gastos comunes.

    A esto se le suma que el “presidente” encargó a dedo un informe técnico sobre el estado del edificio, el cual no se cortó ni un pelo en casi decir que había que derribarlo y hacer uno nuevo… cuando esto está muy alejado dela realidad. Es más, las obras que estaban aprobadas para subsanar las deficiencias de OBLIGADA realización, las ha paralizado este presidente enloquecido y ruin para multiplicar por 10 el gasto en una reforma integral de envolvente del edificio y otras chorradas delirantes e irrealizables. Todo ello, y esto preocupa más, por la firma de un arquitecto que no tienen el menor reparo de presupuestar sus servicios para esas reformas innecesarias. Este tipo es conocido, entre otras cosas, por meter a contratas de su “confianza” pues se dice, y así parece, recibe comisiones por “meterlas” en las obras que el dirge, si es que llega a hacerlo.

    ¿Algún consejo ante la reunión de vecinos que se celebrará próximamente?

    Una parte importante de los vecinos ya hemos acudido a un abogado, pero me gustaría saber tu punto de vista.

    Siento lo extenso.

    Muchas gracias

  56. Buenas noches, en un edificio de 19 viviendas, hay en la planta destinada a garajes entre la rampa de acceso de esta y la plaza de mi vehículo un pequeño espacio sin ningún tipo de uso del que me gustaría disponer para destinarlo a aparcar una motocicleta, scooter o similar.

    Para ello y siguiendo las instrucciones algunos profesionales, les presenté individualmente a la mayoría de los vecinos, todavía no a todos, un escrito dirigido a la Comunidad de Propietarios figurando yo como beneficiario, en el que los propietarios firmantes al dorso de este me autorizan a ocupar dicho espacio, también se indica que no puedo invadir ni lo más mínimo la rampa de acceso para no molestar la maniobra de los vehículos, quedando además especificados expresamente los límites a ocupar.

    La situación actual es que de un total de 19 viviendas que somos ya me firmaron 12 y alguna mas puedo conseguir aunque no se si de todas.

    Pues las preguntas son:

    Queria saber si al no haber hecho ninguna reunión de propietarios extraordinaria, solo con el escrito que poseo donde figuran las 12 firmas…

    ¿es eso suficiente para yo poder empezar a utilizar ese espacio a partir de este momento?

    ¿Debería presentar el escrito con las firmas en la gestoría de la comunidad para que me sellaran una copia?

    ¿Debería convocar una reunión extraordinaria para comentarlo, solo si fuese necesario?

    Insistir en que ese espacio no tiene ningún tipo de paso ni uso, ni se utiliza para nada y tampoco se hará ningún tipo de obra ni modificación.

    Gracias y saludos. Pedro.

  57. Buenas tardes,

    En una votacion de una Comunidad de vecinos se votaba una elecccion que necesita de mayoría simple.

    El resultado de la votación ha sido 6 votos a favor, 6 en contra y 1 Abstención. El % de los coeficientes es superior el de los votos a favor que el de los voros en contra.

    ¿Estaría aprobada la votación o no?

  58. Hola buenas tardes ,

    En una comunidad de vecinos de 16 vecinos en proceso de ite , tenemos 5 vecinos con derecho de voto . En junta extraordinaria , con orden del dia : aprobación de cuentas , estado de morosos , renovación de cargo … resulta que :
    la administradora primero no mando convocatoria a todos los propietarios .
    el dia de la junta no presento listado de propietarios al dia de pago
    no pudo decir con exactitud quien y cuanto debía
    En la junta estaban 3 propietarios al dia y tres morosos. los coeficientes son iguales para todos .Dos propietarios no aprobaron cuentas – exigieron presentación de cuentas y justificantes – cambio de administradora y renovación del presidente . Una abstención
    Teóricamente dos votos contra ella y una abstención . En caso de que ella hubiera tenido poderes ( no ha podido justificarlo) de los dos propietarios al dia , no hay mayoría .
    Ella propone voto de los morosos – oposición de los propietarios con derecho de voto presentes . Sin efecto . la administradora decidió que las cuentas estaban aprobadas por defecto y que si los propietarios no estaban conforme podían impugnar el acta .
    Hay un proceso mas rápido que impugnar el acta para salir del paso que ya tenemos una finca con deuda , sin presidente y una administradora que no respecta la ley . como se puede obtener que presente las cuentas , uno de los propietarios al dia es economista , podría exigir la presentación de las cuentas y hacer una audit ?, se tiene que informar el colegio de tal conducta ??
    gracias por vuestra ayuda
    Saludos cordiales

  59. Puede el propietario de un bajo comercial votar a favor o en contra, para efectuar una obra de reparación de fachada, siempre y cuando él , por derecho, no va a participar económicamente.

