¿Cómo y contra quién puede reclamar el comprador por los defectos en una vivienda de nueva construcción una vez entregada?

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Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario. Abogado

Tras la compra de una vivienda de nueva construcción, uno de  los problemas más habituales con los que se suele encontrar el comprador es la existencia de defectos en la construcción que provocan daños en la edificación.

Como garantía para el comprador ante estas situaciones, nos encontramos con la existencia de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en la que, además de establecerse cuales son las funciones y responsabilidades de cada uno  de los agentes que intervienen en la construcción, en su art. 17 determina los plazos de garantía que deben existir, dependiendo del tipo de defecto ante el que nos encontramos, declarando una responsabilidad “ex lege” y no basada en la relación contractual que existe en virtud del contrato de compraventa.

Así, dicho artículo establece un plazo de 10 años, si los daños se deben a defectos o vicios que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Por otro lado, si los daños ocasionan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, el plazo será de tres años, mientras que si nos encontramos ante de defectos que afectan a elementos de terminación o acabado, el plazo será de un año.

Se debe tener en cuenta, que los plazos anteriormente citados, empiezan a computarse desde el momento en que se suscriba el acta de recepción, según determina el art. 6.5 LOE, y que el ejercicio de la acción prescribe en el plazo de dos años desde que aparecieron los defectos (art. 18).

Por lo tanto, si se producen daños tras la construcción, lo primero que hay que hacer es  solicitar un informe de un perito cualificado para determinar ante qué tipos de defectos nos encontramos y cuál ha sido la causa de su producción, para poder conocer si estamos ante defectos que quedan cubiertos por su plazo de garantía correspondiente y qué agente de la construcción es el responsable, si se puede determinar de forma individualizada o si existe una responsabilidad solidaria.

Una vez determinadas ambas cuestiones, se deberá proceder a la oportuna reclamación extrajudicial  a quien se considere responsable o responsables, para que procedan a su reparación, y, si se tiene suerte, lo que es el caso menos probable, dichos agentes tomarán las oportunas medidas, reparando los defectos y solucionando los problemas existentes.

Ahora bien, lo más habitual, es que esa reclamación no sea atendida por nadie o que el requerido no se haga responsable, ya que el promotor dirá que la culpa es del constructor, este a su vez dirá que el defecto es por culpa del proyecto, el proyectista dirá que la culpa es del aparejador, etc., quedando como única vía, el acudir al correspondiente proceso judicial, pero por lo menos la reclamación extrajudicial,  habrá servido para interrumpir el plazo de prescripción de dos años,  por lo que es conveniente que quede prueba de su realización, para que luego no se pueda alegar por el demandado que la acción está prescrita.

Si se tiene que acudir a dicho proceso, y siempre y cuando, los defectos se hayan producido  y reclamado dentro de los plazos indicados, el comprador puede ejercitar la acción contra el agente que considere responsable si dicha responsabilidad se ha podido individualizar (art. 17.2 LOE), o si no ha sido posible dicha individualización, exigir una responsabilidad solidaria (art. 17.3 LOE). Debiendo tener presente que el promotor siempre responde de forma solidaria y, por tanto, siempre se podrá ejercitar la acción contra el mismo, con independencia de quien haya sido el agente responsable, y al margen de la acción de repetición que tenga el promotor en el caso de ser condenado contra el agente realmente responsable.

Por último, indicar que en el supuesto de que los plazos establecidos en la LOE hayan o no transcurrido, el comprador, con base en lo establecido en el art. 17.9, puede acudir a la acción basada en el incumplimiento del contrato de compraventa (arts. 1.100 y ss. CC), cuyo plazo de prescripción, tras la reforma del art. 1.964 CC, por la Ley 42/2015, de 5 de octubre,  es de cinco años (anteriormente el plazo para las acciones personales, era de quince años), acción que únicamente podrá dirigir contra el vendedor de la vivienda, nunca contra el constructor, el arquitecto o cualquier otro agente de la construcción, con los que no existe un vínculo contractual y que puede ejercitarse de forma conjunta con las acciones basadas en la LOE.

Hay que tener en cuenta que los Tribunales vienen admitiendo en muchos supuestos la responsabilidad del promotor-vendedor por el incumplimiento del contrato de compraventa, cuando el plazo de garantía de la LOE ya ha transcurrido, por lo que es una opción que debe tenerse muy presente, ya que los distintos agentes de la construcción siempre van a intentar alegar o su falta de responsabilidad o la prescripción de la acción, debiendo acudirse como única salida a la responsabilidad contractual.

