El Presidente de la Comunidad. Alcance de su “cargo”

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 María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal

Aplicando la Ley de Propiedad Horizontal, están claras las funciones de este comunero que pasa a ser, simplemente, el representante de la Comunidad, por lo que no tiene que suponer una excesiva carga de trabajo, siempre y cuando un verdadero profesional de la administración de fincas controle y asuma la gestión.

El art. 13.2 de la citada LPH establece que el Presidente será nombrado entre todos los comuneros, incluidos los morosos, es decir, no se puede excluir del cargo a un comunero porque tenga deudas con la Comunidad, como señala la Sentencia de la AP Madrid, Sección 18.ª, de 29 de noviembre de 2011,  sin que tampoco pueda hacerse por ninguna otra causa, pues, si así fuera, se podría impugnar el acuerdo, a tenor de lo dispuesto en el art. 18, con todas las posibilidades de éxito.

No cabe duda de que la designación ha de ser siempre de un propietario, pero, igualmente, si por cualquier circunstancia se nombrará a un tercero, el acuerdo será válido y ejecutivo, salvo impugnación judicial, en este sentido se ha pronunciado la Sentencia de la AP Jaén, Sección 2.ª, de 29 de junio de 2011. Se trata, además, de un cargo que ha de ejercer el nombrado, por lo que, en caso de ausencia, vacante o imposibilidad, debe ser sustitutido por el vicepresidente, si lo hubiere o, en su defecto, por el comunero que se decida en la Junta, sin que pueda el Presidente nombrar a un representante a estos efectos, como establecen las sentencias de la AP Málaga, Sección 6.ª, de 10 de diciembre de 2011 o de la AP Burgos, Sección 3.ª, de 11 de noviembre de 2011.

La citada designación se hará mediante elección o, subsidiariamente, por turno rotatorio o sorteo. Basta el acuerdo de la mayoría  simple  de la regla 4.ª del art. 17, tanto para la designación como para cambiar el sistema. Normalmente, el mandato será por el plazo de un año.

El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el art. 17.4.ª, juicio de equidad, resolverá lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiere de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. No obstante y antes de acudir al auxilio judicial, la Junta podrá admitir las razones expuestas por el comunero para evitar su nombramiento.

Nuestro consejo es que sea la propia Junta la que intente solucionar esta situación, teniendo en cuenta, por ejemplo, razones de salud, edad, etc. En definitiva, escogiendo a favor del beneficio comunitario y pensado que a nadie se le puede exigir algo que es incapaz de dar, aunque está claro, que, en su caso, se podrán exigir responsabilidades.

¿Cuáles son sus funciones? Como he señalado al comienzo, es el representante de la Comunidad, por lo que no tiene voto de calidad ni puede imponer, por lo tanto, su voluntad ni tampoco está al servicio del resto de los comuneros, por lo que cualquier petición de los propietarios deberá enviársele por escrito a los efectos de que el citado cargo la incluya en el orden del día de la siguiente Junta, como establece el art. 16.2, sin que -repetimos- tenga capacidad alguna para conceder permisos, autorizaciones o cualquier otro tipo de cuestiones que competen exclusivamente a la Comunidad y que habrá de tratarse en Junta de Propietarios que podrá ser, eso sí, convocada por el Presidente, sin que ello signifique que haya de celebrarse Junta por cada asunto particular que le sea notificado.

Ostenta, por tanto, la representación externa de la Comunidad, por lo que los demás cargos, especialmente el del secretario y administrador, están a sus órdenes administrativas, aunque eso no quiere decir que tenga facultad para destituir a nadie sin aprobación de la Junta.

Tiene la máxima capacidad de representación y para ejecutar todos los acuerdos y adoptar las decisiones urgentes que correspondan en cada momento, entendiendo por tales las que no puedan demorarse, pues, en cualquier otra, siempre es recomendable la consulta en Junta, máxime en asuntos en los que se debe girar algún tipo de derrama.

Con respecto a la representación en juicio, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2011 ha declarado como doctrina jurisprudencial que es necesario que la Junta autorice al Presidente.

Esta Sentencia, como la más reciente del TS, Sala Primera, de 27 de marzo de 2012, deja sin aclarar la diferencia entre legitimación activa o pasiva. El criterio mantenido por sepín es que, en este último caso, el Presidente podrá contestar a la demanda, sin el previo acuerdo, siempre que sean asuntos urgentes en los que la Comunidad es la demandada y los plazos sean escasos para contestar, sobre todo si, por ejemplo, se trata de una impugnación contra los acuerdos adoptados en Junta, que deben defenderse, aunque con posterioridad se convoque nueva Junta a estos efectos.

En relación con personas ajenas al inmueble, lo que firme el Presidente obliga a toda la Comunidad, sin perjuicio de que luego se le pudiera exigir algún tipo de responsabilidad por su negligencia o por actuar fuera de las instrucciones, pero nada de esto afectará a los terceros que han contratado con el representante legal.

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6 comentarios en “El Presidente de la Comunidad. Alcance de su “cargo”

  1. muy bien, pero habría que destacar la responsabilidad civil en la que puede incurrir el presidente, firmando acuerdos no beneficiosos o gravosos para la comunidad.
    Felicidades por el blog

    • Efectivamente, la responsabilidad podría existir en los casos en los que actúe por su cuenta, sin consentimiento de la Comunidad, y en contra de la misma, lo que se puede deducir de este post, pues, como expongo, el Presidente es un simple representante.
      No obstante, la pretensión de este escrito era simplemente tranquilizar a los “nombrados”, para que el cargo no suponga una carga, aunque, desde luego, tendré en cuenta la sugerencia para un posible post.
      Muchas gracias por seguirnos, la experiencia de una empresa como TAR con el bagaje en administración de fincas nos enriquece siempre.

      • desde luego tienen que tranquilizarse los presidentes “nombrados” yo sólo tengo un 4% de presidentes voluntarios, el resto no quiere saber nada, o siempre dice “vaya marrón me ha tocado, que pase el año cuanto antes”

  2. ¿Cuando se hace la renovación de cargos de presidente o administrador, el entrante asume los posibles errores o manipulaciones que hubieran cometido los salientes si antes no verifica la documentación que recibe?,

  3. Hola,
    4. La designación de cargos se decide, si no existen candidatos, por un turno rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.

    Lo de “entre las personas que no han ejercido el cargo” es aplicable para todo España?

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