  60. Hay una inquilina que sin ser propietaria se hace con los votos de varios pisos para influir negativamente en cualquier derrama. Es legal? Cualquier persona que no sea propietaria puede maquinar e ir en contra del mantenimiento finca recabando votos? Hay alguna manera de impugnarlo?

  61. En nuestra comunidad hay dos bloques, cada año se elige presidente de manera ordenada,saltando de bloque,ahora le toca a una vecina que no puede. Se puede cambiar esta manera de elección, por ejemplo votando? Como se debe de hacer de una manera legal?

  62. Hola, me gustaría saber cuántos votos son necesarios para la aprobación de cuentas del año anterior y del presupuesto para el siguiente, y en que artículo de la ley se justifica la respuesta.

  63. Teníamos un portero en el edificio el cual paso a pertenecer a una empresa de limpieza por acuerdo en junta anterior de vecinos. Después de unos meses se pretende hacer junta extraordinaria por poco mas de una cuarta parte de vecinos los cuales ( en la junta anterior) le dieron autorización al portero para que los representase, dichos votos se dieron por nulos por ética. El tema es que el portero pretende que sea la comunidad quien lo vuelva a contratar como empleado con el apoyo de estos vecinos, por lo que convocan junta extraordinaria para volver a tratar lo que ya se acordó hace unos meses.
    Hace unos años, tuvimos un portero al que tuvimos que indemnizar para poder despedirlo porque siempre tenia problemas, no queremos que pase lo mismo puesto que una comunidad no puede aguantar tanta carga.
    -¿Es legal que se convoque otra reunión para el mismo tema cuando ya se acordó en reunión anterior?
    -¿Hasta que punto puede esta persona representar a una veintena de propietarios (los cuales le dan la autorización para ser representados por el portero) en propio beneficio?

  64. buenas tardes en mi comunidad se han votado derramas por valor de 8000 euros solamente votaron 5 personas de 64 propietarios se puede anular la votacion es legal que cinco personas decidan lo de 64 propietarios

  65. Hola, he llegado a tu blog y a esta entrada porque tenemos una duda existencial respecto al derecho a voto en nuestra comunidad y a las mayorías.
    Según el art. 15.2 LPH señala: “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad ”

    En nuestro caso, hay un propietario (el constructor) que tiene una deuda superior a los 60.000€ y la mayoría d las viviendas de la comunidad. Lo poco que él va pagando lo distribuye en 11 de las viviendas que tiene y del resto se desentiende. Esto implica que nunca podamos tener la doble mayoría que comentas en esta entrada del blog.
    Nuestra duda es:
    ¿Puede él tener derecho a voto “sin encontrarse al corriente del pago de todas las deudas vencidas” aunque esos pequeños pagos los distribuya en 11 viviendas?
    Nuestras reuniones siempre acaban en discusiones, y aunque en la última reunión no le dejamos votar, parece que el va a impugnar la reunión y las votaciones que allí se hicieron.

    Muchas gracias por informarnos a través de tu blog y felicidades por él.

    Saludos.

  66. Hola,
    en mi comunidad de propietarios propuse la compra parcial de la terraza comunitaria, lo que requiere la unanimidad en el voto de los propietarios. Hecha la votación, el administrador me comunica los resultados globales, pero me dice que no puede comunicarme el voto de cada puerta porque, según me dice, es secreto. Es esto realmente así, o yo tengo derecho a conocer el resultado de la votación de cada propietario? La cuestión radica en que me gustaría saber el resultado de la votación de cada propietario, si tengo derecho a ello y qué procedimiento debería realizar para ello, porque el administrador me ha dicho que no puede decírmelo.