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4 comentarios en “¿Cómo y contra quién puede reclamar el comprador por los defectos en una vivienda de nueva construcción una vez entregada?

  1. Buenos días,Sr. Félix.
    Soy Ingeniero de Edificación y he actuado en multitud de obras de Edificación. He leído detenidamente su artículo y me parece interesante, pero me sigue dejando multitud de preguntas de las que no he encontrado respuestas en ningún artículo. Una de ella es la siguiente: ¿qué responsabilidad tiene el vendedor profesional (no particular) ante el comprador, respecto de los defectos de terminación y estética de una vivienda de obra nueva donde los plazos de la LOE ya no están vigentes?
    Gracias

    • Buenos días Francisco
      Si los plazos de garantía y de prescripción de la LOE están prescritos, ante la existencia de defectos, al comprador no le quedará más remedio que acudir a la acción por incumplimiento del contrato de compraventa contra el vendedor, en base a los artículos 1101 y 1124 CC. Hay que tener en cuenta que las responsabilidades establecidas en la LOE, son al margen de las responsabilidades derivadas del contrato de compraventa, por lo que siempre se podrá acudir a esta acción contra el vendedor.
      En este caso, es muy importante conocer, ya que el cambio se ha producido el 7 de octubre de 2015, que ahora el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción establecido en el artículo 1964 CC es de 5 años, y no de 15 como siempre había sido, y además para las acciones nacidas con anterioridad al cambio, el plazo de prescripción termina el 7 de octubre de 2020, es decir, transcurridos cinco años desde la entrada en vigor de la reforma
      Es decir, si la compraventa se produjo en el año 2010, o en el año 2011, antes de la reforma, se podría reclamar al vendedor hasta el año 2025, en el primer caso y hasta el año 2026 en el segundo, pero ahora, en ambos casos, la fecha límite será el 7 de octubre de 2020.
      Espero haberte ayudado.
      Un saludo

  2. Mi nombre es Moisés y me dirijo a usted con objeto de conseguir información respecto a cual sería el procedimiento a seguir para reclamar la restauración en los defectos de construcción de mi vivienda, para poder así contemplar la opción de contratar sus servicios:

    El día 28/11/2012 firmé la compra de un piso, propiedad de unicaja. Dicha vivienda había sido embargada por Unicaja a su promotor.
    En 2014 entré a vivir en el piso percatándome poco tiempo después de la dificultad que conllevaba climatizar el piso.

    Éste pasado mes de Noviembre, el día 22/11/15, tras consultarlo con un perito y con objeto de paralizar el plazo de los 3 años, me decanté por enviar un burofax a Unicaja, para reclamarles (una vez realizado el correspondiente informe pericial) la reparación de los vicios ocultos en la falta de aislamiento térmico de mi vivienda.

    Hace unos días fuí a Unicaja para hablar con ellos ya que había pasado más de un mes desde que les envié el burofax y no había recibido respuesta, y la respuesta de ellos fué decirme que el burofax no se lo tenía que haber mandado a ellos, si no a la inmoviliaria que trabaja para Unicaja, y que aunque ellos les habían remitido una copia del burofax, no podían asegurarme que mi propósito de reclamación llegara a buen puerto, ya que, según ellos, el mismo día que yo envié el burofax a unicaja, se lo tendría que haber mandado también a dicha inmobiliaria, para paralizar los plazos en cada uno de los “departamentos” que intervinieron en la construcción y venta de la vivienda.

    ¿Podría por favor decirme si ésto es así?

    Espero su respuesta, ya que de poder recurrir a cualquier alternativa para así poder llevar a cabo la reclamación, no dudaría en contratar sus servicios.

    Moisés Serrano.

  3. Buenos días. He adquirido una vivienda nueva de la que ya había pasado el plazo de garantía de los 3 años cuando la compré (hace 10 meses); la constructora entró en concurso y las viviendas se las adjudicó una inmibiliaria de banco.
    La vivienda ha empezado a manifestar defectos que afectan a la habitabilidad, y quiero demandar a la vendedora, pero es de madrid y la vivienda está en Badajoz.
    Tengo que demandar en Madrid? o puede ser donde está el inmueble?
    Gracias.

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