    Muchas gracias anticipadas

  67. Hola,
    En mi comunidad de 14 vecinos hemos hecho reformas recientemente y la presidenta ha decidido cambiar los plafones de todos los pisos sin consultar con ningún vecino para que pudiésemos elegir el modelo que más nos gustaba y el presupuesto de dichos plafones.
    En la junta anterior se decidió poner una derrrama más para ir pagando las reformas pero nada de esto se quedó reflejado en el Acta.
    Yo me he negado, por ahora, a pagar ésta última derrama hasta que no vea las cuentas de la comunidad y la factura de los plafones. La presidenta aún no me ha mostrado nada y lo único que ha puesto en el tablón de anuncios ha sido una convocatoria a una junta extraordinaria para firmar el Acta de la junta Anterior y avisando que los morosos no tendremos derecho a voto.
    Tengo que añadir que es la primera vez que me niego a pagar una derrama de la comunidad.
    Sé que tengo que pagar pero podría seguir negándome hasta ver las cuentas?
    Que pasa con los plafones que la presidenta ha elegido según su criterio con el dinero de todos? Me puedo negar a pagarlos?

    Muchas gracias por vuestra ayuda.

  68. Son válidos los votos facilitados a la administradora de la comunidad con posterioridad a la junta celebrada el día anterior.

  69. Hola,
    Si una acuerdo que requiere unanimidad es votado en junta ¿se debe esperar despues desde la notificacion feaciente a los vecinos no asistentes?
    ¿Si no se acuerda en dicha junta la notificacion feaciente a los vecinos no asistentes esta no se debe hacer?
    Algunos vecinos que quieren ejercer su voto una vez leido el acta el administrador les niega el voto ya que dice que desde la junta hasta la fecha ya habian pasado 30 dias. ¿Es legal?
    Gracias.

  70. Buenas tardes,
    En el post indica lo siguiente:
    “En cuanto a las abstenciones, la Ley no establece nada al respecto, por ello, ha de considerarse que no cuentan para los acuerdos de mayoría simple de la regla 7 del art. 17 LPH, como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13.ª, de 6 de octubre de 2009 (SP/SENT/492283). Para el resto de acuerdos, el número de abstenciones se suman a la posición mayoritaria, del mismo modo que el número de los ausentes que no contesten en el plazo de 30 días, pero no computan a los efectos de alcanzar el acuerdo.”
    No me queda claro si su criterio es que las abstenciones se computan como favorables a la posición mayoriataria o si no se computan ni a favor ni en contra ni se tienen en cuenta para el calculo de los 3/5.
    ¿Podria aclarmelo?
    Gracias.

  71. Buenas tardes,
    Estoy al dia del pago de la comunidad, pero hay cuetas extras de obras realizadas que aun me quedan por pagar y lo haré antes que termine el año.
    La asemblea del condominio sera dia 28/11/16. El administrador me puede anular mi voto y ponerme morosa por esas cuetas extras o tengo hasta fin de año para pagar, ya que estoy al dia con la comunidad?
    Tambien tengo una red de protecion en mi balcon por la seguridad de mi gatita que sube a la varandilla y el administrador ya me pedio para quitarla dicendome que los vecinos se quejan. Es transparente y inperceptible y en mi edificio, unos tienen acristalado el balcon de un estilo y color, otro de otro estilo, otros balcones sin…enfin, se fuera por razones esteticos, cada uno tiene a su manera. Hay alguna ley que me protege de poder proteger la mascota en mi casa?
    Agradeceria se pudieras aclararme.
    Gracias,
    Alejandra

  72. Buenos días.
    ¿Se puede ser parte de una comunidad de propietarios, en este caso una entidad bancaria, y apoyar un acuerdo para unas obras en litigio judicial porque el crédito para las mismas, oh sorpresa, lo concede esa misma entidad bancaria propietaria de una gran parte del edificio y que votó a favor de las mismas?
    Para más inri, ha sido la única entidad bancaria que no ha exigido la firma de todas las personas propietarias.
    Gracias

  73. Hola Buenas noches:
    Vivo en un edificio de 315 propietarios y un centro comercial integrado en el mismo. La cosa es que a las juntas solemos ir unos 40-50 vecinos porque entre otras cosas, el actual administrador ha ido poco a poco haciendo de las suyas y ha aburrido a los vecinos. La cosa es que aparece con muchísimos votos delegados y nunca podemos revocar nada de lo que diga, por dichos votos delegados, por vecinos que no asisten o no se enteran lo que pasa.¿ Hay alguna forma legal o “decorosa” que podamos hacer los vecinos para evitar estos atropellos de este sr. y evitar el “exceso” de esos votos delegados..? Muchos de ellos, son aprovechándose de la información que utiliza en su favor, de las direcciones, teléfonos, etc, de vecinos que no asisten y les llama ante de las juntas, y envía personal de confianza con la papeleta para que ese vecino le ceda el preciado voto… Hay forma posible de contrarrestar esta mala “praxis” y así evitar abusos contra-natura de los vecinos habituales que asistimos a las juntas..;
    Con respecto a un punto que no exista la doble mayoría,¿ como se resuelve el “entuerto”..?
    Muchas gracias.
    “Pepe Goteras”

  74. Buenas tardes, mi pregunta va relacionada a cuenta del coeficiente de participación. En la comunidad en la que vivo, consta de 15 viviendas y 42 plazas de garajes, de las cuales 15 plazas van anexas e inseparables con las viviendas, el coeficiente de participación de las viviendas es aproximadamente igual, varían muy poco, salvo en dos que tienen una gran terraza, en los garajes la variación del coeficiente también es poca.
    En una junta al inicio se estableció que las cuotas mensuales a pagar de cada uno de los propietarios de las viviendas fuesen las mismas, al igual que en los garajes, es decir igualdad de cuotas, si bien a la hora de ejercer el voto, si se contase el coeficiente de cada propiedad o también a la hora de las derramas.
    El problema viene cuando un propietario se hace con el voto de bastantes propietarios y logra que se vote la igualdad en el voto, es decir, cada propietario un voto y con el mismo valor, da igual que sea una plaza de garaje que una vivienda como la mía con un coeficiente de 4.75%.
    Mi pregunta es la siguiente, en cuanto a lo primero, en la igualdad de las cuotas mensuales a pagar por cada propietario, entiendo que se puede hacer por mayoría en la junta, pero en cuanto a la segunda parte todos los votos vales igual, no, va en contra de la ley PH, caso de ser así en que artículo vendría recogido y que se podría hacer al respecto.
    gracias

  75. Buenas tardes,
    En su dia se voto una decision y una parte de los vecinos convocaron otra junta para volver a votar, eso es legal? El administrador lo permitio, tiene alguna responsabilidad?
    ¿Qué hay de fumar en las zonas comunes infantiles, es legal?
    Por último, ¿beber alcohol y organizar cenas entre 2-3 vecinos en las zonas comunes hasta las 12 de la noche es legal?
    Gracias

  76. Hola, quería hacer una consulta. Hoy en día por los ritmos de trabajos, horarios y obligaciones en ocasiones es difícil acudir a muchas reuniones o por lo menos llegar a tiempo. En ocasiones ocurre que se producen votaciones, uno llega 10 minutos más tarde y no puede votar. Mi consulta es la siguiente, existe algún mecanismo, por el cual pudiera votarse a posterior.
    Cabe decir que en ocasiones, aunque uno delegue en un representante no cuenta con toda la información. Pues si es cierto que se manda la información de la reunión, pero no los detalles. Por ejemplo una derrama por mejoras en el edificio. Y tal vez la opinión del voto pueda variar cuando se conozcan más detalles, coste del presupuesto …..

    ¿Hay alguna opción por la cual se pueda votar a posterior?

  77. Buenas tardes:
    Quería preguntar si en una Mancomunidad formada por varios portales y un garaje, en donde en las escrituras de cada inmueble aparece la cuota de participación en la respectiva Comunidad y en la Mancomunidad, cómo debe girar el administrador de la Mancomunidad los recibos: a cada vecino o a cada portal. Y en caso de morosidad, es la Mancomunidad o la Comunidad de Propietarios quien debe reclamar dicha deuda. Gracias por su respuesta. Un saludo.

  78. Hola Buen día:
    Mi duda es cuando un condomino es dueño del PH y tiene el tamaño de dos departamentos puede caber la opción de que tenga dos votos en una asmablea.

  79. Buenos dias. Estoy en deuda con la administracion, asisti a la asamblea. Se que no tengo derecho a voto. Pero el presidente no me dejo hablar, que tampoco tenia ese derecho. Esto es legal ?
    Ademas a la administradora la eligio la asamblea general ,habiendo un concejo de administracion. Es legal ? Gracias por su tiempo

  80. La farmacia existente en mi comunidad desea instalar una segunda cruz identificativa de la misma en una zona mas visible del bloque, un poco alejada de su fachada.
    La autorización de la Junta General de la Comunidad debe adoptarse con mayoría cualificada de 3/5, o basta mayoria simple ?
    Gracias por la respuesta.

  81. Buenas tardes
    Que pasa si el presidente de la comunidad vota a favor de que su empresa para realitzar las reformas que tenemos que hacer en la comunidad ?
    muchas gracias

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *